开发项目的非银行融资

开发项目的非银行融资

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虽然传统银行业板块的流动性更大(它为开发商带来了诱人的出价和低利率),但是细节决定成败。

Development Finance Partners 副主任 Mark Trayner 提醒,在房地产开发领域,银行融资可能经常代表错误的经济。

随着非银行板块日益成熟,实现价格不再是唯一的可持续竞争优势这个愿望开始初见曙光。

“总体而言,虽然银行提供了更便宜的手续费和更低的利率,但是手握优质项目的开发商仍然可以采用其他途径,在没有沉重预售负担的情况下推动他们的项目“,Trayner 说。

 

使用非银行贷款人的一个有利条件就是,其融资批准相当灵活,尤其是相对于银行如何限定开发商的利息偿付能力而言。银行的严格审核程序经常严重限制开发商评估的借款能力。

“有时候,从长远来看,支付一点额外利息反而有好处,尤其是在加快项目开展方面,它能压缩项目的整个筹备过程,不必再去闯银行的重重关卡”,Trayner 说。

此外,银行要求的繁重预售条件实际上可能对利润率底线产生不利影响。“为了满足银行要求,开发商可能不得不降低价格并向经纪人支付更高的佣金“,Trayner 说。

典型的中型开发项目计算方式如下:24 × 50 万美元/单位,土地以股权购买,银行提供 6.5% 的利率,一般要求预售 50% 的单位,预售打 5% 的折扣,佣金为 6%;结果是,开发利润率为 15.9%,开发利润为 144 万美元。

相比之下,非银行注资的利率更高,为 10%,但是开发商不必给预售打折和支付高额佣金,相同项目的结果是,开发利润率为 20.8%,利润为 185 万美元。

但是,Trayner 明确提到,没有进行预售的开发项目对所有股东有一定的舒适度要求,即竣工时的最终产品将有充足的需求–它不一定是适合所有情况的最佳选择。

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