如何在不断变化的经济环境下蓬勃发展

如何在不断变化的经济环境下蓬勃发展

向房地产开发商、会计师和顾问介绍不断变化的市场情况

发布于:《经济与金融》

  1. 只要是开发性融资,我们就能帮助你
  2. 你该如何处理?2015年10月27日 是什么造成信贷紧缩?DFP演讲主讲人:Matthew Royal,DFP主任
  3. 中国股市泡沫破裂和GDP下滑;铁矿石价格下降;国际市场波动;悉尼和墨尔本房地产泡沫持续;主权债务不确定性;造成信贷紧缩的原因是什么? 廉价或免费的促进信贷/流动性的资产与股权泡沫
  4. 因APRA的不作为和银行业缺乏自律导致的突然性激进监管变化导致土地供应受挫。信贷紧缩本身增加了资本的银行成本。是什么原因造成的信贷紧缩持续?
  5. 两个关键 Basel 3 & APRA 比率 5 1. 当前杠杆比率计算为…. 权益资本 ———————-信用风险
  6. 2. 一级普通股资本比率 “资本充足率”计算为… 一级资本 + 二级资本 ————————————–风险加权资产 图1.一级普通股资本比率(左) 来源: APRA 截止2015年6月
  7. 愈加紧缩的宏观审慎贷款标准 APRA态度强硬:12月14日 – APRA宣布紧缩家庭贷款标准,尤其是对房地产投资者。5月15日 – APRA宣布进一步紧缩,更保守地测试服务能力,降低贷款与价值比率。APRA设定了住宅投资担保的贷款增长速度限制,即10% pa。
  8. Precesators Benchmark关于服务的压力测试值从大约6.25%至6.5% pa 上升至7%-8% pa。不再计入:•全部租金收入•负杠杆利益•股息•奖金•其他“不确定性”收益 针对贫困线基准衡量借款人的实际支出 银行跟随:
  9. 这一切意味着什么?•增加债务成本+增加股票需求=增加持有成本,降低投资者净资产收益率,导致纠正资产价值•减少业主、占用人及投资者的信心•减少市场买方数量•已有产品恐慌性抛售•卖方市场转向返回买方市场,导致较低的拍卖清盘率,迫使银行将LVR从95%降至80% – 新常态9
  10. 商品价格低迷 银行信贷偏好与市场信心 完美风暴 希腊和欧元区危机 联邦政府预算修复日益恶化的情形 媒体和政治对房地产泡沫的猜测日益增加 当地信贷分配 中国股市暴跌
  11. 银行已经在准备。你准备如何应对当前的下行风险?你采取了什么措施?
  12. 银行在做什么?通过发行权利股、红利再投资、留存收益及资产销售筹资310亿美元CET1资本 传递增加的债务成本,维持净资产收益率 重新定价现有贷款 12对减值资产采取行动,回收资产、减少准备金占用的现金
  13. 银行在做什么?提高利润率和服务费 增加证券交叉销售和关联性 将LVR降低5% 增加预售和限定条件
  14. 开发商现在应该做什么?降低你的风险 稀释银行贷款的集中度
  15. 你有多少债务工具将在未来六个月内到期?你相信的你的债务未与同一债权人进行交叉担保?你是否向同一债权人借入所有债务?你是否已为未来三至六个月内要动工的项目获得融资的正式条件性批准?你预售中相当大比例无法结算的风险有多大?你是否有任何贷款将在未来三个月内到期?你是否还有任何已批准未提取的贷款额度可在需要的时候提取?你是否与多家银行保持往来关系?集中融资风险检查单 你确定你的银行能够持续兑现任何口头或书面指示性要约?你的营运资金账户、现金储备、租金收益账户、贸易和交易账户、定期存款、PPR贷款及其他个人贷款是否都在同一家银行办理?
  16. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 你如何降低风险,增加净资产收益率?在你的流动资产、现金流来源和开发风险之间设立防火墙。在多个债务提供者之间重组你的债务。针对安全盈余提高未提取的贷款额度。考虑 D&C 合同 1 2 3 4
  17. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 你如何降低风险,增加净资产收益率?续 利用无文件证明的资本化利息;保持一些神秘感;考虑那些会考虑高LVR、低预售或无预售、较少限制的独立贷款的资本合作伙伴;利用优先股/夹层楼 5 6 7 8
  18. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 你如何降低风险,增加净资产收益率?投资于以较强可持续盈利表现其利息保障和债务摊销的资产;严格优先利息支付与保障;不要透支你的商誉,让你的计划以可长期报告的证据为基础;表现出与银行合作的意愿 9 10 11 12
  19. 为何夹层注资比你想象的成本更低;举例说明,若一个项目或公司有多项融资成本,如对房地产开发项目同时使用高级债务和夹层注资,加权平均资本成本(“WACC”) 本质上是按照所有融资来源的综合成本计算。由于银行资金目前非常便宜,再加上夹层债务通常在总债务中所占的比例相对较小,银行加夹层债务的加权平均资本成本通常非常低。举一个简单而典型的当前例子,若高级债务占项目GRV的65%, 夹层债务占10%, 真正的“综合”成本分别是6% 和25%,则加权平均资本成本只有:( ( 65% / 75% ) x 6% ) + ( ( 10% / 75% ) x 25% ) = 5.20% + 3.33% ;因此表面上看起来成本很高,在平均后,实际上要低于就在几年之前银行的开发贷款利率 8.53% 加权平均资本成本
  20. 计算夹层债务的价值 项目说明 仅银行 银行 + 夹层 TDC $10,000,000 $10,000,000 银行债务 @ 80% TDC $8,000,000 $8,000,000 夹层债务 @ 10% TDC $ – $1,000,000 (a) 所需抵押资产的净值 $2,000,000 $1,000,000 开发保证金, 20% TDC $2,000,000 $2,000,000 夹层注资成本按照 25% 总计,12mths $ – $280,732 (b) 项目净利润 $2,000,000 $1,719,268 净资产收益率 ( b / a ) 100% 172%
  21. 优先股/夹层债务的价值 续 免费提供宝贵的现金来推动开发商管线的其余部分;显著提高内部收益率,与利润相伴,大约50%的股本被收回,同时时间减少20%;你可以通过增加多样化和提高流动性而实际降低投资组合风险 让你的项目更快进入市场;降低所需的预售金额
  22. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 信用增级策略 工程造价预出租 TD锁定现金 推动高级债务风险曲线下滑 利用住宅或商业信贷额度以廉价债务取代宝贵的资产1 2 3 4
  23. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 延长贷款期和资本化利息预算融资 通过采购DCF或交钥匙施工合同交付 供应商融资的战略性使用 土地结算融资中优先股作为第一抵押权人 5 6 7 8 信用增级策略 续
  24. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 批准剩余债务替出融资 利用优先股出资人担任持续性高级职位 与购买者成为合作伙伴 签约具有高端能力报告的外部 DM/PM 9 10 11 12 信用增级策略 续
  25. Target Integer sit aomet nunc ac sapie 永远、永远、永远要管理、准备和指导自己的估值与质量安全! 重视建筑商的信誉、业绩记录和能力报告 13 16 14 15 确保营销策略能够实现本地市场销售 在预算中包含DM费用以增加你的权益出资 信用增级策略 续
  26. 银行寻求保护股东的净资产收益率,住宅和商业贷款利率持续走高 Basel 4 – 标准化风险评级 预售结算风险增加 贷款违约及抵押贷款保险机构压力增加 失业率不断上升,消费者和企业信心下降 地段价值下跌 面临下行风险 所有房地产行业估值下跌 更积极的恢复行为 进一步增加资本要求
  27. 为购买地段付出过高价格及允许过度借款的无经验开发商/投机商将受到最严重的打击。在可自由支配的开支下降环境下,生活时尚与奢侈品市场将面临最大风险并通过抛售将减少债务。当前建筑行业泡沫可能受到重大影响。面临下行风险 首次购房者和入门级投资产品风险较高。销售奖励提高、销售价格下降、销售佣金提高、销售速度减缓、建筑成本提高和资产要求增加的风险将会导致许多项目不具可行性。
  28. 那么潜在上升机遇在何处呢? 那些定位良好的开发商和投资者现在可以进行反周期投资而不是在融资压力下投资,从而利用下一周期的开始阶段。
  29. 报告人:Matthew Royal,DFP 主任 mroyal@dfpartners.com.au

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