开发项目注资–涉及到哪些实际成本?

开发项目注资–涉及到哪些实际成本?

Development Finance - the real costs involved

开发项目融资–涉及到的实际成本

在考虑开发项目融资的成本时房地产开发商最常提出两个问题

1. ”什么是银行贷款的‘总计’费率?”- 即 BBSY(银行票据贴现率)加利润率加额度费 (Line Fee);以及

2. “夹层债务的费率有多高?”

很多人都不知道,这些问题的常见答案一般都是不正确的。


这就是为什么总计费用实际上比您预算的高!

对于银行融资而言,关键就是额度费,它是对贷款限额而非贷款余额收取的。

对于开发项目融资而言,由于贷款的余额每月逐步增加,所以贷款有效期内的平均余额一般为贷款限额的 60%。

因此,如果额度费为 1.5%,那么真正的现金流量比率为1.5%/60% = 2.5%。

由于这一放大效果被许多开发商忽略,所以请把这些费用视为“相当于”总计费率:

BBSY

Margin

Line Fee

“All Up”

True Line Fee rate

Real “All Up”

2.15%

2.50%

0.50%

5.15%

0.83%

5.48%

2.15%

1.50%

1.50%

5.15%

2.50%

6.15%

2.15%

0.50%

2.50%

5.15%

4.17%

6.82%

在完全相同的“总计”费率之下,差异为 1.34%。

夹层房地产融资同样忽视了这项真实成本,在该类融资中,融资人的报价通常都在 12% 至 25% 不等。服务费中也能找到这项真实成本–但是,鉴于夹层融资通常在第一天就被全额支取,真实成本的计算方法有所不同。以 12 个月有效期为例讨论这些例子:

Interest Rate

Establishment Fee

Exit Fee

Exit charged on

“All Up”

True All Up

12.0%

5.0%

1.5%

GRV

18.5%

32.1%

20.0%

5.0%

1.0%

Mezz Limit

26.0%

27.5%

24.0%

3.0%

0.0%

N/A

27.0%

28.0%

请注意,在最低利率之下,本人使用了一个经常被用到的例子–退出费,它是对项目的总变现价值而非夹层贷款的限额收取的–鉴于夹层贷款通常最高只能达到 GRV 的10%,退出费可能产生巨大影响。

显然,在比较不同贷款人的融资成本时,比较有可比性的项目是极为重要的。


WACC –夹层注资比您预想的成本低的原因

如果项目或公司拥有不止一项融资成本,比如房地产开发项目同时使用了优先债务和夹层融资,那么资本加权平均成本(“WACC”)基本上就是所有融资来源的总体成本之和。

因为银行注资目前太便宜了,加上夹层债务在总债务中通常只占相对较小的比例,所以银行加夹层债务的 WACC 实际上是非常低的。

举一个简单而典型的例子,如果优先债务为项目 GRV 的 65%,夹层为 10%,在真实的“总计”成本分别为 6% 和 5% 的情况下,WACC 只有:

( (65% / 75%) x 6% ) + ( (10% / 75%) x 25%)

= 5.20% + 3.33%

= 8.53% WACC

因此,平均而言,表面上看来比较贵的项目实际上低于仅仅几年前的开发项目贷款的银行利率。


计算夹层债务的价值

计算夹层债务价值的关键在于考虑:

  1. 优先和夹层债务的 WACC;以及
  2. 您需要投入项目的股权因夹层债务少了多少;以及因此
  3. 给您的股本回报率(“RoE”)带来了什么净影响。

 

1. 计算 WACC:

我们以上文的 8.53% 为例。

2. 股权减少:

如果银行将为总开发成本的 80% 提供资金,那么您必须投入 20%。

但是,如果您使用(比方说)10% 的夹层债务,那么您将只需投入 10%。因此,所需股权为只有银行债务的情况下所需股权的一半。

3.对 RoE 的影响

因为夹层债务的成本提高了您的 WACC,所以您的净项目利润自然而然地会低于您只使用银行债务时的净项目利润。但是,鉴于 WACC 只是略微高于银行利率,对 RoE 的影响是深远的–参见这一典型的计算范例:

 Bank Only

 Bank + Mezz

TDC

 $10,000,000

 $10,000,000

Bank debt @ 80% TDC

 $8,000,000

 $8,000,000

Mezz debt @ 10% TDC

 $-

 $1,000,000

(a) Equity Required

 $2,000,000

 $1,000,000

Dev Margin, 20% of TDC

 $2,000,000

 $2,000,000

Cost of Mezz at say 25% all up, 12mths

 $-

 $280,732

(b) Net Project Profit

 $2,000,000

 $1,719,268

Return on Equity ( b / a )

100%

172%

低 WACC 以及因此带来的明显较高的 RoE 都是许多国家的一流开发商现在都竞相使用夹层债务或优先股权的关键原因,因为它们可以因此完成原本没法完成的更大或更多的项目。

虽然更高的资产负债率确实为单个项目带来了更高的风险,但是如果适当地在各个项目或投资之间分摊您的股权,它仍然可以通过提高多元化的方式实际降低投资组合风险。

Development Finance Partners 是一家拥有骄人业绩的顾问事务所,它曾经成功地为房地产开发项目找到夹层债务和优先股权融通,结合项目和投资组合注重实效又彻底的风险分析,在管理风险的同时支持其客户的增长战略。

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