房地产开发项目目前的注资趋势

房地产开发项目目前的注资趋势

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By Development Finance Partners / Matthew Royal

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注资趋势——历史背景

私营部分支持房地产开发的资金来源正在逐步多元化。要研究如今的趋势，我们有必要回顾一下过去 30 年发生的变化，这样我们才能了解这一期间的基本转变。它将有助于解释当前市场的动态。

在 1989/90 年房地产崩盘之前，银行业通过其各自的融资公司子公司深入投身于该板块，不仅凭借优先债务发挥坚实的作用，还通过大型的合企业/夹层融资发放贷款给开发项目。1989 年突然爆发的严重房地产崩盘导致这些融资公司纷纷退出，其中许多融资公司因为所面临的股权风险未能幸免于难。

事实上，Westpac通过其三家融资公司子公司——Partnership Pacific、Bill Acceptance Corporation 和 AGC 发放的贷款程度导致该银行必须执行根治性手术才能稳住市场信心。这些机构的撤回因大多数国际银行的撤回而更加恶化，这些国际银行是 1983 年进入，当时为了打开澳大利亚银行业的竞争，Paul Keating 提议授予 16 个银行业务牌照给一组全球机构。国民西敏寺银行、大通、花旗银行等品牌以及许多日本银行在 1989 年以前都积极活跃在开发融资市场的顶端。

在 1989 年崩盘后，房地产开发的资金和需求都出现了短缺。这也是一段利率高得可怕的期间，约 12% 至 15% 的固定利率与浮动利率相比都算是“便宜”的，后者最高峰曾一度达到 17%。

需求逐步回到 90 年代末的水平，银行的保守政策经历了私人资金团体的崛起，其中许多团体都是通过发行招股书、提供远高于同期存款利率的回报率的方式从零售市场招揽资金。尽管这些团队因道德层面看来的粗糙甚至问题深重的管理出现过明显崩塌，他们直到 21 世纪 00 年代都是非常兴盛的。

和 1989 年一样，2008 年的全球金融危机也目睹了房地产融资团体的垮台和撤回，开发市场再次经历了需求和缺乏经济能力导致的下滑期。

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随着 2011 年中期开始的缓慢恢复，它在一定程度上受以下因素的推动：

1. 住房短缺，尤其是在悉尼；

2. 相对稳定的低利率环境，私人来源的资金选项再次崛起，但却采用了不同的形式。

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目前的私人市场结构。

私人资金领域的当前市场受到三大因素的推动。

1. 因国际资本协议（《巴塞尔协议三》，它们要求开发贷款有更高的资本配置）导致银行提供给该板块的资金有了越来越多的限制，从而减少了银行准备提供给该行业的投资组合配置。

2. 私人和国内资金因历史性的低利率（它导致这些资金要追求诱人的回报）而随时准备到位/供应。目前的行情意味着风险回报等式是正确的。

3. 因前四年的艰难环境而缺乏开发团体持有的股权，因此需要：

• 高于银行比率和调节的优先债务；

• 如有需要，通过提供优先股权补充股权。

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因此，市场以提供以下内容的实体为特色：

1. 优先股权

2. 夹层融资

3. 优先债务

与近期情况不同，这一能力的来源更加私人、更加谨慎、更加分散，有时候也来自于国际上。

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目前有五大来源希望支持开发板块。

1. 直接私人家庭资金——可用于优先股权、夹层和优先债务。

2. 私人机构资金——这些资金来源于养老金基金和房地产信托，它们通常也视具体交易集合投资者资金。

3. 聚合团体——它们拥有私人投资者客户组合，将视具体交易向项目提供优先股权和/或优先债务。

4. 私人现金盒投资团体——它们视时机而提供优先股权、夹层或合资企业能力。有些只擅长房地产，有些还涉猎了商业和资源板块。

5. 国际投资团体——通常是协同对冲基金–主要来源于香港、新加坡和美国。

毫无疑问，在本市场中，从这些来源获取资金的总计成本明显高于以往的非银行来源，但是在从发起人角度衡量硬股权的总回报率时，该等工是可以接受的，而且最重要的是，这些注资能让成熟健全的项目在强势发起人的支持下继续进行。

这一状况在很多方面都映射出了当前大致的商业环境，其利润预期并不高，经营环境也比较紧张。

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