您的银行家绝不会告诉您的真相…

您的银行家绝不会告诉您的真相…


Matthew_RoyalBy Development Finance Partners / Matthew Royal

今天我将带您进入银行家的大脑告诉您他绝不会告诉您的真相。我还会告诉您,作为一名商业房地产开发商,哪些错误是绝不能犯的,银行暗地里可能会对您的建筑贷款做何反应。

 

您并不是经常有机会进入银行家的大脑(这是个可怕的地方,对吧?)。

 

What-the-bankers-will-never-tell-you

但是在这篇博客中,我将勇敢地带您一探究竟。

虽然我从来都不是恐怖电影发烧友,但是在与新客户会面时,我每周都会听到一个新的恐怖故事。大多数情况下,剧本的情节都有点雷同:客户是无知受害人,而他们的银行或银行家都是恶棍。当然,如果从银行家的视角出发,故事可能会有另外一个版本!

我想从更加中立的角度看待这些故事–房地产银行家、投资者和顾问这些身份我都曾经拥有过,我能从各个角度了解真实的生活。那我们就从银行家开始。首先您要知道一件事,银行家或银行都不是您的朋友,也不是与您共担风险、共享利润的合资企业合伙人。我们的许多新客户都是几经艰辛才认清这一点,有些客户之前甚至长年累月只忠心于同一家银行。

正如一部著名电影的片名,难以忽视的真相就是,当说到其业务最至关重要的部分时,借款人经常变得非常自满–极可能还有点懒散:融资资产和新开发项目。

与经验丰富的房地产开发商或投资者乃至最具经验的银行家谈话时,他们都会告诉您,银行业务关系只能同富贵、不能共患难。如果晴空高照,那就始终笑脸相迎。但是,一旦风雨大作,笑脸会立马转为眼泪。

 

分散您的风险

俗话说,“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,这对银行业来说绝对是个真理。绝对不要在同一家银行办理您的所有固定资产、现金/存款、业务往来账户和交易账户。这是有重要原因的。一旦银行处于“全部款项”状态,它可以让您进入“封锁现金”模式(您不喜欢银行家使用这些术语吧?)

提到银行行话,重要的是知道银行家拥有获得我们所说的“顾客份额”的巨大动机。这只意味着他们会交叉出售尽可能多的产品并满足尽可能多的总银行业务要求。它将大幅提高银行家的贷款投资组合盈利能力、降低风险(即银行的风险)、减少来自其他银行的竞争、加大对您的控制权以及让他们监控您的总体流动性。简而言之,您要看他们的脸色行事。

这就是让人觉得可怕的地方。假设某个事件使得您的融通要接受审查(无论是预先安排的审查还是其他审查),而银行确定您违反了“约定”或“贷款契约”。那么,银行可以–具体取决于违约行为–采取以下一项或多项行动:

  • 要求您降低您的融通限额
  • 运用您存入银行的现金来削减债务
  • 冻结您的交易账户和信用卡
  • 运用您租金收益账户中的净自由现金来削减债务
  • 要求您再融资、提高您的利率差额或适用罚息利率
  • 对您收取额外费用
  • 命令提交极其昂贵的专家尽职调查报告
  • 将股票/资产的全部净销售所得款项运用于削减债务
  • 正式交叉证券化您的所有资产
  • 对没有被银行设置担保或者没有根据个人担保赋予银行权利的个人资产发布警告
  • 撤销尚未提款的所有融资批准
  • 鼓励或迫使您急剧减少您的日常开支,包括员工
  • 撤销任何未提款的贷款批文

房地产开发商可能被置于必须变卖其大多数流动、可盈利资产的境地:按照低于市场的价值迅速削减债务,从而迅速瓦解他们的净权益以及通过其核心业务在中期内减少债务的能力。

您可以想象它对您的其余业务、项目、结转现金流量乃至交付开发项目之能力的连环影响!

 

听从警告

一旦事情朝坏方向发展,走向毁灭不过就在朝夕之间。您可以说,“这样的事从未发生在我身上”,但是我要告诉您的是,遭受过这种厄运的大多数借款人也从来不相信这样的事会发生在他们头上。

不要说您从未接受过警告。我有客户曾经被采取过上面每一条追索措施。我们可以理解这些客户是多么沮丧、多么愤怒,他们完全弄不清楚为什么他们的银行要做得这么不计情理、这么不符合商业道德,甚至有可能是以本伤人!

不幸的是,对于那些借取开发贷款的人以及他们经常遭遇挫折的银行家而言,银行在全球金融危机后执行的现代化贷款管理政策已经高度自动化和机械化了。“守旧派”关系银行业务的时代早就过去了。

银行的电脑化信用风险等级模型将您的信誉度降至标准化数字评级,这将在很大程度上决定您在银行的前途。因此,我们本地银行关系经理的影响和自由裁量决策权在很大程度上降低到了零。

除了罕见情况外,您的银行家可以几乎什么也不批准,也可以拒绝几乎所有事情。如果您不相信我,您可以问问您的银行家,看他们是否同意我的话。

因此,很多时候,银行家归根到底并不是故事里的恶棍。他们只不过是被迫在银行借贷准则和商业贷款管理政策的框架内工作。

在此处阅读“您的银行家绝不会告诉您的真相”第 2 部分。

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