成功开发的关键要素

成功开发的关键要素


Stephen_TurnerBy Development Finance Partners / Stephen Turner

许多开发商破产是因为它们从一开始就没有正确对待过开发的基本要素照字面意思

第一个重要要素就是按照项目相关工地的真实价值购买土地。这个要素里也有陷阱。有些开发商低估了专家服务费(比如建筑师和城镇规划)以及获得开发同意书的理事会费用的成本。获得 DA 所消耗的时间总是比预期的长,这可能导致巨额的存置成本。如果土地不是按正确的价格购买,那么项目的可行性将从一开始就大打折扣。

接着还有总项目成本。以成本计算(由著名的工料测量师给予帮助)为基础的初步可行性研究势在必行。注资人将根据工料测量师报告来证实施工预算。一个实地分项工程的近期建模显示出 36% 的利润和风险(以 600 万美元的总项目成本产生 210 万美元的诱人回报)。总项目成本只提高10% 就会导致回报率降至 23%(这仍然可被视为令人满意的回报率,但它是相对较低的土地分项工程回报率)。在这种水平上,抵押权人仍然会考虑要求项目达到总项目成本约 30% 的股权水平。

还有总售价。可行性中的价位必须以实事求是的假设为基础。它将基于对类似产品当前市场的全面研究。一旦上文所举例子的总售价降低 10%,项目回报率就会跌至 23%(与总项目成本增加 10% 造成的跌幅相同)。

当您把总项目成本增加 10% 和总售价降低 10% 结合在一起时,结果更加有趣。项目回报率会跌至 11%。这是没有号召力的交易。

许多没有经验的开发商都不知道,早期可行性研究中采纳过分乐观的成本和收入会对项目的生存能力和号召力产生怎样的影响。开发商将继续根据这些数字来购买地盘,结果却发现项目从一开始就满目疮痍了。

若要克服与收购地盘和制作出准确注资模型相关的风险,开发商必须向业内专家寻求协助。这一协助应当在开始执行可行性研究时就提供,从而确认项目的所有要素都是可行和有号召力的。

作者:Stephen Turner,Development Finance Partners 信贷与销售部高级助理

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