不要等 RBA 为您省钱和清除沉重的预售障碍

不要等 RBA 为您省钱和清除沉重的预售障碍

“债务是可持续房地产开发的命脉。”

自 2009 年以来的市场行情为开发商(尤其是开发项目的开发商)带来了艰难的环境,因为大多数贷款人都抬高了预售障碍和贷款与价值比率 (LVR) 承诺。

建筑项目的成功将取决于许多关键成份,包括:

开工的前置时间(存置成本)

进入土地的价格

总项目成本

开发商、建筑商的能力以及开发管理和项目管理的质量

根据项目位置设定了适当价位的在建项目

如果这些成份没有调节好,那么项目失败的风险将大大增加。

许多贷款人(尤其是大银行)都抬高了他们的预售障碍,最低为 75% 的债务保障比率,有时候还要求 100% 的债务保障比率。这意味着,开发商必须经受漫长的营销期并在开工前预售一大部分产品,这会导致存置成本(利息)增加。存置成本增加有可能削弱成功项目的基本面,尤其是当土地的债务水平达到最高程度时。

许多贷款人也抬高了他们的 LVR 承诺,要求开发商提供更大比例的股权。

开发商似乎太惯于将重心放在利率而不是上述关键成份上。在施工项目中,利息一般都资本化到贷款中。因此,利息会在项目的后期阶段以更快的速度累加。

如果将重心放在利率上,当有更好的替代方案出现,可以让开发商以更高的利率、更有利的预售障碍和 LVR 承诺接受贷款发放时,开放商将专心致志地克服沉重的预售障碍。这将使开工时间早很多。

在此情况下,增加的资本化利息将被减少的存置成本和提高销售收入的潜能(因为以折扣价格预售的产品更少了)抵消。

许多经验丰富的开发商都忽略了存置成本,或者根本不清楚与持有房地产相关的所有成本。对这些开发商而言,存置成本通常是“算出来”的,因为在多数情况下,通常有足够的利润能吸收这些存置成本。

等待时间也增加了“存置成本”,而且项目开工延误事实上可能吞食掉利率降低带来的利益。最后,以更高的利率接受注资要求可能比握住不放更有利。

我们建议,在寻找施工贷款时先自行研究一下。在大银行之外还有许多贷款人提供了非常低的利率。如果您自行开展了调查研究,您会找到利率低又不会牺牲您有权获得的所有利益的适当施工贷款。

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