开发融资趋势

开发融资趋势


Matthew_RoyalBy Development Finance Partners / Matthew Royal

建筑融资市场瞬息万变。在这篇博客文章里,我将为您论述开发融资的最新趋势。

可以支持建筑行业的私人和其他非银行注资渠道仍在壮大。这一增长是由几个因素造成的,其中最关键的因素就是银行为获得传统优先债务设置的苛刻标准。困难来自两个方面,其一是提高的风险资本水平和成本,银行必须按照《巴塞尔1V协议》(有关银行风险资本结构的全球协议)的规定违反建筑融资。在这样的监管环境下,鉴于资金资源有限,银行收窄了《巴塞尔协议》前可投入到本市场的贷款能力。

第二个因素就是银行近期因全球金融危机导致的显著减值而艰难地经历着房地产投资组合的损失。

这两方面共同造成了银行融资市场的高度紧缩,借此,银行可以为这一投资组合板块有效填满配额,尤其是在为住宅型项目规定了预售要求的地区,即使设置了明显低得多的比率和限制性条件。

除非预先给予了基本充分的承诺,否则银行对商业或工业房地产项目仍然是兴趣缺缺。

非银行注资崛起的第二个关键要素就是有大量现成可用的全权委托投资资金正在寻找远超过创下历史新低的现钞汇率/债券利率的收益率。精明投资者的私人资金以及实际上来自于养老金基金和其他基金的机构资金

管理团队可以在严格拣选和控制的开发融资机遇(它们可以产生相对于已评估风险的出色内部回报率)中发现机遇。这里的关键方面就是创始以来的严格风险评估,它将通过开发阶段贯穿于项目的始终。

很多情况下,这些资金都是分散融资,从优先股权开始,经过夹层注资,然后再到优先债务部分。每一部分的定价都反映了评估的具体风险以及(如果是由一个机构交付)合并的利率结果。除了实用性之外,对开发商来说,其最大的优势就是其决定过程比银行体制下冗长而繁琐的程序简易得多。

相较于银行设置的极其严苛和死板的协议,整套注资方案内的一般条件也宽容、灵活得多。

虽然从现钞利率的利润率来看,优先注资确实略贵于典型的银行融通,但是从当前环境的绝对值来看,它依然低于近期可以使用的利率。反应灵敏的周转时间和灵活性是这一行业接受这些日益壮大的注资渠道的原因。

我们相信,机构和私人资金以及拥有规模优势的重要开发商之间的正式战略联盟将进一步发展。在有源源不断的资金作后备的情况下继续推进当前市场中的机遇是开发商能在市场中生存的有利优势。

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