房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分

房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分

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房地产开发不适合意志薄弱之人

众所周知,房地产开发并非适合每个人。您的资源始终处于应对竞争性需求的压力之下。极少数职业或业务选择像从事开发商这一职业那样给您带来挑战。

一个类似的职业是专业金融交易者。如同房地产开发商一样,金融交易者使用不完整的信息进行操作,并根据职业生涯中积累的技能、专业知识和直觉进行决策。

专 业交易者兼退休美国陆军上校 Ken Long 曾是 1991 年沙漠风暴行动 (Operation Desert Storm) 中亲临现场的第一批军官之一。他曾在西点军校(美国排名第一的陆军军官学院)教授决策和军事战略课程,因此知道关于在不确定情况中运作的一些事情。

15 年前,我听到了对 Ken Long 进行的电台采访……Ken 所说的这句话一直留在我的记忆里:

“我曾经为祖国冒着枪林弹雨,而交易完全如同战斗那样充满压力,处理交易的心理状态一定与战斗的心理状态相同。”

房地产开发商可能患上创伤后压力心理障碍症

在 1929 年 10 月引发大萧条的华尔街股市崩溃期间,历史证明至少 8 名市场参与者选择从摩天大楼跳下而非面对破产。他们超越了自己的心理承受极限。

2009 年,我看到许多身价一千万美元以上的房地产开发商失去一切。

我所知道的一些开发商选择在仍有数百万身价时结束生命。

在经历了失去大部分净值的创伤后,他们超越了“短期的”心理承受极限。

如今研究确认,持续或单独的创伤事件(例如家庭暴力或车辆事故)可使人员永久性残废。

创伤后压力心理障碍症对于房地产开发商可能像对战争退伍军人那样真实。

经验教训 1“这是我的错——我之前不知道这是个错误”

据金融交易心理学家 Van Tharp 博士称,“这是我的错——我之前不知道这是个错误”是全世界交易者会犯的头号错误。

本质上,最佳的金融交易者:

  1. 为每个可想象的情境制定计划。
  2. 谋求生存第一,利润其次。
  3. 如果无法想象的情况发生,则退出。

对于开发商这意味着:

  1. 在任何行动之前考虑每个可能的结果;
    • 变化:开发申请、估价、质量标准、销售成本/期间、建设成本/期间、竣工价值、购买价格
  • 提前规划您的应对方法
  • 按照计划行动

以下是如何将其应用于实际项目的两个示例。

  1. 在没有建设资金的情况下开始建设
  2. 您的土地估价仍未改变,但您怀疑销售价格正在下跌。

1.在没有建设资金的情况下开始建设

几乎每个月,我都会与已经在其场地上开始建设的业主建造商/开发商见面。他们擅长自己的职业,他们通常的贷款人向其承诺不久就批准贷款。

这是一个错误,因为银行和大部分的非银行建设贷款人不会接收一个部分完成的项目。

在各种情况下,客户最好的情形是最终以预售支付价格的两倍进行支付,最差的情形是他们获得花费大部分利润的融资。

此部分重新发布。

2.估价未改变,但您怀疑销售价格正在下跌。

以下是开发经理对 20 个行业划分地块的可行性研究。

在第一种情境中,预计在竣工后要花 12 个月销售地块,在第二种情境中,预计要花不到 6 个月销售地块。

您的开发经理的可行性研究

销售期12 个月6 个月
行业分配2012,307,500 美元12,307,500 美元
总实现12,307,500 美元12,307,500 美元
商品及服务税0 美元0 美元
销售成本378,870 美元378,870 美元
净实现11,928,630 美元11,928,630 美元
建设成本  
土地2,800,000 美元4,000,000 美元
土地交易成本 4.67%130,760 美元228,675 美元
建设成本3,188,400 美元3,188,400 美元
专业费用200,000 美元200,000 美元
法定出资费用和筹备费用634,000 美元634,000 美元
项目意外开支5.00%318,840 美元318,840 美元
土地持有成本156,000 美元156,000 美元
其他(例如,营销、资料管理、法务、预售) 0.00%257,600 美元257,600 美元
硬性成本合计7,685,600 美元8,983,515 美元
融资费用3.81%445,474 美元342,672 美元
利息303,876 美元233,751 美元
融资和利息749,350 美元576,423 美元
成本合计8,434,950 美元9,559,438 美元
项目利润3,493,680 美元2,368,692 美元
开发利润41.4%24.8%
债前项目内部收益率 (IRR)80%80%

想象这是您的项目并且您:

  1. 从您的开发经理获得上述意见;
  2. 无预售
  3. 了解情况的代理人告诉您 12-18 个月的销售期是可能的;
  4. 估价 4 百万美元,销售期 6-12 个月。
  5. 其他开发商提出无条件在 30 天内以 4 百万美元现金购买该场地;
  6. 您的土地负有 2 百万债务;
  7. 隔壁将在 3 个月内开始一个相同的项目;以及
  8. 没有预售建设资金提供

您有以下两种选择:

  1. 立即完成项目;或
  2. 出售项目。

出售项目很容易。您在 30 天内在支付代理费之前获得大约 2 百万美元,并且没有风险。

但是,如果您完成项目,则您正在冒险并且将获得以下三种可能结果中的一种:

  1. 最佳情况:您的 2 百万资产净值和预测利润(237 万美元)
  2. 预期情况:您的 2 百万资产净值和 30% 的预测利润(76 万美元)
  3. 最坏情况:通过交易,建设部分停止。

对此推理如下:

想象您的邻居从本地房地产代理人处获得与您所获得的类似建议。他们告知他的事情几乎与他们告知您的相同,但补充说,您对市场的供应可能会对其销售期造成相当大的影响。您的邻居及其银行家很恐慌,决定现在以最低价格预售项目,该价格对于项目而言在资金上仍是可行的。

由于土地所有者没有任何债务,并且不担心场地的“现状”价值,他决定每个地块减少 8.3 万美元价格,以完全预售其项目。这使他的银行家感到满意,因为可行性研究现在如下:

您的邻居的可行性研究

销售期6 个月
行业分配 20 10,650,000 美元
总实现  10,650,000 美元
商品及服务税 0 美元
销售成本 327,846.07 美元
净实现  10,322,154 美元
建设成本
土地 2,800,000 美元
土地交易成本 4.67% 130,760 美元
建设成本 3,188,400 美元
专业费用 200,000 美元
法定出资费用和筹备费用 634,000 美元
项目意外开支 5.00% 318,840 美元
土地持有成本 156,000 美元
其他(例如,营销、资料管理、法务、预售) 0.00% 257,600 美元
硬性成本合计  7,685,600 美元
融资费用 274,138 美元
利息——6 个月 187,001 美元
融资和利息  461,138 美元
成本合计  8,146,738 美元
项目利润  2,175,416 美元
开发利润 26.7%

这使您的银行家很不满意,因为这限制了您地块的销售价格,并且意味着您的项目不再符合融资的可行性。

您的邻居的可行性研究

销售期6 个月
行业分配 20 10,650,000 美元
总实现 10,650,000 美元
商品及服务税 0 美元
销售成本 327,846.07 美元
净实现  10,322,154 美元
建设成本
土地 4,000,000 美元
土地交易成本 4.67% 228,675 美元
建设成本 3,188,400 美元
专业费用 200,000 美元
法定出资费用和筹备费用 634,000 美元
项目意外开支 5.00% 318,840 美元
土地持有成本 156,000 美元
其他(例如,营销、资料管理、法务、预售) 0.00% 257,600 美元
硬性成本合计  8,983,515 美元
融资费用 342,672 美元
利息——6 个月 233,751 美元
融资和利息  576,423 美元
成本合计  9,559,938 美元
项目利润  762,216 美元
开发利润8.0%

最坏情况的结果是您的贷款人发现项目的新竣工价值,并要求预售和/或额外资金(又称为追加保证金),然后提出进一步的进度要求或不履行抵押贷款义务。

您的银行家对您项目的新可行性研究

销售期6 个月
行业分配 20 10,650,000 美元
总实现  10,650,000 美元
商品及服务税 0 美元
销售成本 327,846 美元
净实现  10,322,154 美元
建设成本
土地 2,800,000 美元
土地交易成本 4.67% 130,760 美元
建设成本 3,188,400 美元
专业费用 200,000 美元
法定出资费用和筹备费用 634,000 美元
项目意外开支 10.00% 318,840 美元
土地持有成本 156,000 美元
其他(例如,营销、资料管理、法务、预售) 257,600 美元
硬性成本合计  7,685,600 美元
融资费用 342,672 美元
利息——6 个月 233,751 美元
融资和利息  576,423 美元
成本合计  8,262,023 美元
项目利润  2,060,131 美元
开发利润24.9%

Development Finance Partners 是帮助厌倦斗争的开发商克服项目/渠道困难的专家。在正确的时间做出正确的决策是从生存迈向成功的关键。

如果您希望减少与项目有关的压力和不确定性,请联系 Development Finance Partners 获得专家意见。

“房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分”的两个回复

  1. MADHUR SHIRALKAR说:

2016 年 5 月 31 日星期二晚上 09:21

各位,很棒的文章和信息……期待不久之后的某个时候与你们合作……甚至可能是从一个小项目开始……

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  • DFP说:

2016 年 6 月 2 日星期四上午 11:13

感谢 Madhur。很高兴在您准备好后与您聊一聊。

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