为房地产开发商实现税务架构

为房地产开发商实现税务架构

David Kenney, Hall Chadwick

作者:David Kenney,Hall Chadwick合伙人

 

作为一名税务顾问,没有什么事比新签下大客户又粗暴对待更暴殄天物了。 中小型开发商通常在每个开发项目中都借新实体/结构来隔绝风险,因此,他们并不像其他行业的客户那样容易受结构问题的影响,但是,这并不意味着错误的结构不会导致您为特定开发项目缴纳的税款远远超过您本应缴纳的税款。

我对经商人士的建议就是,“征求意见,越早越好”。

这对房地产开发商来说尤为重要,因为所得税、GST、土地税和关税的准确估算值都应当考虑到意义重大的可行性研究中。

各种税务和关税问题都相对直接(虽然我经常看到客户把 GST 弄错)。 但是,只要您想做些稍微与众不同的事,税务问题就会明显复杂得多,举例来说,如果您想变现绝大部分开发项目,但是又想保留一些存量房以获取租金收入和长期资本增值该怎么办?

通常来说,公司被用作开发工具,而信托则被用于持有资本资产(为实现长期增长而持有的资产)。 原因在于,与公司不同的是,信托有资格在最终处置中获得 50% 的 CGT 折扣。 因此,您在单一实体工具内的最终产品拥有“混合用途”可能导致很多困难,其中让 ATO 尤为确信的一点就是,作为房地产开发商,相关实体持有资本账户上的某些资产。

如果开发商来找我们时带来了一份清楚的候选人名单,并且从一开始就决定了留作收取租金和长期资本增值的城镇房屋/公寓的固定数据,那么我们就可以集合“内部合资企业”,让您控制的公司和信托据此达成合资协议,共同开发房地产、按比例分摊成本以及在竣工时划分资产(而非现金)。

一旦正确完成的话,它将有助于:

  1. 信托划分的 CGT 和关税豁免;
  2. 在最终处置以信托持有的房地产时的 CGT 优惠待遇。

 

这意味着信托按成本收购了房地产,与必须按市值收购房地产相比,这种做法提高了租金收益率。 此外,在信托最终处置房产时(需满足某些条件),收益将按 22.5% 而不是 45% 的税率纳税(不包括医疗征费和预算维修征费)。

 

关键是从一开始就处理正确,清楚知道您的目标并确保您的措施客观支持了这些目标。 有了正确的前进规划,您可以按成本开发项目、同时赚取租金以及在最终处置时缴纳一半的税款。

 

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