信贷警示——“盛宴已经结束”

信贷警示——“盛宴已经结束”

CREDIT ALERT – “THE PARTY IS OVER”

当前信贷紧缩政策对房地产开发行业所产生的严重影响已经由DFP进行了详尽的报道,并且也经过其它媒体实现了更广泛的传播。从全球角度来看,我们都已经见证了由于监管和货币政策的突然转变而产生的市场动荡。

监管政策的突然调整对本地市场所产生的冲击的其中一个案例就是我们的监管部门APRA(澳大利亚审慎监管局)所制造的政策冲击。

2014年年底和2015年年初的时候,APRA鼓励主要银行减缓住宅担保信贷规模的增长,而这种信贷之前并没有受到任何的限制。不幸的是,由于悉尼和墨尔本当地房地产市场需求的剧烈增加,信贷规模的增长仍然远超过了监管部门所设定的年增长10%的上限。

APRA政策的突然大幅收紧是由于宏观经济所实际面临的下行压力以及全球和国内经济的极度动荡所造成的。

一方面,各家银行的商业、房地产和公司部门“房地产银行部”一直都积极(直到最近仍然如此)向房地产开发商提供信贷支持以满足市场上居民和非居民投资者对新住宅项目的需求。
另一方面,其零售部门也一直都在高贷款价值比(LVR)和低服务测试的基础上积极(直到最近仍然如此)提供贷款,因此一切都进展顺利。

房地产银行部所面临的不利情况是,零售部门被迫降低房地产预售合同所需的信贷规模,而房地产银行部则需要依赖这些预售合同来提供信贷。
因此,你觉得这向房地产银行部的信贷审核员们发出了什么信息?

实际情况是,由于APRA明确要求银行紧缩信贷的原因,提高了现存预售合同的清算风险。随时可得的低成本信贷在过去已经导致资产价值出现急剧的增长,因此后续出现了一定的向下调整压力。

这也正是我们在市场上所看到的现象,维持房地产市场发展的动力是随时可得的廉价信贷,但是APRA已经部分切断了这个动力源。银行信贷审核员们以及银行的评估师们都发现,同现有的非住宅物业购买方相关的清算风险也升高了。银行和房地产评估师的关注焦点都转移到预售合同质量及其清算风险上。

最终,针对银行和评估师,你需要了解到的是,银行所关注的是“如果一切都变得很糟糕的话,会发生什么情况”,即资产价值和流动性都出现突然变化,大量的投资者和非居民购买方都取出存款并违约,同时我们的负债规模处于最高点,并且贷款接近到期?答案在于利用当地代理将违约的合同出售给当地市场的能力。

事后来看,这针对那些本地市场非常狭小的开发商和银行提出了一些非常有趣的问题。
无论如何,不要一直存在这种想法……


这些到底意味着什么?这些到底能带来什么,更重要的是,到底有哪些可能的解决方案?

这意味着,开发商预售之后,预售合同无法清算的风险升高,以相同价格替换的难度增大,并且以相同价格出售库存的难度和时间也都增大。对于负债累累并且贷款即将到期的房地产开发商和银行来说,这是个不好的消息。

更大市场的下行风险是,如果被迫大规模销售的话,我们将发现,现有库存产品的估值将开始下跌,这将是火上浇油的一件事,只会导致事情变得更糟糕。


有哪些潜在解决方案?

DFP认为,应建立二级市场以帮助房地产开发商和房地产贷款机构缓解压力。通过对住宅施工贷款的再融资,二级市场能够给房地产开发商和贷款机构提供另一个出售住宅产品库存的渠道。

房地产开发商可以将库存作为长期资产或者通过拍卖的方式积极在市场上进行售卖。

从历史上看,贷款市场基本上没有兴趣向房地产开发商提供贷款。这主要是因为房地产开发商无法证明其长期收入流的稳定性和可持续性(不管从历史或未来预测角度来看)能够符合传统信贷的计算标准。此外,传统贷款标准要求贷款人根据“拍卖”标准来对房地产开发商的剩余库存进行估价,这就需要将其不动产进行折价处理,从而导致资产很难获得充分的贷款,从而无法完全偿还剩余的施工贷款。

很显然,传统信贷标准不支持银行和非银行贷款机构向房地产开发商提供贷款,从而导致无法创建一个之前所提到的二级市场。作为行业专家,DFP一直都同自己的资本合伙人合作,共同创造一项贷款产品来解决这个问题,并帮助创造一个二级市场和替代性的退出渠道。

我们能够以合理的价格为房地产开发商提供有关少文件和无文件贷款产品的咨询服务。这些产品是由DFP联合我们的资本合作伙伴专门针对房地产开发商所开发的。

因此,我们很骄傲能够为房地产开发商以及为房地产行业提供贷款的银行建立一个二级市场。

如果您想要了解更多有关DFP的房地产库存贷款的信息,请联系我们.

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