工料测量师指令和工作范围:新方法

工料测量师指令和工作范围:新方法


Matthew_RoyalBy Development Finance Partners / Matthew Royal

金融组织要求的工作范围和尽职调查水平的问题由工料测量师的指令函界定引发了过去四、五年激烈的讨论因为人们对提供的信息认知不足尤其是当开发项目因建筑商破产或其他问题而面临压力时。

全球金融危机见证了各行各业数之不尽的建筑集团破产,大小规模的皆有,而后来对项目状态(包括成本计算的竣工计划)的独立外部评估多数都显示,项目的营运成本计算和成本控制存在着明显的不足,它们通常都导致了严重的成本超支。

必须指出的是,当建筑商在开发中期破产时,它不可避免地会对继续发生的成本造成不利后果。这些成本是庞大且不可避免的,它们涉及到 1) 延时、2) 存置成本、3) 项目审查、4) 指定新的总包商、5) 重新对交易开展招投标工作、6) 与现有分包商协商,——不一而足。还有一个难题就是建筑商保证问题,由于新承包商没有对原破产集团的工作做出保证,所以这完全是一个存在潜在麻烦的单独领域。它有可能非常重要的成本考虑因素。

除了承包商破产造成的不可避免的成本后果之外,关于施工进度/成本计算的工料测量师概述所提供的当时信息(直至建筑商破产)经常存在严重的瑕疵,特别是在提供健全的进度账目以及竣工所需成本的真实分析方面。因此,工料测量师尚未发现和报告的重大成本超支会加剧承包商破产造成的不可避免的成本后果。

 

审查出现了缺陷的领域主要涉及以下几个领域:

  1. 有关分包商合同和费用的信息是否真实
  1. 对于尚未被锁定的关健交易,是否对其主要交易费率的动向监控不足
  1. 对已完成工作的实际百分比以及与各个已承包交易之成本计算的具体关系展开的关键性分析是否不够理想
  1. 总体来说,是否对建筑商的监督不足以及未能发现“前期吃重合同”
  1. 是否未能确认分包商付款是最新一期的–这是总包商面临经济压力的主要指针。

在解决项目状态报告中存在的所谓缺陷时,业界一直认为,工料测量师的标准指令范围和聘用条款是总体绩效和信息质量的主要促进性因素。

和成本效率的不停驱策一样,人们普遍接受将工料测量师指令的极简方法和后果的聘用成本运用于工作范围。

业界认为,显著扩大工作范围指令以及更为严格和具体的报告要求将大幅减少信息中实际和所谓的不足,尤其是当建筑商破产或其他严重问题发生在开发阶段并引起全面项目审查时。

工料测量师简要的范围日趋严格,这也突出了全面破产发生之前的潜在承包商压力。

 

下文论述了推荐的范围扩张。

  • 有能力签订未按当前行业费率出租的合同的证明。
  • 现有主要合同费率均符合最初限额的证明。
  • 分包商已接受详细检查以确认他们的付款是最新付款的证明;如有必要,工料测量师直接与分包商对话的权利和能力必须写入建筑合同。
  • 要求就竣工所需成本证明发表更多评论的具体指令,以及其中的成本计算/时间或关键路径问题正在严重危及已批准时间表的任何要素的具体详情。
  • 强调在经历价格上涨时有关未出租主要交易的早期顾虑。
  • 更密切地广泛监督时限和关键路径问题。

 

公认的一点是,工料测量师要求的恪尽职守和工作范围是有关当前“标准要求”的重大扩张,因此,应当明确确认,扩大的范围必须反映在协商的聘用成本中。

如果监督和报告的水平与要求的标准相称,那么额外成本将以非常明智的方式支出。

协议背后的整套基本原理就是确保严格控制施工程序,从而确保:1) 承包商行为恰当,2) 及早发现成本超支,以便减少成本和缓解问题的后果,以及 3) 报告可能对施工进度和成本造成成本或其他影响的关键路径或其他问题。

如前所述,鉴于格外严格的控制和报告以及因此产生的或有利益,额外成本不会造成严重后果。

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