商业房地产融资是否还是前途一片光明?

商业房地产融资是否还是前途一片光明?

commercial-property-development房地产建筑和开发项目融资事务所 Development Finance Partners 近期开展了广泛的市场分析,该分析重点涉及了几个关键的基本面,主张对澳大利亚商业房地产投资和贷款行业未来五年的前景充满信心。在本文中,我们解释了这些因素并重点论述了投资者和开发商如何才能最适当地运用商业房地产注资市场。

 

澳大利亚商业房地产投资五大信心支柱

从中期来看,房地产注资市场的格局有五个明确特征:

  1. 五年固定利率低于 5%
  1. 平缓的国际市场和国内现钞汇率的低回报率都将需求转向澳大利亚商业房地产
  1. 联邦选举后提高的经济信心得到了相对稳定的基本面的支持
  1. 中长期票据掉期率相对平稳,平稳期为 10 年
  1. 约为 7% 的商业房地产收益率呈现出可持续套利机遇。

 

这些因素指出,商业房地产周期(一直是一个周期,这是在 2007 年之前被很多人遗忘的事情)再次迎来了另一片光明的前途。它们也让商业房地产吸引了商业房地产开发项目注资人和开发商。但是机遇中也隐藏一些需要理解和适应的关键挑战。

 

为了更深入地了解机遇和挑战,我们现在重点关注:

  1. 什么支撑着这些因素,以及
  1. 这一展望对提供注资的投资者和为房地产开发和施工项目寻找资金的开发商意味着什么。

 

五年固定利率低于 5%

一家大银行刚刚宣布,其五年固定利率房屋贷款大幅下跌,现在只有 4.99%。

 

除了听起来便宜之外,这真正意味着什么?即便是固定利率房屋贷款都是由批发市场的供需关系决定的–它们绝不是 RBA 的决定能左右的。因此,它们一般只能合理地指出批发市场相信将来会发生什么事,这会引导您相信,在可预见的未来,RBA 的现钞汇率不可能上涨。事实上,批发市场目前按照到 2015 年初削减 0.25% 的 60% 利润率定价。

 

平缓的国际市场和国内现钞汇率的低回报率都将需求转向澳大利亚商业房地产

国际市场正在寻找需要资金的澳大利亚房地产项目

海外市场依然平缓且不可能在近期发生戏剧性改变,因此,外国投资者正在为他们的资金寻找更丰厚的回报,而该回报可以从澳大利亚房地产注资和投资中实现。

在 Development Finance Partners,我们发现离岸注资人和投资者越来越有兴趣将它们的资金投入澳大利亚房地产施工和开发项目。

 

国内现钞汇率的回报率相当差

其二,由于银行为定期存款设定的现钞汇率被逐渐拉低,投资收益极差,所以投资者日益把目光转向能带来更高回报率且依然相对安全的投资。

如上所述,Development Finance Partners 发现来自其非银行贷款人的需求显著增加–尤其包括投资级离岸和本地基金–它们正在寻找优质的房地产项目和主办单位,希望以隐蔽股权的方式放贷给和投资于这些项目和主办单位。

 

 

联邦选举后提高的经济信心得到了稳定基本面的支持

“自由主义政府总是在改善经济”的旧观念在选举后给人们的信心打了一剂强心针。但是自那时起,消费支出和住房就丧失了一些发展动力,前者的原因在于苛刻的联邦预算。

在失业率继续轻微上涨的同时(虽然与国际基准相比仍然较低),只要这一趋势持续下去,RBA 就难以提高现钞汇率。

 

中长期票据掉期率相对平稳,平稳期为 10 年

票据掉期的批发市场与五年固定利率市场的情况一样,一年掉期目前稍低于 90 日的 2.64%,两年掉期相同,而五年掉期大约只有 0.5% 多一点。事实上,即使是 10 年掉期也只比浮动高 1.11%;3.75% 真的是超低价。

举例说明现在的金钱到底有多廉价,Westpac 预测,3 年掉期在明年九年将达到 4.3% – 在浮动利率开始攀升之前,固定利率早就已经历史性地迅速上涨了,因为他们的预测是不合理的。

 

约为 7% 的商业房地产收益率呈现出可持续套利机遇

这些因素使商业房地产成为极其诱人的投资项目。如果房地产带来譬如说 7% 的净收益率,那么您在银行的五年利率就可以锁定在 4.5% 左右,因此,在安全租赁情况下,您获得了长期的巨大套利——事实上,当资产负债比率为 70% 时,您的股本回报率在第 1 年将接近每年 13%,或者甚至没有资本增长;当年度租金增长 2.5% 时,IRR 将接近 15%。

资本增长问题必须在此处提起,虽然——即使利率已经维持在如此低的水平,这个问题仍然被问及,“收益率压缩何时才会真正开始?”只要更多投资者(包括机构)将他们的资金投入到商业房地产中,希望在相对安全的风险下获得如此丰厚的回报。

 

这对商业房地产资金市场意味着什么

Blue Sky Ahead For Commercial Property FundingDevelopment Finance Partners 认为,目前的情势带来了以极低的成本换取长期资本的罕见机会。要利用这种局势需要优化资金提供者和开发商的风险以及判断未来房地产开发资金供应动态。

 

房地产开发注资之风险评估和风险缓解的重要性

房地产施工和开发注资市场在风险方面展开竞争。因此,为保护资本而采取的评估和缓解风险的实用方法可能产生丰厚的回报和更低的注资成本。

以下例子凸显了这种方法的好处:

Development Finance Partners 近期重组和安排了一笔 1150 万美元的融通,为收购正待开发批准的 117 个单位的房地产提供资金。结果代表了购买价格 92%、估值 67% 的LVR(请注意,所有银行都只会按前者贷款)。

 

银行流动资金可能紧缩房地产资金供应

由于《巴塞尔协议三》已经在 2014 年 2 月开始适用于澳大利亚银行且将在 2016 年全面执行,他们提高的资本要求以及低到不可接受的存款利率有可能在未来的某个阶段导致另一场“存款战斗”,从而将开发商和商业房地产投资者的银行流动资金问题重新提上议程。

此外,如果住宅型房地产市场发展到监管机构认为存在“资产泡沫”的地步,《巴塞尔协议三》将允许它们提高监管最小化,从而进一步恶化开发商和投资者的流动资金问题。

 

优化房地产投资的风险概况和内部回报率

Development Finance Partners 在构建和协商债务与股权方面拥有丰富的经验和卓越的能力,他们为房地产开发和施工项目实现了最佳IRR,项目和投资组合的规模从 200 万美元到逾 3亿美元不等。

结合为每个房地产/项目评估和缓解房地产注资风险的基本实用方法以及集团投资组合战略,Development Finance Partners 完全有能力与您携手实现长期成就。

 

还想进一步讨论吗

拨打 02 9976 5272 联系 Development Finance Partners 或点击此处.

 

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