项目注资 - page 2

 

总合来算,Development Finance Partners 的主任们为其客户促成的注资计划已经超过了 10 亿美元,他们成功构建和解决的地标式项目和交易已经垒成了一座丰碑。

其中包括

按估值的 60% 为南海岸短期居留住宿项目提供土地银行注资

背景/问题 客户在为 Shoalhaven 地区的一个开发项目寻找资金时遇到了麻烦。DA 批准的地盘是用于修建 16 栋住宅式分层别墅和 1 个咖啡厅。根据划分的土地用途,即 SP3 旅游业,别墅是供“游客”短期居留的。 问题主要涉及到土地用途的“短期居留”性质。   范围 Development Finance Partners (DFP) 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 建议客户进行符合商业公平原则的估值,它将提供有待办理的明确项目可行性数量,还可以为开发提供支持。我们推荐了一家公认的估值事务所,该事务所是各种贷款机构的专家组成员。估值确认,在紧邻沙滩的范围内,这个地点是缺乏短期居留住宿的。 审查估值并完成尽职调查。 首先提出土地银行注资建议书,它随后将以建筑施工贷款再融资。   结果 DFP 完成了一笔为期 6 个月的土地银行贷款的注资建议书。 客户将因此获得地盘、启动初期工程和营销,从而完成支撑建筑施工贷款的预售。一旦达成了这个目标,建筑施工贷款的后续再融资将由最终产品的市场证据支撑(其中一个证据就是这个位置缺乏存量房)。 DFP 在收到估值后一周内收到了给地盘提供资金的意向通知。 结算现已完成。   客户评语: “多亏了 Development Finance Partners,我们的一个区域性旅游项目才获得了注资。迄今为止,我们与 DFP的往来都愉快至极。他们愿意花时间了解融资的要求和限制,也愿意花时间整理可行的注资方案,这绝不是任何大银行可能提出的方案。我期待在这个项目和其他项目中继续维持我们的关系。”   Tom Bishop[:]

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维多利亚州墨尔本市的地标式项目

中密度住宅开发项目(在 10 日内解决)   问题 客户拥有一处未设置产权负担的地盘,还获得了 23 个单位和一个临街零售店铺的开发同意书。他们收到了一家大银行交给他们的建筑施工注资条款书,其中 60% 的债务偿还比率已经实现(10 项预售)。 基于此,客户以其自有资金开工。建筑商也以其自有现金流量完成了进一步工程。 银行把门槛上调成了 100% 的债务偿还比率。 客户最后落到欠建筑商一大笔钱、被迫停工、没有资金来源、自己的现金资源全部被套在项目里的惨淡局面。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供注资解决方案 完成项目可行性研究,包括查明迄今竣工的工程、已经支付给建筑商的款项以及尚未支付的款项。 为项目现金流量建模,核对总开发成本、债务和权益配置。 与建筑商一起视察地盘,确定目前的情况、未付款项和战略。 提出临时注资解决方案以及竣工所需成本的注资解决方案。   结果   Development Finance Partners 获得了一笔临时(6 个月)注资(250 万美元) 拨付的资金是用于向建筑商支付所有未付清的款项以及给未来两笔进度款提供资金(它满足了建筑商的要求,工程重新启动) 融资模型确定了项目中的权益以及建议书指标中的潜力,它们将支撑后续的建筑注资批准 临时注资在客户接洽 DFP 之后 10 日内完成了结算。

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优先股权 vs 合资企业注资

背景 Visie Properties 设法为昆士兰州 Lutwyche 一个 31 间公寓的项目建立合资企业,以便有效地将其资本分散在布里斯本高需求区域的系列项目中,从而在目前坚挺的市场中最大限度地开展活动。 “Zephyr” 项目位于布里斯本称为高增长内北地区的区域之内,该项目设定了经济适用价位,地处僻静街道,距市容设施(包括新公交专用车道站和购物中心)尚有一段步行距离。 这些因素不仅吸引了购房者,也吸引了潜在的合资企业合伙人。 结果 Development Finance Partners 迅速获得了优先股权连同大银行优先债务的贷款发放,Visie 接受了这样的结果。 优先股权投资人提出的预售要求并不比银行的障碍高。 与合资企业协议相比,使用 DFP 的优先股权之后,Visie 的利润份额预计超过 56%,而他们的股本回报率预计将从 91% 大幅提升至 160%。 Zephyr 目前正在完成预售工作,施工工作将在 5 月开始。   客户评语: “如果您准备好多花一笔费用来选择这个方案,那简直太好了,因为您最终得到的利润多得多”。 “我们绝对会再次考虑使用优先股权。”   Warren Swanton,Visie Properties

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优先股权 – 中密度开发项目

维多利亚诺贝尔公园 – 总开发成本的 91%   问题 客户有许多项目已经开工/准备开工,其重大权益与项目息息相关。 他们的模式就是按照 100% 的债务偿还比率预算,以便获得所有项目的银行注资。 客户要求的优先股权相对市场而言(即,一般最低金额为 500 万美元)金额较小。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供股权解决方案 制定借款/担保结构 (PE) 要求的注资模式,其资本和票息回报与 PE 市场一致 基于优先和 PE 层面为客户构建股本回报率模型(这实际上证明使用 PE 能获得更高的股本回报率) 提供 PE 融资   结果 Development Finance Partners 向 91% TDC 提供了优先股权 Development Finance Partners 在 14 日内促成了结果 客户拥有了能利用到其他开发项目中的股权   客户评语   “从开发商的角度来看,它让我们能够依令使用被封锁的股权,从而为我们下一个项目提供资金。 结构健全的交易(大约数百万美元)并不能轻易地从银行获取,而 DFP 提供了一个可行的解决方案。” […]

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按估值的 55% 提供商业贷款,新南威尔士波茨点

背景 一名 DFP 老客户在波茨点拥有两处相邻的物业(DFP 曾为它们找到了注资)。他们达成了一份合同,购买了与这两处物业相邻的第三处物业。现有承保人无法为第三处物业提供资金,因为他们已经超过了每个债务人的审慎限额。其最终目标就是把开发地盘合并起来,因为客户联络到 DFP,希望 DFP 能帮忙找到资金,帮助他们实现目标。   问题 该处物业具有商业性质,其临街铺位创造的租金收入占到了总租金收入的相当大一部分。此外,加权平均租赁到期日 (WALE) 也是短期的。 仅论租金的偿债能力就是 1.1 倍。 当租金偿债能力的单项指标紧缩到 1.1 倍时,WALE 较短的商业房产只能使用有限的主流注资渠道。   范围 DFP 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 为铺位概况展开了详细分析,包括与当地经纪人讨论了合并地盘的潜能。 DFP 制定了完整的承保建议书   结果 DFP 从私营市场获得了符合客户要求的注资。8% 的利率是极其诱人的,而 55% 的 LVR 是客户基于建议书的总体价值乐意做出的让步。 它将帮助客户获得地盘,随后考虑开发机遇。 DFP 基于客户的总体偿债能力和房地产的价值基础、尤其是总体开发潜能提出了建议书。 [:]

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新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

地址 39-47 Ferodale Road MEDOWIE, NSW   开发项目 Woolworths   开发商 BDS 3 Pty Ltd   案情简介 开发商接洽了 DFP 及其团队,称其资产负债表中存在一些遗留问题,因为其大股东在财务上陷入了困境,因此市场认为附属的的开发公司也将出现相同问题。更复杂的是,开发商为地盘上的重大工程提供了资金并要求偿还这些资金,这使得竣工时的 LVR 为 83%。   解决方案 DFP 的项目悉尼主任 Baxter Gamble 与客户合作,共同从一家大型的离岸贷款人处获得了注资,从而进一步在澳大利亚市场了打响了名声。资金是按照竣工所需成本的原则在必要的程度(83% 的 GRV)上提供的,预计移交给 Woolworths 的日期为 2014 年 5 月。   贷款金额 $13,700,000   最终价值 $16,400,000

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City Quarter

开发商 Sterling Estates Pty Limited 及其子公司。   案情简介 为了购买以前的亚历山大皇家儿童医院 (Royal Alexandria Hospital for Children) 并协助客户,为其在 5.7 公顷城市村庄环境下修建的逾 1000 套带商业和零售场所的一排并列公寓寻找资金。   地盘标书有待重新划分土地用途,即从医院改为住宅,不幸的是,客户接洽了银行,而银行鉴于工地内在的风险(即石棉和营运 150 年来倒在工地上的其它物品造成的肆意污染)要求提前获得股权。客户在周四接洽了主任,请求他在下周一解决贷款事宜,前提是贷款人不能参股。   解决方案 主任通过私营贷款人为第一期结算达成了长期土地银行注资方案,这样就能结算工地购置款,也能让开发商有适当的时间来完成工地的分期施工。   优先债务 $250,000,000   最终价值 $350,000,000  

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