您必须了解的期权知识

您必须了解的期权知识

David Kenney, Hall Chadwick

 

作者:David Kenney,Hall Chadwick 合伙人

期权有助于最大限度地减少开发商的先期成本和商业风险。作为一名税务顾问,我经常被问及期权的 GST 和关税影响。就在上一周,我的一名新客户还问到了特定房产期权的 GST 问题,在我大致向他说明情况之后,他痛苦地发现这与别人以前告诉他的情况完全不同。

虽然和其他纳税事宜一样,具体事实可能改变结果,但是我在这里要澄清一下有关授予和提名期权之 GST 和(新南威尔士州)关税待遇的一般情况。

税务和关税概述

有关期权之 GST 和关税影响的起点如下:

  1. 从 GST 角度来说–期权是否涉及到需缴纳 GST 的标的房地产?
  1. 从关税角度来说–标的房地产位于哪个州/地域内,举例来说,如果在新南威尔士州,它是属于买入期权还是卖出和买入期权?

货物和服务税问题

授予买入期权

广泛而言,买入期权的 GST 待遇都紧跟着其涉及的标的供应的 GST 待遇。举例来说,如果买入期权涉及到购买以下内容:

  1. 需缴纳进项税的现有住宅房屋(即不是新住宅房屋)- 授予期权本身无需缴纳 GST(参见 ATOID 2005/813);以及
  1. 免 GST 的持续经营企业–授予期权本身无需缴纳 GST,前提是期权双方书面同意,在行使期权时,供应物是属于持续经营企业免缴 GST 的供应物 (GSTR 2002/5)。

关税问题(新南威尔士州)

传统来说,被提名人士可以确保经由更替而非转让(技术性法律区别)方式进行提名,从而避免对买入期权下的提名缴纳关税。但是,新南威尔士近期引入了修正案,确保提名能吸引关税,无论提名是如何开展的。在近期修正后,关税情况如下:

  1. 就买入期权而言:

(a) 授予买入期权在新南威尔士州无需缴纳关税;

(b) 买入期权下的提名(无论是通过转让还是更替)应纳关税

以及:

(i) 被提名人士需缴纳期权价值(比如实付溢价)的关税;

(ii) 被提名人士可以用依据提名支付的关税抵免行使期权时应就转让标的土地支付的关税;

(iii) 被提名人士可以用依据提名支付的关税抵免行使期权时应就转让标的土地支付的关税;

  1. 就卖出和买入期权而言:

(a) 期权持有人需依据提名缴纳标的土地价值的全额关税(被有效视为转售);以及

(b) 期权下的被提名人士需缴纳转让标的土地的全额关税。

这代表处理授予和行使期权的 GST 和关税影响时的起点。正如您所见,它取决于期权所涉及的土地的基础 GST 待遇以及期权形式本身,但不幸的是,执业人士经常弄错,这样就产生了现金流量问题和合规问题。快速审查事实和期权协议草案通常就能避免这些问题。

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