深刻见解 - page 3

DFP 通过 First in Finance 为客户提供消费者融资

建筑和开发市场的顾问、债务与股权专家 Development Finance Partners 欣然宣布收购消费者融资公司 First in Finance。   First in Finance 提供住宅与商业抵押贷款、汽车、工厂和设备融资以及商业融资。 DFP 的主任 Baxter Gamble 携手 First in Finance 董事总经理BronkoKozel发言称,这两个品牌的客户现在可以利用强大的关系网络和高水准服务来满足他们所有的融资需求。 Gamble 接着说,DFP 的客户一直在寻找既能满足其个人和商业需求(超过建筑融资的范围)又能与 DFP 匹敌的专业服务和完善注资选项。 “我们一直在寻找适当的合作伙伴,现在,我们终于能够通过自己的姐妹品牌向客户提供全方位服务了,这让我们激动不已。” First in Finance 的董事们近期更新了品牌,明确显示它已与 Development Finance Partners 品牌结盟。这则动态必须传达给客户以及希望在消费者融资事宜上携手合作的其他专业人士,它们将体验到 DFP 品牌内根深蒂固的相同价值观。 Ben Flood 近期以联席董事身份加盟了 First in Finance 团队。他为公司带来了在消费者融资市场从业逾 20 年的工作经验,并且已经准备好投身到为日益壮大的客户群服务的工作中。   欲知详情,请联系Ben Flood M|0419 517 042 E| ben.flood@firstinfinance.com.au

More

DFP 欢迎 Manuel Paraskevos 加入团队

Manuel Paraskevos 最近加入我们的布里斯班办事处,担任信贷分析师。在加入 DFP 之前,Manuel 曾在本迪戈银行担任高级银行和分析职务。他在过去七年里是一名商业银行经理,是公认的昆士兰州东南部的优秀业绩者。 Manuel 的专业知识是商业房地产投资和建设交易结构,他拥有金融建模的良好知识。 Manuel 曾从事过非房地产商业贷款的广泛工作,包括透支、租赁、发票金融、金融市场、个人家庭和投资贷款以及交易贸易贷款。 Manuel 拥有金融专业商学士学位,目前正在纽卡斯尔大学 (The University of Newcastle) 攻读房地产硕士学位。

More

DFP 欢迎 Mark Brittain 加入团队

  Development Finance Partners 激动地宣布,经验丰富的银行业和建筑业行政人员 Mark Brittain 加盟昆士兰办事处担任副主任一职。 Mark 拥有丰富的企业银行业务经验,在 Westpac 和 Suncorp 商业银行业务部之间交叉供职逾 15 年,专攻中小型企业板块;Mark 拥有广泛的关系管理经验,服务于该板块前 50 强客户。 他近期一直担任承包商管理(建筑板块)一职,管理了 100 家在全国范围内为所有大型保险公司工作的承包商。 他为公司带来的广泛经验涉及到关系管理、协商积极成果、灾难管理、重建项目和客户预期等诸多领域。 由于他对关系管理工作充满热情,一直孜孜不倦地为客户寻找解决方案,因此他的献身精神真可谓是举世无双。   M | 0499 887 764 E | mbrittain@dfpartners.com.au

More

DFP 欢迎 Peter Cutajar 加入团队

DFP 很高兴欢迎 Peter Cutajar 加入悉尼团队,Peter Cutajar 是富有经验的金融专业人士。 Peter 拥有逾 25 年的房地产和金融经验。他曾经在整个悉尼和澳大利亚的许多地方从事房地产事务的各方面工作。 Peter 与金融机构、经纪人、房地产有关的组织发展了广泛的关系。他拥有金融方面的丰富经验,曾在澳大利亚国家银行 (National Australia Bank) 担任商业银行高级合伙人,并且还在 Ultra 高净值分部的资本办公室担任主任,以及在私人银行的业务发展部担任总监。 Peter 还是高等法院律师,拥有法学荣誉学位,是新南威尔士州法律协会成员。

More

不要等 RBA 为您省钱和清除沉重的预售障碍

“债务是可持续房地产开发的命脉。” 自 2009 年以来的市场行情为开发商(尤其是开发项目的开发商)带来了艰难的环境,因为大多数贷款人都抬高了预售障碍和贷款与价值比率 (LVR) 承诺。 建筑项目的成功将取决于许多关键成份,包括: 开工的前置时间(存置成本) 进入土地的价格 总项目成本 开发商、建筑商的能力以及开发管理和项目管理的质量 根据项目位置设定了适当价位的在建项目 如果这些成份没有调节好,那么项目失败的风险将大大增加。 许多贷款人(尤其是大银行)都抬高了他们的预售障碍,最低为 75% 的债务保障比率,有时候还要求 100% 的债务保障比率。这意味着,开发商必须经受漫长的营销期并在开工前预售一大部分产品,这会导致存置成本(利息)增加。存置成本增加有可能削弱成功项目的基本面,尤其是当土地的债务水平达到最高程度时。 许多贷款人也抬高了他们的 LVR 承诺,要求开发商提供更大比例的股权。 开发商似乎太惯于将重心放在利率而不是上述关键成份上。在施工项目中,利息一般都资本化到贷款中。因此,利息会在项目的后期阶段以更快的速度累加。 如果将重心放在利率上,当有更好的替代方案出现,可以让开发商以更高的利率、更有利的预售障碍和 LVR 承诺接受贷款发放时,开放商将专心致志地克服沉重的预售障碍。这将使开工时间早很多。 在此情况下,增加的资本化利息将被减少的存置成本和提高销售收入的潜能(因为以折扣价格预售的产品更少了)抵消。 许多经验丰富的开发商都忽略了存置成本,或者根本不清楚与持有房地产相关的所有成本。对这些开发商而言,存置成本通常是“算出来”的,因为在多数情况下,通常有足够的利润能吸收这些存置成本。 等待时间也增加了“存置成本”,而且项目开工延误事实上可能吞食掉利率降低带来的利益。最后,以更高的利率接受注资要求可能比握住不放更有利。 我们建议,在寻找施工贷款时先自行研究一下。在大银行之外还有许多贷款人提供了非常低的利率。如果您自行开展了调查研究,您会找到利率低又不会牺牲您有权获得的所有利益的适当施工贷款。

More

澳大利亚住房复苏的早期征兆

By Development Finance Partners / Matthew Royal 澳大利亚住房复苏的早期征兆 澳大利亚当前住房市场概况 在经历了一段低迷时期后,澳大利亚住房市场出现了有可能复苏的早期征兆。租金收益率与按揭购房的融资成本之间的差距达到了几十年来的最小程度,这对投资者来说是一则好消息。对那些正在进军市场的人而言,利率下调是一个极大的鼓励。以下是房地产市场可能回升的一些早期指针,包括有关消费者信心和房价上涨的正面数据。   房地产信心指数超过长期平均值 根据 Westpac 的红皮书公布的报告显示,购房时间指数在五月份急速飙升,远超过其长期平均值。澳大利亚联邦银行的五月全球市场消费者研究报告也表明,消费者认为买房时机到了,西澳州、新南威尔士州、维多利亚州、南澳州和昆士兰州的这一指数都急剧上升。 我们相信,利率下调以及对 RBA 会进一步下调利率的预期都刺激了这一地区的消费者信心,而信心大增也表明我们预测 2013/14 财年会有 15 万套住房开工有上升趋势。   家庭更喜欢把存款直接投入到房地产中 Westpac 的三月红皮书显示,更偏向于用存款来偿还债务的家庭比例从 22.7% 跌至 2013 年 3 月的 18%。这一数据表明,家庭更有可能直接把存款投入到投资机遇中(比如房地产)而非选择偿还债务。   RBA 下调利率反映出房价的上涨 贷款数字和住房价格的上涨都反映了 RBA 近期的利率下调。截止五月,银行发放给购房者的贷款创下了新高,新住房贷款的数值在三月上升了 4.5%。 截止 2013 年 5 月,新住房贷款的数值同比增长了 15.2%。根据五月份的数据,住房新需求来源于投资者和所有者/居住者,他们已经按揭购房但想换更好的房子。 作为房价强势上涨的进一步证据,RP Data-Rismark 的五大城市每日住房价值指数显示,住房价值平均增长了 1.3%。珀斯的住房价格表现最为坚挺,在三月份上涨了 3.41%。悉尼的价格上涨了 1.47%,墨尔本上涨了 0.79%,布里斯本上涨了 0.87%。   […]

More

为房地产开发商实现税务架构

作者:David Kenney,Hall Chadwick合伙人   作为一名税务顾问,没有什么事比新签下大客户又粗暴对待更暴殄天物了。 中小型开发商通常在每个开发项目中都借新实体/结构来隔绝风险,因此,他们并不像其他行业的客户那样容易受结构问题的影响,但是,这并不意味着错误的结构不会导致您为特定开发项目缴纳的税款远远超过您本应缴纳的税款。 我对经商人士的建议就是,“征求意见,越早越好”。 这对房地产开发商来说尤为重要,因为所得税、GST、土地税和关税的准确估算值都应当考虑到意义重大的可行性研究中。 各种税务和关税问题都相对直接(虽然我经常看到客户把 GST 弄错)。 但是,只要您想做些稍微与众不同的事,税务问题就会明显复杂得多,举例来说,如果您想变现绝大部分开发项目,但是又想保留一些存量房以获取租金收入和长期资本增值该怎么办? 通常来说,公司被用作开发工具,而信托则被用于持有资本资产(为实现长期增长而持有的资产)。 原因在于,与公司不同的是,信托有资格在最终处置中获得 50% 的 CGT 折扣。 因此,您在单一实体工具内的最终产品拥有“混合用途”可能导致很多困难,其中让 ATO 尤为确信的一点就是,作为房地产开发商,相关实体持有资本账户上的某些资产。 如果开发商来找我们时带来了一份清楚的候选人名单,并且从一开始就决定了留作收取租金和长期资本增值的城镇房屋/公寓的固定数据,那么我们就可以集合“内部合资企业”,让您控制的公司和信托据此达成合资协议,共同开发房地产、按比例分摊成本以及在竣工时划分资产(而非现金)。 一旦正确完成的话,它将有助于: 信托划分的 CGT 和关税豁免; 在最终处置以信托持有的房地产时的 CGT 优惠待遇。   这意味着信托按成本收购了房地产,与必须按市值收购房地产相比,这种做法提高了租金收益率。 此外,在信托最终处置房产时(需满足某些条件),收益将按 22.5% 而不是 45% 的税率纳税(不包括医疗征费和预算维修征费)。   关键是从一开始就处理正确,清楚知道您的目标并确保您的措施客观支持了这些目标。 有了正确的前进规划,您可以按成本开发项目、同时赚取租金以及在最终处置时缴纳一半的税款。  

More

获得最佳房地产开发注资合作伙伴的八个基本战略

在为房地产开发项目寻找和获取注资时,很多人都能找到正确的途径,但是更多人却找到了错误的途径。从错误的融资合作伙伴入手可能成为最致命的失败点。要摆脱这个错误是非常困难的,代价也极其高昂。   本文中,我们为您提供了一个简单的框架,您可以利用这个框架来判断您的融资合作伙伴是否能满足您的企业和项目的需求。   市场中的融资经纪人比比皆是,您不费吹灰之力就能找到一个人说他们能为您提供资金。但是这样就错过融资合作伙伴可以而且应当提供远不止于此的内容。以下七项战略将帮助您为自己的项目找到适当的合作伙伴,确保它们有助于交付最佳项目和可能实现的回报。   关系的强度和深度 基本来说,您与开发项目注资伙伴之间建立的关系的强度和深度对您来说至关重要,其一,它将决定您是否能成功获得融资,其二,它不仅能给您锦上添花,更为重要的是,它还能为您雪中送炭。 所谓路遥知马力,日久见人心。 没有什么能像开发商与注资伙伴之间的高度信任关系那样如此迅速、高效地解决问题,无论时机是好是坏。   他们的房地产开发融资经验是否与项目概况相称 从明确项目概况入手,重点关注它的主要风险点以及您认为对项目和注资而言更为独特的要求。以概况的各个要点测试他们的经验。如果他们曾处理过这种项目,他们对方式方法和解决方案有什么意见。 虽然很多人都说他们能够提供从 100 万美元到 3 亿多美元不等的融资,但您需要的是一支实际处理过类似项目的团队。您寻找的是经验丰富的房地产开发融资专家,他们可以帮助您解决您的融资问题以及更广泛的项目挑战和机遇。 这一经验是否依赖于骨干人物?您不能让知识产权都掌握在一个人手里,因此,必须确保上述分析考虑到了这一点,并且必须核对是否不止一名高级团队成员能提供必要的经验。   需要独立顾问开发融资职责 您不希望只听到一句什么都行的话或者只得到了一个标准的解决方案。您的房地产开发融资伙伴已经准备好提问、质疑您的观点以及发表独立意见和见解才是必不可少的。 他们必须抱有这样的观点,他们获得报酬是因为他们能确保项目按照原本的轨迹运作,而且他们的意见应当全盘考虑投资组合和集团的状况。 在谈话过程中设下几处埋伏,看他们有何反应,以这种方式来进行测试。了解他们如何看待自己的角色–他们是首屈一指的融资提供者还是顾问。您需要的是后者。   需要对您的房地产开发项目进行自上而下的风险评估 融资只是拼图中的一块碎片而已–如果不能把所有其他碎片正确拼集在一起,要成功走向终点就纯粹靠运气的,所以您并不需要一个第一时间就急冲冲地去安排融资的合作伙伴。 评估他们的方法,确保它包含前期研究和风险评估。这些关键的初期活动应当包括实事求是地评估项目和集团结构的所有事实面,比如法律、合同和税务架构、市场评估、建筑、成本以及交付成果。   评估他们的合作伙伴 您的房地产开发融资伙伴是仰仗于许多第三方才能向您提供服务。大多数服务提供商背后都有法律、营销、会计和其他支持关系,这些关系都将影响其工作的质量,从而确保质量达到要求的标准。 向他们索取一份其关键供应伙伴及其在您项目中发挥的作用的详细清单,确保他们符合您期望的融资伙伴的标准。 他们如何构建自己的网络将深深影响他们如何看待自己以及他们将如何与您一起运作。   测试他们的多功能性 重要的是在可能时合并您的供应伙伴,从而简化项目和关系管理。 评估您还希望通过第三方伙伴担任的相关职责,比如,您的项目是否会受益于项目管理支持水平?如果是的话,确保他们能胜任与您类似项目的开发经理职责。   他们的参与度是否与开发项目的生命周期相称 重要的是确定他们“走入”和“走出”项目的阶段。他们认为自己的职责和责任范围有多广。您不想您的融资伙伴在签下贷款那一秒就凭空消失了吧。您最希望寻找到一个在资金清算以及最终结算之前全程参与项目的融资伙伴。 这些“走入、走出”点将影响他们采用的方法、所有权水平、他们的参与度以及用于衡量成功与否的 KPI。   测试他们是否了解您房地产开发项目的战略 “战略”是商业领域被过度使用且经常滥用的一个词。但是,您能传达自己的意思而您的房地产开发注资伙伴又能理解您的意思是非常重要的。要实现这一目标就要测试他们是否理解: 您的业务/项目可以发展到什么程度 您要怎么做 是什么让它在市场中独树一帜 您要如何完成它 关键风险 您将如何从中赚钱   虽有争议但我们可以说,执行是战略最重要的一部分–因为正如俗话所说,“计划易,执行难”。确保他们理解您的战略并且能提出执行和落实它的切实方法。 战略也是个活实体,所以它们的方法必须在定期监控方面反映出这一点,审查并修订程序。   […]

More
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
Tweet about this on Twitter
Twitter