为什么澳大利亚住房市场会继续保持活力

为什么澳大利亚住房市场会继续保持活力

Why the Australian Housing market will remain resilient近期,业界对澳大利亚住房价值是否估价过高以及价格泡沫是否会增大有诸多揣测。一些人认为市场会在全球金融危机后崩溃,而另一些人则预计,在存量房短缺、人口增长、利率下调的支持下,房地产价格仍然会强势增长;SMSF正在准备与房地产和海外投资者活动接轨。

许多计量单位都显示出住房市场估价过高,但是也有其他事实不支持这一断言。


澳大利亚银行实务

与美国不同,澳大利亚拥有严格监管的银行业环境,禁止草率的借贷行为。直至全球金融危机爆发,美国借贷机构一直是将简易型贷款的致命借贷混合物与高贷款价值比率 (LVR) 结合在一起。结合蜜月率和借款人在发生违约行为时远离房地产的能力,LVR 超过 100%。大规模借贷是在这一原则下承担的,结果不可避免地出现拖欠和抵押权人出售。草率借贷正在现实收益率范围之外过分地推高物价。美国出现的多米诺效应就是房价暴跌。在 2007 年 3 月至 2009 年 3 月之间,美国新房均价拥有 22% 的负校正。自那时起,价格已经超越了 2007 年 3 月的上一次高峰。1980 年至 2014 年期间的复合增长为每年 4.3%(在针对通货膨胀调整之前)。

1980 年至 2014 年的美国新房均价(Fed Economic 数据)

US-median-new-house-prices-1980-to-2014

在澳大利亚,直至全球金融危机爆发之际,住宅 LVR 高达 100%,但是贷款承保是按照完整文件原则进行的(LVR 超过 60%),收入和就业稳定性都得到了核实。这与美国的做法明显不同。在 2007 年 2 月至 2008 月 2 月,澳大利亚房屋均价以10% 校正。即使是在市场校正和负股权持续一段时间的情况下,拖欠水平仍然维持在借款人能够以稳定收入流承担还款的标称不平。价格只有在强迫销售遍布市场时才会暴跌。


澳大利亚住宅型房屋均价

Australian Median Residential Dwelling Prices

上文表明,过去 34 年的年度标称复合增长率为 7.8%,相比之下,美国只录得 4.3%。但是,真正的涨价在通货膨胀后只有 3.6%。


负担能力

Affordability

上文表明,在 1980 年,房价为每周平均盈利的 3.3 倍(按年计算)。2014 年,该数据上升到 7.0 倍。这是该期间内负担能力降低的有力指针。与之抵消的就是日渐依赖于偿还抵押贷款本息的两项收入。这是个重大的世代交替,它使各家各户能够支付更高的月还款额和租金付款。


家庭债务

在 2013 年底,总家庭债务达到 1.84 万亿美元,相当于当时居住在澳大利亚的每人承担 79,000 美元。这比前 25 年任何时候的水平都高。以表说明了 1987 年至 2013 年间每人承担的实际家庭债务以及家庭债务与家庭资产的比率 (ABS)。它还指出,偿还债务的负担越来越重,可处置收入在偿还债务后有所减少。自 2011 年以来,这两个比率一直趋向平稳并分别减少,因为家庭在利率下调的环境下超额付款,资产价值有所增加。

每人实际家庭债务

Real Household Debt per Person

家庭债务与家庭资产之比的规模

The Size of Household Debt to Household Assets


人口增长

1980 年,澳大利亚的人口为 1480 万人。2014 年 10 月,人口增长至 2360 万人,增加了 880 万人。这代表年度复合增长为 1.4%。同期房屋均价的实际增幅为 3.6%。显然,这一期间的房价上涨已经超过了人口增长。


存量房短缺

在 1980 年至 2014 年间,住宅型房屋批文总数(合计所有房屋类型)为 690 万份。很明显,其中有些批文不会进入到施工阶段,但是就粗略数字来看,人口增长与新房屋批文的比率为 1.3 比 1.0。悉尼西部和西南部郊区边缘以及墨尔本北部郊区边缘的近期活动表明,新住房地块供不应求。一旦地块投入市场,它们在一天内就售罄了。购买者为了获得一块地可以通宵搭帐篷排队。这清楚表明,主要资本城市对绿野郊区住房地块的需求积蓄已久。


利率

借款人将在低利率期间超额付款以保护付款不受利率上涨影响。低利率环境下的新借款人将更多地面临后续利率上涨的风险,但是贷款人使用的还债门槛为可变利率贷款设定了约 1.25% 的利率上涨缓冲,为固定利率贷款(适用于固定利率期间为三年以下的贷款)设定了 0.5% 的利率上涨缓冲。

大多数经济学家都预计利率会在 2015 下半年上涨。上涨的幅度和时间尚不确定。


经济展望

 

住宅型房地产价格暴跌的另一个强大缓冲就是澳大利亚经济的持续实力,尤其是良好的就业率。从 1978 年到 2014 年,澳大利亚的失业率平均为 6.91%。2014 年 9 月,失业率达到 6.10%,这是过去 12 年以来的最高记录。交易经济学/ABS

最高失业率为 10.9%,该记录出现在 1992 年(我们“不得不拥有”的经济衰退期间),而最低失业率为 4.0%,该记录出现在 2008 年(全球金融危机前)。

Glenn Stevens 在 RBA 九月发布的新闻中总结了当前经济状况,当时的现钞汇率明确保持在 2.50%。

全球经济仍然以稳健的步伐增长。商品价格依然保持着历史高水平,但是对澳大利亚经济有影响的领域近期有所下跌。世界市场预计,只要不发生不利事件,低利率会一直持续下去。

澳大利亚最近的调查数据指出,经营状况在逐渐改善,家庭情绪在经历年中更为疲软的期间后开始恢复,这表明经济正在适度增长。资源行业的投资支出开始显著减少。其他一些行业的投资意向也在继续提高(包括住房建筑),虽然这些资本支出领域有望在近期出现适度的增长。公共消费预计将减少。总体而言,RBA 预计来年的增长会稍微低于趋势。

信贷增长有所好转,包括最近发放给企业的贷款。房价仍在上涨。另一方面,汇率依然高于基本价值的多数估算值,尤其是在关键商品价格下跌的情况下。它对实现经济均衡增长提供的帮助小于正常情况下有望提供的帮助。

展望未来,继续推行的融通性货币政策应当支持需求,并随时间的推移帮助加强增长。通货膨胀有望在未来两年达到 2% 至 3% 的目标。

目前的迹象表明,RBA 指的是利率进入了稳定期。


澳大利亚住房市场结论

当独立看待负担能力、价格收入比率以及家庭债务收入比率等因素时,澳大利亚住房市场估价过高了。但是,当综合考虑人口增长、供不应求、利率环境和基础经济状况等因素时,澳大利亚房地产目前的价位符合历史增长趋势。

最后,平缓的收入增长将抑制租金增长以及租金收益率。随着收益率逐渐缩小,房地产价值将达到巅峰水平,此时,替代投资选项将变得更加诱人。利率上调还将阻止进一步涨价。

与其说住房价格出现了需要显著纠正的价格泡沫,不如说一段停止增长期间或轻微校正是更有可能出现的结果,尤其是在均价等级中。


免责声明

本报告中的信息只是一个意见,它依赖于各种信息来源,其中一些信息来源是由笔者酌情交叉参考、推断或插入的。

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