房地产开发商是否准备就绪?

房地产开发商是否准备就绪?

Are Property Developers Prepared

澳大利亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 提出了以新规则给房地产市场降温的可能性。

 

宣布上述意向是为了回应特别是在投资者融资领域出现的高增长率(目前以双位数速度增长,占到了新批文的近乎一半)。

“这一增长很多都是房价上涨环境下仅付利息的贷款,尤其是在悉尼和墨尔本”,他告诉墨尔本经济论坛。

 

Stevens 先生称,他发现引入新法规出现了极轻微的下降趋势,因为”宏观审慎工具”最好的情况就是可以改善局势,而最坏的情况不是不产生影响。

 

那么,什么是宏观审慎法规,Stevens 有可能选择哪些潜在工具?

宏观审慎法规是旨在缓解整个金融系统的风险(或“系统风险”)的金融法规。在全球金融危机之后,中央银行家和其他政策制订人日渐转向从宏观审慎角度出发的监管框架,比如《巴塞尔协议三》规定的监管框架。

虽然建议了许多工具,但是哪一个工具该在执行宏观审慎政策中发挥主要作用一直没有定论。

 

Stevens 先生可以酌情选择的大多数手段或工具如下:

  • 贷款价值比率和贷款损失拨备的上限
  • 债务收入比率上限

 

以下工具异曲同工,但是它们都有特定的额外功能,具体如下:

  • 逆周期资本要求–避免处于困境中的银行带来的资产负债表过分缩水。
  • 杠杆作用上限(融资) – 通过把银行资产与股权捆绑在一起的方式限制资产增长(融资)
  • 非核心负债征费–减轻造成资产过度增长的定价扭曲。
  • 因时间而异的准备金要求–作为出于审慎目的控制资本流动的途径,尤其是针对新兴经济体。

 

为了防止过多的短期债务堆积如山:

  • 流动性覆盖率
  • 处罚短期注资的流性风险收费
  • 与到期错配规模成正比的资本要求附加费
  • 有关资产担保证券的最低垫头要求

此外,不同类型的应急资本工具也可用于在危机事件中促进银行的再资本化。

 

当着眼于系统下基础金融机构的健康时,宏观审慎分析使用的指针提供了有关这些机构整体健康的数据,包括资本充足率、资产质量、管理绩效、利润率、流动性和系统风险敏感度。

“我并不天真,不相信这些工具是万灵药或者永恒的解决方案”,他说。

“但那并不意味着您不能在某段时间使用它们,只要它们有帮助,那么它们就是我所需要的,仅此而已。”

AMP Capital 首席经济师 Shane Oliver 称,使用宏观审慎工具对抵押持有人来说是好消息,只要它推迟了正式现钞汇率的未来增长。

“焦点似乎在于更苛刻的资本要求以及银行在评估新贷款时运用的利率测试上,并不在于对 LVR 的限制”,他说。

“如果房地产市场没有很快降温,未来几个月可能会有公告发出。”

这对开发商来说是好坏参半,利弊兼有。

 

  1. 好消息

如果执行了更为苛刻的合格信贷准则,那么购买者有可能因为其经过事实验证的信贷能力而完成销售合同。这意味着拒绝预售是不太可能的。

  1. 坏消息

由于预计短期内会有更严苛的信贷准则,以前曾热衷于购买房地产的房地产购买者将不太可能进入市场或无法完成购买行为,即使利率创下新低点。

 

这对开发商意味着什么?

 

更低的售价

没有从已经确定的被动收入中获利的开发商将难以偿还其因没有完成合同而被迫持有的任何剩余债务。

这可能进而使得开发商希望以折扣价格脱手开发项目中的未出售房产,从而对已经完成结算的购买者造成影响。

 

更高的预售门槛

银行可能为开发商需要的建筑注资设置更高的预售门槛。因此,间接来说,RBA 提出的这些信贷增强手段都会影响建筑施工市场。

 

开发商该如何为法规变更做好准备?

显然,开发商必须考虑其注资需要适应的瞬息万变的局势和现行条件与结构。为了在日新月异的市场中维持良好势头和实现开发计划的潜能,开发商应当考虑:

 

传统银行以外的替代注资方案

开发商可以通过私人注资建筑市场寻找资金。倘若与 Development Finance Partners 这样的伙伴合作,开发商应当设法争取和考虑信贷准则更为灵活的私人注资选项。

 

使用专业项目管理和开发管理服务

聘请专业和经验丰富的项目或开发经理将确保建筑商变更对开发项目的财务生存能力造成尽可能小的影响。

 

不损害销售定金

在目前的局势下,开发商必须尽可能地降低预售遭遇滑铁卢的风险,其方式就是确保购买者缴纳 10% 的定金(最少)。

 

与专家合作

Development Finance Partners 擅长为建筑施工安排注资并走在市场行情的前沿,因为它从申请人处收到的信贷多种多样,这让它对市场有不同的见解。

 

一旦与 Development Finance Partners 这样的伙伴合作,您将受益于各种信息,这些信息会协助开发商在清楚认识日新月异的经济基本面的情况下获得融资方案。

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