建筑和开发项目融资的信贷短缺原因何在,您可以采取哪些应对措施

建筑和开发项目融资的信贷短缺原因何在,您可以采取哪些应对措施

在帮助房地产开发商为其项目获取融资的业务领域,我们是最早意识到银行开始收紧注资的公司之一。

几个月来,我们一直在 Development Finance Partners 提醒客户,为开发项目融资和建筑融资寻找资金将越来越难。


那么,是什么引起了房地产开发商和住宅式房地产投资者的信贷短缺?

信贷短缺的致因在于大量全球和本地市场因素。这些因素有:

  • 中国股票市场泡沫破灭
  • 铁矿石价格下跌影响本地出口
  • APRA(澳大利亚审慎监管局)强迫银行将定量贷给房地产投资者并筹集更多资本
  • 媒体揣测悉尼和墨尔本的房地产泡沫
  • 希腊和欧元区经济危机

为了破解各个因素及其本地影响,我们调查了以下方面:

中国的形势如何?

  • 近几周卖空中国股市引起了广泛的全球担忧。
  • 在六月中旬达到七年最高水平之后,上海证券交易所 (SSE) 综合指数在过去三周暴跌了 30%,使得股票价值凭空蒸发了逾 2 万亿元人民币,这个数字相当于中国 2014 年 GDP 的 1/3。
  • 7 月 8 日,一千三百五十 (1350) 家 SSE 上市公司或上海和深圳 51% 的 A 股被中国政府暂时停牌以避免进一步损失。
  • 暴跌是由股市泡沫引起的,它反映出流动资金丰足但缺乏坚实的经济绩效。当 2014 年以来的上升趋势逆转时,投资者自然而然地支取现金离场以锁定利润。这一过程因随着泡沫发展的保证金融资去杠杆化而加快。
  • 中国目前的金融危机让 RBA 在近几个月里数次提出的担忧一语成谶。“商业房地产板块大规模重新定价和相关市场混乱的风险有所增加”,RBA 在《三月稳定性评论》中表示。
  • 根据研究分析师所说,“住宅市场一直流传着个人购房者因金融局势的意外变化而推迟购房或没收定金的一些轶事性报道”。
  • 新加坡惠誉评级公司 (Fitch Ratings) 高级董事 Kalai Pillay 认为,虽然中国开发商拥有良好的状况,可以平安渡过股市低迷时期,但是购买者可能受到更沉痛的打击。“我们可以看到中国海外购房者(包括澳大利亚)的购买量在节节败退“。
  • 一直影响着我们本地市场的几家中国上市房地产开发商也被困在中国股市崩盘中动弹不得,包括福星惠誉房地产(澳大利亚星光乐园)、北京首都开发控股(澳宝)、中国保利、绿地和富力地产,所有公司都深受其害,市值贬值 9% 至 26% 不等。
  • 根据标准普尔平均组的数据,中国上市房地产公司以 LVR 为基础的企业价值目前为 75%
  • 据 Weekend AFR 所说,将数十个房地产开发项目卖给中国团体的澳大利亚经纪人表示,他们有些担心中国开发商的开发商债务和股份将如何影响他们对澳大利亚房地产的需求。
  • 对于我们正在经历“中国的 1929年“(也就是历史上最大一次股市暴跌那一年,其标志就是爆发了大衰退)或者这不过是 1987 年暴跌的翻版等诸多揣测,时间自会说明一切。

铁矿石价格的现况如何?

  • 上个月,铁矿石价格跌落到六年来的新低,跌至每吨83 澳元(44.59 美元),这是自 2009 年中国股市动荡以来的最低水平。
  • 铁矿石刚刚创下历史最差交易周的记录。中国每吨钢铁的价格现在比白菜还低!
  • 在 Joe Hockey 于 5 月 15 日被迫宣布预测收入减记 200 亿美元之后,经济学家警告称,联邦政府税务收入在未来两年可能再缩水 65 亿美元–对联邦预算赤字有影响–如果铁矿石价格仍然接近其历史最低水平的话。这明显意味着,财政部长 Joe Hockey 修补预算的任务可能变得越来越艰巨。

收紧宏观审慎借贷标准

  • 去年十二月,为了在利率创下历史新低的环境下放缓住房价格增长,APRA 宣布收紧房屋借贷标准,尤其是针对房地产投资者的标准。
  • 为了回应住房可购性恶化和住房投资者信贷前所未有地加速增长的说明,APRA 于 5 月 15 日宣布进一步收紧标准,以便更加保守地测试偿债能力以及降低贷款价值比率。
  • APRA 对住宅投资获得的贷款设置了每年 10% 的增长速度限制。在导致收紧住房标准的最新动向发生的月份里,投资者信贷一直在向上发展。
  • 对支付利息的基准压力测试从每年大约25% 至 6.5% 上升至每年 7% 至 8%。
  • 银行不再计入 100% 的租金收入、负资产负债率利益、股息、奖金和其他极为不确定的盈利。
  • 银行目前着眼于借款人的实际花销,而不仅仅只要使用标准贫困线基准,这是以前的做法。
  • APRA 和市场分析师已经施压于银行,要求它们将其 LVR 从 95% 至 100% 下调至 80% 至 90%,从而使上升的购买价格的股权要求至少翻一倍。
  • 本周周一,Westpac(澳大利亚最大的房东贷款人)向市场宣布,他们现在要求所有新投资房地产贷款均缴纳至少 20% 的定金。
  • 从定价角度来看,银行已经清除了所有折扣定价以吸引新房地产投资者进入市场。
  • 增加债务成本和提高股权要求将增加存置成本以及降低投资者股本回报率。
  • 近期数据表明,显著收紧的信贷条件正对新投资借贷产生巨大影响。
  • 据 AFG 所称,发放给住宅型房地产投资者的贷款在六月从8% 降至 41.6%。
  • 就全国而言,AFG 以中间人身份安排给房地产投资者的新房屋贷款在过去几个月的全国平均值从 50% 跌至6%。
  • 如果您想证明下跌风险是真实的,您只需看看 APRA 最近推出的一系列举措就行了,它强迫大银行减持其风险更大的资产并额外集资多达 280 亿美元以修补其资产负债表以及为迎接可能来临的挑战而变得“坚不可摧“。
  • 《巴塞尔协议》规定的目标资本充足率基准为 10%。为了实现这个目标,所有澳大利亚银行都有大把工作要做。

完美风暴

上述所有因素累积起来就成了影响信贷的完美风暴。

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您为目前的下跌风险准备得多充分?银行已经准备就绪。您要准备些什么?

  • 隔离上述任何宏观挑战都会增加市场风险和波动,减少信心。
  • 澳大利亚整体经济的下跌风险是明显而真实的。
  • 本地市场风险敞口最大的两个板块就是房地产开发以及银行业务与融资行业。

银行为房地产开发行业准备得怎么样

  • APRA 监管的所有贷款人都已经充分采纳/接受 APRA 为放缓住宅贷款增长的速度而逐步收紧的所有政策。
  • 银行更少在风险、重新定价利润率上竞争,反而更加严格挑选它们愿意贷款的项目和赞助人。
  • 银行不太可能向银行客户呈现新面貌,它们可能变得向内集中、支持交叉担保的借款人并借出新债务以减少现有集团债务。
  • 各地的借贷量目标都在缩减。
  • 新建筑贷款在大幅降低 LVR 后获得批准。
  • 合格预售–大幅减少验收或全面限制对非居民的预售。
  • 房地产开发商面临更高的预售障碍

房地产开发商该如何减少其风险敞口

在银行收紧信贷后,房地产开发商受到了一系列影响。减少在任何一家银行的债务或现金集中度是非常关键的。开发商应当自问以下问题:

  • 您的所有债务是否都来自一名贷款人?
  • 你是否相信您的债务不是在同一个贷款人处交叉担保的?
  • 您有多少笔债务融通将在未来 6 个月内到期?
  • 您在未来三至六个月内应当开工的项目是否获得了正式的附条件融资批准?
  • 您是否确定您的银行会继续兑现任何口头或书面的指示性贷款发放?
  • 您是否拥有尚未提款但已获得批准的 LOC 可以让您在需要时提款?
  • 您是否拥有应当在未来三个月里接受审查的贷款融通?
  • 您是否尚有很大一部分预售未能结算?
  • 您是否拥有不止一两个银行关系?
  • 您的营运资金账户、现金储备、租金收益账户、交易账户、定期存款、PPR 贷款和其他个人贷款是否都在一个银行办理?

您该如何降低您的风险以及提高您的股本回报率

尽管条件更严格,开发商仍可开展许多活动来降低其风险,比如:

  • 重组您在多个债务提供商之间的债务。这样做可以急剧降低您的债务风险、改善流动性、为您提供控制权、营造健康竞争以及迫使您的债务提供商在风险和定价方面竞争更激烈。
  • 在您的流动资产、现金流量来源和开发风险之间建立防火墙。
  • 凭借盈余担保筹集未提款的 LOC,让您能够免遭子弹伤害并在市场转向时反周期/伺机投资。
  • 维持多家银行关系以降低清算风险。
  • 保持一点神秘感…绝对不要让任何一家银行清楚掌握您整个集团的状况。
  • 将您的债务分散给多个贷款人。这样做能为您争取到大量宝贵时间,因为您可以在债务被集体追讨很久之前就解决掉违约事件。这样做还能确保您能为最有利可图的项目提供资金,从而让您拥有管理集团财务状况的宝贵能力,进而证明您有能力减少债务。
  • 不要舍易取难,让银行最先施压于您最有利可图的资产。您的银行为什么要那样做?因为他们将最快地减少债务。
  • 利用以被动资产担保的非文件资本化利息融通,从而急剧改善现金流量、减少对股权合伙人的需求,让您不必为了支持更高风险的开发融通而被迫交叉抵押您产生收入的被动资产。
  • 考虑那些会考虑具有高 LVR、更低或没有预售要求、对销售对象没有那么多限制性约定、快速批准、快速结算的独立融通的资本合伙人,这样您就可以在短得多的时间里将您的现有债务和土地银行转变成利润。
  • 利用优先股权/夹层融资来改善/维持流动资金,从而:
    • 减少或消除您对股权合伙人的需求
    • 减少您的总销售和营销预算
    • 提高您的股权 IRR
    • 在本周期结束之前更快地将您的项目投入市场
    • 减少所需的预售数量
    • 同时将两倍的项目数量投入市场
    • 提高因您在一个周期内无法回收利用您的股权和不断再投资利润而受到限制的业务增长率。

如果您希望减少风险敞口、调查非银行融资选项或征求与您当前项目相关的财务意见,请联系我们。


夹层注资比您预想的成本低的原因

如果项目或公司拥有不止一项融资成本,比如房地产开发项目同时使用了优先债务和夹层融资,那么资本加权平均成本(“WACC”)基本上就是所有融资来源的总体成本之和。

因为银行注资目前太便宜了,加上夹层债务在总债务中通常只占相对较小的比例,所以银行加夹层债务的 WACC 实际上是非常低的。

举一个简单而典型的例子,如果优先债务为项目 GRV 的 65%,夹层为 10%,在真实的“总计“成本分别为 6% 和 5% 的情况下,WACC 只有:

((65% / 75%) x 6%) + ( (10% / 75%) x 25%)

  • 20% + 3.33%
  • 53% WACC

因此,平均而言,表面上看来比较贵的项目实际上低于仅仅几年前的开发项目贷款的银行利率。


计算夹层债务的价值

计算夹层债务价值的关键在于考虑:

  1. 优先和夹层债务的 WACC;以及
  2. 您需要投入项目的股权因夹层债务少了多少;以及因此
  3. 给您的股本回报率(“RoE”)带来了什么净影响。

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  • 低 WACC 以及因此带来的明显较高的 RoE 都是许多国家的一流开发商现在都竞相使用夹层债务或优先股权的关键原因,因为它们可以因此完成原本没法完成的更大或更多的项目。
  • 虽然更高的资产负债率确实为单个项目带来了更高的风险,但是如果适当地在各个项目或投资之间分摊您的股权,它仍然可以通过提高多元化的方式实际降低投资组合风险。

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