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吉朗和海岸提供更轻松的收益 – 澳大利亚金融评论,2018年6月30日至7月1日

通过最近的研究,DFP已经确定了基础设施投资公告后预计会有良好房地产市场增长的关键领域。 DFP董事Matthew Royal与“澳大利亚金融评论”分享了研究见解。 Read the full article

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房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分

房地产开发不适合意志薄弱之人 众所周知,房地产开发并非适合每个人。您的资源始终处于应对竞争性需求的压力之下。极少数职业或业务选择像从事开发商这一职业那样给您带来挑战。 一个类似的职业是专业金融交易者。如同房地产开发商一样,金融交易者使用不完整的信息进行操作,并根据职业生涯中积累的技能、专业知识和直觉进行决策。 专 业交易者兼退休美国陆军上校 Ken Long 曾是 1991 年沙漠风暴行动 (Operation Desert Storm) 中亲临现场的第一批军官之一。他曾在西点军校(美国排名第一的陆军军官学院)教授决策和军事战略课程,因此知道关于在不确定情况中运作的一些事情。 15 年前,我听到了对 Ken Long 进行的电台采访……Ken 所说的这句话一直留在我的记忆里: “我曾经为祖国冒着枪林弹雨,而交易完全如同战斗那样充满压力,处理交易的心理状态一定与战斗的心理状态相同。” 房地产开发商可能患上创伤后压力心理障碍症 在 1929 年 10 月引发大萧条的华尔街股市崩溃期间,历史证明至少 8 名市场参与者选择从摩天大楼跳下而非面对破产。他们超越了自己的心理承受极限。 2009 年,我看到许多身价一千万美元以上的房地产开发商失去一切。 我所知道的一些开发商选择在仍有数百万身价时结束生命。 在经历了失去大部分净值的创伤后,他们超越了“短期的”心理承受极限。 如今研究确认,持续或单独的创伤事件(例如家庭暴力或车辆事故)可使人员永久性残废。 创伤后压力心理障碍症对于房地产开发商可能像对战争退伍军人那样真实。 经验教训 1“这是我的错——我之前不知道这是个错误” 据金融交易心理学家 Van Tharp 博士称,“这是我的错——我之前不知道这是个错误”是全世界交易者会犯的头号错误。 本质上,最佳的金融交易者: 为每个可想象的情境制定计划。 谋求生存第一,利润其次。 如果无法想象的情况发生,则退出。 对于开发商这意味着: 在任何行动之前考虑每个可能的结果; 变化:开发申请、估价、质量标准、销售成本/期间、建设成本/期间、竣工价值、购买价格 提前规划您的应对方法 按照计划行动 以下是如何将其应用于实际项目的两个示例。 在没有建设资金的情况下开始建设 您的土地估价仍未改变,但您怀疑销售价格正在下跌。 1.在没有建设资金的情况下开始建设 几乎每个月,我都会与已经在其场地上开始建设的业主建造商/开发商见面。他们擅长自己的职业,他们通常的贷款人向其承诺不久就批准贷款。 […]

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负扣税 (Negative Gearing)、州和地方政府税收和关系到房地产开发商/投资者的重大问题政策

根 据由房地产咨询公司、Development Finance Partners (DF Partners) 和网路出版物《城市开发商》(The Urban Developer) 最近共同进行的一项调查*,工党政府对负扣税的可能变更以及州和地方政府政策和税收在澳大利亚住宅房地产开发商和投资者中被列为“主要关注问题”。 该调查涉及澳大利亚的 180 名开发商和投资者,表明 84% 的调查对象不是“十分”就是“有些”关注工党对负扣税规定拟议的变更。对于开发者来说,其他重大或严重的开发问题包括: 州和地方政府税收 (73%) 影响开发项目的州和地方政府政策 (72%) 寻找合适的场地 (65%)——对于 25% 的调查对象,这是重大问题 繁冗的地方政府审批流程 (59%)——对于 17% 的调查对象,这是重大问题 DF Partners 的负责人 Baxter Gamble 说,该调查还确定,对于超过半数的调查对象 (54%),“从银行获得资金”是目前他们面临的最大问题之一。对于 52% 的调查对象,产生足够的预售是一个问题,而 46% 的调查对象说,房地产买家能够获得资金进行结算存在问题。 “有意思的是,76% 的调查对象说在过去 12 个月中,他们调查了从非银行贷款人获得资金的情况。夹层融资 (Mezzanine)、合资企业、优先股权和海外资金全都在被调查之列,”Gamble 先生说。 “寻找替代性融资的主要原因包括开发商希望使用较少的自有资金 (50.6%) 和传统贷款人不考虑之前获得的成绩或经验 (27.5%)。” 当被问及他们对未来 12 个月有多乐观时,仅 5.6% 的调查对象说他们很乐观,但 40% 的调查对象持乐观态度。32% […]

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