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优先股权

让开发商投资更少资本的融资选项

Preferential Equity

您的房地产开发项目是否正面临着以下问题

 

  • “原始”土地价值和“竣工价值”减少
  • 为获得融资而承诺高水平预售?
  • 为了减少债务和寻找营运资金,在大打折扣的情况下出售开发地盘的压力。
  • 在获得融资之前必须承诺不可接受的先期资本金额?
  • 必须更快地将您的项目投入市场?

 

什么是优先股权?它如何运作?

优先股权是债务与权益融资的混合,负责填补银行提供的资金与开发商支付项目总开发成本 (TDC) 所需要的资金之间的缺口。

 

优先股权融资属于债务资本,如果贷款没有及时、足额偿还,或者发生了漫长且无法补救的事件或与任何贷款文件(包括优先贷款人或优先股权贷款本身)相关的违约行为,优先股权提供者将有权享有开发公司的所有权和控制权。

 

它与夹层融资有何不同?

 

优先股权与夹层债务之间的主要差别就是,优先股权不需要登记第二抵押或需要由银行等优先贷款人议付的次级债务契据。

优先股权还可用于“减持”股权和/或偿还和重组以正在创造收入的现有商业房地产担保的现有债务。

有了优先股权贷款后,获得的资本和回报将优先于开发商,但明显排在银行之后。优先股权回报的定价一般按照依风险调整的资本回报率计算,它必须实现最小或最低内部回报率 (IRR)。

 

优先股权有哪些成本

 

优先股权的成本与夹层融资的成本相似,它依据风险进行定价,而风险在很大程度上由总体负债比率将延伸到多远决定,但是 Development Finance Partners 解决的贷款多数都定价在每年 15% 至 30% 之间。

 

优先股权的好处

 

  • 在您的现金出资大幅减少的同时创造更高的股本回报率。
  • 提早启动和完成您的项目。
  • 银行更愿意为优先债务提供优先股权,因为它们只是勉强同意建筑项目的第二项抵押。
  • 立即使用潜伏在房产中的股权。
  • 能够重组债务和纠正潜在或现有贷款契约的违约行为,从而避免因强迫出售资产带来的巨大损失
  • 能够在现有房地产组合内重组所有权/股权/合伙人。
  • 优先股权参与者能提供额外的经验、能力和强大的管理支持,从而帮助管理风险和有效益地完成开发项目。
  • 借款人要求减少现金权益能让它们利用本来不可能获得的其他机遇。
  • 优先股权承保人的回报通常是固定的,而且降低了在计算“项目利润”时出现冲突的可能性。它让房地产开发商有机会、有动力赚取额外利润,只要项目实现的利润能超过预期。
  • 借款人还能够更快地将项目投入市场,从而减少存置成本。
  • 房地产开发商能更快地实现开发利润。
  • 优先股权为银行和房地产开发商另辟了一条现金渠道,能在成本超过现有应急预算时补一时之需。
  • 从优先贷款人的角度来看,只要构建得恰当,增加优先股权参与者可能使项目更富号召力。

 

有哪些风险?

 

  • 优先股权比传统债务的代价更高,因此,必须善加使用。
  • 倘若出现了严重的不可补救违约事件,优先股权贷款人可以采取强制措施控制开发公司,确保项目得以竣工,它们的资金和资本回报得到保护。

 

如果您想为您的开发项目或投资组合商议优先股权注资,请联系我们。

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