深刻见解 - page 2

在房地产开发中使用专业服务的好处

  By Development Finance Partners / Matthew Royal 房地产开发不适用心脏承受能力不好的人。虽然这可能是一个有利可图、令人激动的风险投资事业(尤其是对于期望接近更大项目的所有者和建筑商而言),但它所附带的风险远超过建造一栋私人房屋。 如果涉及的风险和项目本身没有得到良好的管理,成本可能迅速爆表,项目就会烂尾。 除了需要动力和热情之外,成功的房地产开发还需要冷静的头脑、保守的财务作风、深谋远虑以及出色的风险管理才能最大限度地避免重大困难。使用工料测量师和/或项目经理之类的专业服务有助于减少行差踏错的机率和保护所有相关当事人的利益。   工料测量师 工料测量师是房地产开发的财务顾问和成本管理人。他们在项目的整个过程中(从概念到施工期)估算和监控施工成本。 工料测量师旨在设法以最符合成本效益的方法完成工作和将成本控制在预算范围内。称职的工料测量师熟知施工方法和成本计算方法,能在项目的整个过程中利用各种成本计算技巧,比如规划、估算和分析。   项目经理 项目经理参与管理和组织项目的实际工作。他们管理按时和在预算范围内完成项目所需的资源。项目经理还管理各种变动、代表他们的客户以及参与解决或防止利害关系人之间的纠纷。   为什么要使用房地产顾问服务? 大多数人都可能知道,房地产市场是不可预见的,它按照一定的周期运转。它有兴衰之时,需求和供应都是由各种经济和社会驱动因素决定——比如瞬息万变的利率或特定区域的新移民。其他外部因素也可能影响项目成本,这些因素都必须在初期计算成本和制定预算时予以考虑。 建筑项目需要考虑的因素包括: 利率变化——利低率可能导致开发商举债过多和逾期还款。利率变化随时可能发生,寻找资金时应当考虑到这一点。 周期性经济回升/衰退——它将影响房地产价值。 立法——比如可能随着时间变化的税务和规划法律。 理事会延误——开发商的项目可能设定了最后期限,但是理事会的决定始终赶不上最后期限! 施工价格上涨——这种情况可能源于工人要求更高的工资或材料短缺和价格上涨 纠纷——如果冲突没有解决,它可能导致开发商必须新的施工团队,这可能推高成本。此时此刻,良好的沟通和完整的单据就变为最为重要。 项目的时机——理想的状态是,开发项目应当在市场低迷期间完成,然后在需求增加时推出市场。   智慧必不可少! 显然,房地产开发需要真正的智慧。虽然您可能成功修建了自己的房屋,但是大型房地产开发项目意味着相关风险敞口显著增加。使用具备行业真实经验的专业工料测量师和项目经理将有助于更好地管理风险和成功完成项目。

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常见和致命的融资错误

银行集中度风险 大多数经商人士都了解只有一个客户或供应商的相关风险。不幸的是,当全球金融危机使得市场不利于房地产开发行业时,银行也背叛了它们的开发商客户。 受到最大影响的开发商就是那些将他们的所有流动资金和债务来源都投注在一个供应商身上、而该供应商又恰好可以左右其业务的开发商。我们将帮助客户从战略上管理他们的银行关系以降低其银行家的控制权,让我们的客户能够在情况发生变化时自行做出决定。 假如您有且仅有的银行不再续展您的贷款,增加贷款承诺,封锁您的现金,要求立即削减债务,突然下令重新评估您的房地产,统一抬高您的定价,不再支持进一步借款,将您的盈余现金流量用于削减债务,即使是在债务削减适用了罚息利率之后仍不再发放盈余开发收益,强迫您在萧条的市场中变卖资产以减少债务,不再向您的建筑合同支付有效变动费用而您的建筑商又即将罢工,封锁工地并因此对您采取法律措施,您会遭遇怎样的情况? 您可能已经有过这样的经历,那么您现在如何处理、当时如何处理、可以如何处理?您有哪些权利、有什么计划?   假设所有“银行”都是一样的。 许多因素都会影响到借款人的偏好、竞争力、定价、借贷准则和灵活性…举例来说: 与您交涉的各个银行家的技能、知识、经验、态度、支持、资历和专业水准。 贷款的规模 ““资产负债表压力”(因市场占有率流失而降低盈利能力)以及从账簿中流失的速度快过更换速度的贷款 贷款人的总体流动性和注资结构,即他们拥有多少存款和贷款 贷款人的资金成本 按房地产板块、位置和贷款规模划分的集中度 具体板块中开发商坏账和呆账的增加或减少 账簿上开发贷款的总体集中度 相对净利差幅度和费用的吸引力 银行周期和房地产周期和账面加权 销售的领导权和管理结构变化 总体竞争 DPF 的主任们都担任了高级银行业务职位,因此我们了解这些因素可能会对任何贷款人产生的重大影响。我们的一部分工作就是随时掌握这些因素的最新情况、预测并从战略上管理风险以及利用不可避免地伴随变化而来的机遇。 您知道您的银行身在何处吗?

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信贷警示——“盛宴已经结束”

当前信贷紧缩政策对房地产开发行业所产生的严重影响已经由DFP进行了详尽的报道,并且也经过其它媒体实现了更广泛的传播。从全球角度来看,我们都已经见证了由于监管和货币政策的突然转变而产生的市场动荡。 监管政策的突然调整对本地市场所产生的冲击的其中一个案例就是我们的监管部门APRA(澳大利亚审慎监管局)所制造的政策冲击。 2014年年底和2015年年初的时候,APRA鼓励主要银行减缓住宅担保信贷规模的增长,而这种信贷之前并没有受到任何的限制。不幸的是,由于悉尼和墨尔本当地房地产市场需求的剧烈增加,信贷规模的增长仍然远超过了监管部门所设定的年增长10%的上限。 APRA政策的突然大幅收紧是由于宏观经济所实际面临的下行压力以及全球和国内经济的极度动荡所造成的。 一方面,各家银行的商业、房地产和公司部门“房地产银行部”一直都积极(直到最近仍然如此)向房地产开发商提供信贷支持以满足市场上居民和非居民投资者对新住宅项目的需求。 另一方面,其零售部门也一直都在高贷款价值比(LVR)和低服务测试的基础上积极(直到最近仍然如此)提供贷款,因此一切都进展顺利。 房地产银行部所面临的不利情况是,零售部门被迫降低房地产预售合同所需的信贷规模,而房地产银行部则需要依赖这些预售合同来提供信贷。 因此,你觉得这向房地产银行部的信贷审核员们发出了什么信息? 实际情况是,由于APRA明确要求银行紧缩信贷的原因,提高了现存预售合同的清算风险。随时可得的低成本信贷在过去已经导致资产价值出现急剧的增长,因此后续出现了一定的向下调整压力。 这也正是我们在市场上所看到的现象,维持房地产市场发展的动力是随时可得的廉价信贷,但是APRA已经部分切断了这个动力源。银行信贷审核员们以及银行的评估师们都发现,同现有的非住宅物业购买方相关的清算风险也升高了。银行和房地产评估师的关注焦点都转移到预售合同质量及其清算风险上。 最终,针对银行和评估师,你需要了解到的是,银行所关注的是“如果一切都变得很糟糕的话,会发生什么情况”,即资产价值和流动性都出现突然变化,大量的投资者和非居民购买方都取出存款并违约,同时我们的负债规模处于最高点,并且贷款接近到期?答案在于利用当地代理将违约的合同出售给当地市场的能力。 事后来看,这针对那些本地市场非常狭小的开发商和银行提出了一些非常有趣的问题。 无论如何,不要一直存在这种想法…… 这些到底意味着什么?这些到底能带来什么,更重要的是,到底有哪些可能的解决方案? 这意味着,开发商预售之后,预售合同无法清算的风险升高,以相同价格替换的难度增大,并且以相同价格出售库存的难度和时间也都增大。对于负债累累并且贷款即将到期的房地产开发商和银行来说,这是个不好的消息。 更大市场的下行风险是,如果被迫大规模销售的话,我们将发现,现有库存产品的估值将开始下跌,这将是火上浇油的一件事,只会导致事情变得更糟糕。 有哪些潜在解决方案? DFP认为,应建立二级市场以帮助房地产开发商和房地产贷款机构缓解压力。通过对住宅施工贷款的再融资,二级市场能够给房地产开发商和贷款机构提供另一个出售住宅产品库存的渠道。 房地产开发商可以将库存作为长期资产或者通过拍卖的方式积极在市场上进行售卖。 从历史上看,贷款市场基本上没有兴趣向房地产开发商提供贷款。这主要是因为房地产开发商无法证明其长期收入流的稳定性和可持续性(不管从历史或未来预测角度来看)能够符合传统信贷的计算标准。此外,传统贷款标准要求贷款人根据“拍卖”标准来对房地产开发商的剩余库存进行估价,这就需要将其不动产进行折价处理,从而导致资产很难获得充分的贷款,从而无法完全偿还剩余的施工贷款。 很显然,传统信贷标准不支持银行和非银行贷款机构向房地产开发商提供贷款,从而导致无法创建一个之前所提到的二级市场。作为行业专家,DFP一直都同自己的资本合伙人合作,共同创造一项贷款产品来解决这个问题,并帮助创造一个二级市场和替代性的退出渠道。 我们能够以合理的价格为房地产开发商提供有关少文件和无文件贷款产品的咨询服务。这些产品是由DFP联合我们的资本合作伙伴专门针对房地产开发商所开发的。 因此,我们很骄傲能够为房地产开发商以及为房地产行业提供贷款的银行建立一个二级市场。 如果您想要了解更多有关DFP的房地产库存贷款的信息,请联系我们.

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房地产开发项目目前的注资趋势

By Development Finance Partners / Matthew Royal 注资趋势——历史背景 私营部分支持房地产开发的资金来源正在逐步多元化。要研究如今的趋势,我们有必要回顾一下过去 30 年发生的变化,这样我们才能了解这一期间的基本转变。它将有助于解释当前市场的动态。 在 1989/90 年房地产崩盘之前,银行业通过其各自的融资公司子公司深入投身于该板块,不仅凭借优先债务发挥坚实的作用,还通过大型的合企业/夹层融资发放贷款给开发项目。1989 年突然爆发的严重房地产崩盘导致这些融资公司纷纷退出,其中许多融资公司因为所面临的股权风险未能幸免于难。 事实上,Westpac通过其三家融资公司子公司——Partnership Pacific、Bill Acceptance Corporation 和 AGC 发放的贷款程度导致该银行必须执行根治性手术才能稳住市场信心。这些机构的撤回因大多数国际银行的撤回而更加恶化,这些国际银行是 1983 年进入,当时为了打开澳大利亚银行业的竞争,Paul Keating 提议授予 16 个银行业务牌照给一组全球机构。国民西敏寺银行、大通、花旗银行等品牌以及许多日本银行在 1989 年以前都积极活跃在开发融资市场的顶端。 在 1989 年崩盘后,房地产开发的资金和需求都出现了短缺。这也是一段利率高得可怕的期间,约 12% 至 15% 的固定利率与浮动利率相比都算是“便宜”的,后者最高峰曾一度达到 17%。 需求逐步回到 90 年代末的水平,银行的保守政策经历了私人资金团体的崛起,其中许多团体都是通过发行招股书、提供远高于同期存款利率的回报率的方式从零售市场招揽资金。尽管这些团队因道德层面看来的粗糙甚至问题深重的管理出现过明显崩塌,他们直到 21 世纪 00 年代都是非常兴盛的。 和 1989 年一样,2008 年的全球金融危机也目睹了房地产融资团体的垮台和撤回,开发市场再次经历了需求和缺乏经济能力导致的下滑期。 随着 2011 年中期开始的缓慢恢复,它在一定程度上受以下因素的推动: 住房短缺,尤其是在悉尼; 相对稳定的低利率环境,私人来源的资金选项再次崛起,但却采用了不同的形式。 目前的私人市场结构。 […]

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Development Finance Partners 提供高达 500 万美元的快速注资

Development Finance Partners 目前欣然提供了一个高达 500 万美元的“快速注资”解决方案。 融资条款包括: 一按和二按 对偿债能力没有要求 接受减值信用 住宅和商业担保可位于澳大利亚任何地方 更高的贷款价值比率 快速结算 一按来自每月 1% 接受特殊担保资产,儿童护理中心、加油站、医疗中心 无提前退出费   我们利用自己真正的承保能力和问题解决方法来确保交易达成。

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Development Finance Partners 被视为澳大利亚最具创新性和成长最快的公司之一

在上月29日墨尔本举行的澳大利亚在线商业出版物SmartCompany’s Smart 50颁奖典礼中,Development Finance Partners名列最智能、发展最快的中小型企业之一。 Smart50对过去三年中连续实现年同比收入增长的快速增长型独立澳大利亚公司颁奖。 SmartCompany 的主编 Eloise Keating 主持了颁奖晚会。他指出,“Smart50奖项展示了澳大利亚领先中小型企业的才华和实力。我们很荣幸能够为这些卓有成就和经验的企业家颁奖。” DFP在所有50家企业中名列第40名,在过去3年期的收入增长率达到133.31%。 了解更多关于DFP如何实现其惊人的增长及其未来发展计划。

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开发融资趋势

By Development Finance Partners / Matthew Royal 建筑融资市场瞬息万变。在这篇博客文章里,我将为您论述开发融资的最新趋势。 可以支持建筑行业的私人和其他非银行注资渠道仍在壮大。这一增长是由几个因素造成的,其中最关键的因素就是银行为获得传统优先债务设置的苛刻标准。困难来自两个方面,其一是提高的风险资本水平和成本,银行必须按照《巴塞尔1V协议》(有关银行风险资本结构的全球协议)的规定违反建筑融资。在这样的监管环境下,鉴于资金资源有限,银行收窄了《巴塞尔协议》前可投入到本市场的贷款能力。 第二个因素就是银行近期因全球金融危机导致的显著减值而艰难地经历着房地产投资组合的损失。 这两方面共同造成了银行融资市场的高度紧缩,借此,银行可以为这一投资组合板块有效填满配额,尤其是在为住宅型项目规定了预售要求的地区,即使设置了明显低得多的比率和限制性条件。 除非预先给予了基本充分的承诺,否则银行对商业或工业房地产项目仍然是兴趣缺缺。 非银行注资崛起的第二个关键要素就是有大量现成可用的全权委托投资资金正在寻找远超过创下历史新低的现钞汇率/债券利率的收益率。精明投资者的私人资金以及实际上来自于养老金基金和其他基金的机构资金 管理团队可以在严格拣选和控制的开发融资机遇(它们可以产生相对于已评估风险的出色内部回报率)中发现机遇。这里的关键方面就是创始以来的严格风险评估,它将通过开发阶段贯穿于项目的始终。 很多情况下,这些资金都是分散融资,从优先股权开始,经过夹层注资,然后再到优先债务部分。每一部分的定价都反映了评估的具体风险以及(如果是由一个机构交付)合并的利率结果。除了实用性之外,对开发商来说,其最大的优势就是其决定过程比银行体制下冗长而繁琐的程序简易得多。 相较于银行设置的极其严苛和死板的协议,整套注资方案内的一般条件也宽容、灵活得多。 虽然从现钞利率的利润率来看,优先注资确实略贵于典型的银行融通,但是从当前环境的绝对值来看,它依然低于近期可以使用的利率。反应灵敏的周转时间和灵活性是这一行业接受这些日益壮大的注资渠道的原因。 我们相信,机构和私人资金以及拥有规模优势的重要开发商之间的正式战略联盟将进一步发展。在有源源不断的资金作后备的情况下继续推进当前市场中的机遇是开发商能在市场中生存的有利优势。

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开发项目注资–涉及到哪些实际成本?

开发项目融资–涉及到的实际成本 在考虑开发项目融资的成本时,房地产开发商最常提出两个问题: 1. ”什么是银行贷款的‘总计’费率?”- 即 BBSY(银行票据贴现率)加利润率加额度费 (Line Fee);以及 2. “夹层债务的费率有多高?” 很多人都不知道,这些问题的常见答案一般都是不正确的。 这就是为什么“总计”费用实际上比您预算的高! 对于银行融资而言,关键就是额度费,它是对贷款限额而非贷款余额收取的。 对于开发项目融资而言,由于贷款的余额每月逐步增加,所以贷款有效期内的平均余额一般为贷款限额的 60%。 因此,如果额度费为 1.5%,那么真正的现金流量比率为1.5%/60% = 2.5%。 由于这一放大效果被许多开发商忽略,所以请把这些费用视为“相当于”总计费率: BBSY Margin Line Fee “All Up” True Line Fee rate Real “All Up” 2.15% 2.50% 0.50% 5.15% 0.83% 5.48% 2.15% 1.50% 1.50% 5.15% 2.50% 6.15% 2.15% 0.50% 2.50% 5.15% 4.17% 6.82% 在完全相同的“总计”费率之下,差异为 1.34%。 夹层房地产融资同样忽视了这项真实成本,在该类融资中,融资人的报价通常都在 12% […]

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