影响房地产开发商的预售以及跨越预售障碍的技巧。

影响房地产开发商的预售以及跨越预售障碍的技巧。

Presales affecting property developers

随着我们继续进军信用、房地产和经济周期的下游环节,整个房地产行业都压力倍增。

不可忽视的是,我们的客户也面临着这一压力,原因如下:

  • 预售和现房销售速度放缓
  • 一落千丈的地盘需求使估值师们望而却步,价格存在下滑风险
  • 销售激励增大
  • 预售佣金成本增加
  • 营销和广告宣传成本增加
  • 以往的销售渠道逐渐枯竭,原因在于:
    • 鉴于其制定的限定性预售政策,银行严格限制向非居民购房者售房。
    • 由于中国政府竭力阻止人民币流出中国大陆,位于中国的购房者越来越难以将资金调出中国。
    • 相对单薄的本地市场因大量供应房投入市场而逐渐干涸,与日俱增的竞争性开发项目更使这一情况雪上加霜。
    • 流动资金因银行将财务杠杆率从TDC 的 80%下调至 75% 和 70% 而减少。
    • 银行现在都例行公事地设置了越来越严苛的预售障碍。限制性预售障碍从 80% 或更低的债务偿还率上调至 100%。
    • 无法使项目进入市场导致的误工所带来的存置成本增加。
    • 项目不得不封存。
    • 施工成本因施工周期鼎盛时期建造的库存房过分充裕而增加。
    • 现有预售因估值减记和购房者无法获得融资而难以解决。

综合以上因素,客户更加难以与银行开展业务。

总体而言,银行减少了手续费、下调了利率,但手握优质项目的开发商仍然能从其他渠道获得融资,从而在不受制于严苛预售条件的情况下推动其项目。

使用非银行贷款人的优势之一在于,其融资批准相对灵活,尤其是相对于银行对开发商偿债能力设置的条件而言。通常情况下,银行的严格审核程序极大地限制了评估的开发商借款能力。

从长远来看,有时候多支付一点点利息就能获得回报,尤其是加快每个项目的进程,从而压缩项目的整体筹备,无需强行攀越银行障碍。

此外,银行设置的严苛预售条件实际上有可能对底线盈利能力造成不利影响。为了满足银行要求,开发商可能不得不骤降房价和支付更高的佣金给房屋中介。

在当前行情下,获得银行注资的中型开发项目一般具有以下典型特征:

  • 24 个价值 50 万美元的单位,
  • 以股本购买的土地,
  • 提供5% 利率的银行一般会要求预售 50% 的单位,预售额打九五折,佣金为6%,
  • 计算出的结果为,开发利润率为9%,开发利润为 144 万美元。

 

获得非银行注资的中型开发项目一般具有以下典型特征:

  • 24 个价值 50 万美元的单位,
  • 以股本购买的土地,
  • 10% 的更高利率,但是不必给预售额打折,也无需支付高额佣金,
  • 相同项目的结果是,开发利润率为8%,利润为 185 万美元。

没有进行预售的房地产开发项目必须使所有利益相关者有一定的信心,相信最终产品在竣工后有足够的需求。

DFP 将从以下五个方面帮助其客户克服和最大限度地减少银行要求的高预售额带来的影响:

  1. 非银行零预售融资

建议和安排不要求预售的非银行施工融资产品。

DFP 可以在短短数日里安排快捷、灵活的融资批准,我们的专家(即非银行承销商)要求的股本更少,这样您就完全可以更快地启动您的项目。

  1. 优先股权

DFP可以安排优先股权或夹层融资,从而减少客户需要向银行借贷的金额。这一股权基础使客户能够在更多的项目之间铺排其现金股权,同时又维持健康的股本回报。

优先股权还可用于将优先银行债务降低至一个能配合已经实现的预售额的水平。客户可能已经实现了 65% 的债务偿还比率,但是,在注入优先股权达一定程度之后,目前的预售水平相当于 100% 的净债务偿还比率。

  1. 延伸优先注资

DFP可以按照上调的贷款价值比率以及按比例上调的利率提供私人注资。这就是“风险定价”,是优先股权的另一个替代品。当实现的预售额远低于银行要求,而股权又达不到银行门槛时,这种途径相当有效。

  1. 土地银行注资

DFP 还可以在获得开发同意的过程中获得土地银行注资。在某些情况下,特定土地用途的规划要求DA已备案(或即将备案)。注资人认为(在对规划风险展开尽职调查后),政务会是支持申请的,因此申请被驳回的风险微乎其微。最近,DFP 在没有获得DA 的情况下在土地银行获得了 75% LVR。

  1. 以现金形式释放股权

DFP 可以从财务杠杆率相对较低的商业或住宅资产中安排股权信用额度。通常情况下,我们的客户会卖出其在项目中不需要的股权以筹措设计、批准、营销和预售佣金所需要的现金,但是这种方法的代价太过高昂。

通过股权信用额度释放的现金可用于快速跟进项目营销计划并为其提供资金,它能让我们的客户更快地将其项目推出市场。

如果您想要在开发项目融资中争取更灵活、更快速的周转时间,请向Development Finance Partners征求专家意见和解决方案。

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