机遇:不需要预售

机遇:不需要预售

在开始任何开发项目或投资之前,您必须先确定您可以借到多少钱以及您将如何管理开发项目的所有相关成本,这一点显然是非常重要的。澳大利亚经济体里的许多主要市场主体都收紧了它们的贷款标准。大多数银行都只有兴趣贷款给经验丰富的开发商。

开发项目融资与传统的投资融资截然不同。通常情况下,作为整套融资方案的一部分,您可以借到源源不断的利息。这意味着您没有在项目施工期内支付利息,但是利息是被资本化了。换句话说,利息是增加到您在每个月末应付的金额中,下个月您要支付利息的利息。

因此,预售合同相对于瞬息万变的市场行情和房地产价值这一背景的重要性使开发商(尤其是身负开发融资的开发商)举步维艰。一般来说,在您的开发贷款结构下,贷款人最多按照项目成本的 70% 至 80% 而不是其最终价值发放贷款。他们会期望作为开发商的您或您的股权合伙人提供充足的股权。

贷款人多数情况下都会要求以预售来降低房地产开发的风险。对某些开发商来说,这一要求让他们更加肯定自己会在竣工时出售他们的存量房。对贷款人来说,偿还施工贷款才是必不可少的。

预售可以通过许多方式实现。以直接营销的方式自行寻找购房者。当地经纪人可以推销您的房地产开发项目。它还可以通过擅长在计划外销售房地产的房地产项目开发商实现。向其客户提供房地产投资的财务规划师是另一个渠道。建筑商可以为他们的产品提供营销服务并为您实现销售量。

有关强制执行预售合同的分歧主要集中在不符合消费者法规上。在昆士兰州,有关预售合同的法律框架规定了许多购房者可以选择的解约理由。昆士兰州近期采取的减少复杂性以及消除撤销预售合同之技术理由的措施有助于减少繁文缛节。

新开发项目面临相当高的门槛,比全球金融危机前的要求高得多。有关竣工后未来房地产资产价值的不确定性、高预售要求以及更高的债务保障比率都与艰难的贷款环境有关系。

预售仍然是项目开发融资的关键因素,但是近期趋势对其价值提出了怀疑,如果诉讼是强制执行的唯一途径的话。同样地,贷款机构更热衷于评估您的项目管理员工力量。为您进行开发融资推介的专业团队将是让您在贷款机构赢得良好声誉的门票。因此,重要的是制作高度专业的可行性研究报告,说明您已经准备好面对一切意外。

据澳大利亚储备银行 (RBA) 所说,为新住宅开发项目接洽资金仍然是小型开发企业的一个难题。但是,这减少了它们能够实现预售目标的确定性。RBA 行长说,“虽然家庭可以按照相对有利的条款获得融资,但是某些开发商仍然表示难以为新施工工程获得融资,因为银行要求的预售比例高于全球金融危机前的典型水平“。

BIS Shrapnel 指出,在去年经济局势不明朗的情况下,大多数开发商和购房者都决定观望。“不明朗的经济环境继续为开发商设置了融资限制,在许多情况下,要获得资金仍然必须有高水平的预先承诺”,BIS Shrapnel 在其报告中表示。

“虽然这对于能够以公司借款(相对于以项目借款)甚至是在内部完成项目融资的更大型开发商来说不那么明显,但是小型开发商的投机性开发受到的打击就沉重得多”,BIS Shrapnel 补充到。

在非银行和外国贷款人因惧怕给房地产开发项目注资的高成本和高风险而退出项目后,大银行以住宅开发融资人的身份接手。除了银行的预售要求之外,房地产开发商还必须提供从开发成本 20% 到 30% 不等的数百万美元保证金。

鉴于反复无常的经济环境、《巴塞尔协议二》规定的更为严苛的监管要求甚至是《巴塞尔协议三》未来规则下更为强硬的要求,借款成本仍然很高。银行将按照 200 到 300 个基点拨付资金,这超过了现行现钞汇率。它们手握约 1100 亿美元现金,但是“赚的钱却很少或没有”。

经过分析,如果银行无法放贷出来,开发注资的成本将高得多。银行是聪明的,它们拥有后备流动资金,它们坐在那里什么也不赚,只不过是为了确保他们能继续借出更多钱。

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