深刻见解 - page 7

为什么中国的房地产泡沫对中国和澳大利亚经济的威胁并不像您想象的那么大。

中国房地产市场有可能如何影响澳大利亚 近来,许多人对中国房地产价值下跌可能对澳大利亚产生哪些影响意见纷纭。   中国的房地产市场是否真的遇到了瓶颈? 答案是肯定的——这一点毫无疑问,但是并非一直如此。虽然北京和上海等大城市仍然保持着强势增长,但是许多地区的价值已经开始下跌。   这对中国银行业系统意味着什么,它是否会影响我们的银行业系统? 虽然中国银行确实发放了相当巨额的贷款给中国的房地产,这可能对澳大利亚带来下行风险影响,但是他们的房地产价值恶化不可能对澳大利亚产生直接影响的原因有很多。   它如何影响澳大利亚房地产价值? 至于对澳大利亚房地产价值的影响,根据我们市场目前的活动来判断,它似乎确实对需求产生了逆周期影响。和我们交谈过并且在向中国居民销售房地产的活动中发挥作用的每个人都指出,他们购买澳大利亚房地产很大程度是为了把他们的资金抽出中国,然后再把这些资金投资于他们认为比放在家里安全得多的房地产市场。这种情况不仅发生在澳大利亚,也发生在世界上许多其他国家,最显著的就是美国和英国。 中国房地产价值是否影响澳大利亚或者在多大程度上影响澳大利亚的关键因素并非明确与房地产相关,在一定程度上,它不过是中国经济实力和增长的因素。如果它摇摇欲坠,澳大利亚的经济也会受到伤害,这远不止会对澳大利亚的经济产生影响–进而–影响我们的房地产价值。   中国为什么并不那么容易被本地房地产价值下跌伤害 我再次说回到中国银行发放给中国房地产的贷款,但是中国经济和澳大利亚(以及世界其余大多数地方)的经济之间有一个非常非常大的基本差别,它为中国提供了非常好的保护,使中国免遭剧烈的经济冲击。   我们担心房价下跌对我们的经济造成影响是事出有因–因为两者有固有的联系。这是出于许多原因,其中最大的两个原因是: 消费者信心直接关系到我们的房屋价值(当我们的房屋价值下跌时,我们花费的金钱就更少)——它将反过来影响我们的经营信心 澳大利亚的小型企业占到我们经济的很大一部分(大致为我们劳动力的 70% 和经济产出的 55%),其中大多数企业都严重依赖于主要由房地产获得的银行注资。 但是,虽然人们对中国更像是资本主义国家还是共产主义国家备有争议,它仍然是一个中央集权国家。他们的政府有能力强行让经济按照其想要的速度增长(包括强迫银行做它想要做的事),这比任何西方政府曾经梦想的效率都有效得多。以房地产价值为例,自 2013 年以来,政府已经设法以政策给火热的市场降温,这些政策包括征收房产税、更严格地检查购买住房的资格、上调利率、限制按揭贷款、设置更高的定金要求、甚至禁止某些购买者加按;与此同时,他们在不温不火的市场推行相反政策。此外,他们的政府拥有强行扭转局面所需要的财富。您可以想象,他们不可能永远这样做,但是他们更有可能在足够长的时间里这样做,从而让全球经济恢复健康。   那么,中国房地产市场是否是个泡沫? 很有可能。   它会影响澳大利亚吗? 直接——不可能。 间接——也不大可能。 如果房地产开发项目需要征求专家意见, 请不吝联系 Development Finance Partners.

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为什么即使在这样的氛围下开发商仍能得到好消息

根据对世界的密切观察,由于希腊、意大利和西班牙正在勉强地履行还债义务,发展中的开发商必须弄清楚这件事对自己会有什么影响。 简单地说,全球的机构和银行都通过来自其他机构的投资实现其资本充足率。在全球金融危机之后,澳大利亚银行希望重新考虑从大型离岸机构到本地零售存户不一的资产负债表。这一战略性举措妥善地确保了四大 (Primary 4) 不那么容易受全球问题影响。据说,它不幸地目睹了不可避免地转嫁给借款人的银行资金成本增加。 RBA 对全球经济做出了非常慎重的回应,但是最后却发现那些日渐担心未来前景的公众越来越不欢迎自己。整个经济体内未受采矿业灭顶之灾牵连的企业也发现难以找到资金和债务。伴随着保守家庭开支模式而来的是问题的更加复杂化。 由于当前的利率仍不足以确保企业家信心和改善基础的消费者开支,所以进一步下调利率将会如同久旱遇甘霖。但是,鉴于注资成本越来越高,下调利率的全部好处极有可能无法完全惠泽于消费者。这样的情况已经发生了。 因此,开发商应当着眼于优越的地理位置和良好的人口统计情况。近来,DFP 拥有出色业绩的两个区域正在为开发项目注资,其中,自我管理的养老金基金 (SMSF) 按照股权水平参与,而昆士兰州的地理区域存在采矿业住房严重供应不足的情况。 如果您想进一步了解近期成功案例的详情,请联系 DFP 的主任们。 参股 由于日益保守的银行贷款政策使大多数开发商为之寒心,DFP 为需要额外股权来推动其开发项目的开发商协商了大量承保融通。这些资金绝大多数都与开发项目紧密相连,而这些开发项目都拥有在住宅和零售市场内信誉卓著的发起人。DFP 主任们热烈欢迎新老客户进一步咨询详情。

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为什么澳大利亚住房市场会继续保持活力

近期,业界对澳大利亚住房价值是否估价过高以及价格泡沫是否会增大有诸多揣测。一些人认为市场会在全球金融危机后崩溃,而另一些人则预计,在存量房短缺、人口增长、利率下调的支持下,房地产价格仍然会强势增长;SMSF正在准备与房地产和海外投资者活动接轨。 许多计量单位都显示出住房市场估价过高,但是也有其他事实不支持这一断言。 澳大利亚银行实务 与美国不同,澳大利亚拥有严格监管的银行业环境,禁止草率的借贷行为。直至全球金融危机爆发,美国借贷机构一直是将简易型贷款的致命借贷混合物与高贷款价值比率 (LVR) 结合在一起。结合蜜月率和借款人在发生违约行为时远离房地产的能力,LVR 超过 100%。大规模借贷是在这一原则下承担的,结果不可避免地出现拖欠和抵押权人出售。草率借贷正在现实收益率范围之外过分地推高物价。美国出现的多米诺效应就是房价暴跌。在 2007 年 3 月至 2009 年 3 月之间,美国新房均价拥有 22% 的负校正。自那时起,价格已经超越了 2007 年 3 月的上一次高峰。1980 年至 2014 年期间的复合增长为每年 4.3%(在针对通货膨胀调整之前)。 1980 年至 2014 年的美国新房均价(Fed Economic 数据) 在澳大利亚,直至全球金融危机爆发之际,住宅 LVR 高达 100%,但是贷款承保是按照完整文件原则进行的(LVR 超过 60%),收入和就业稳定性都得到了核实。这与美国的做法明显不同。在 2007 年 2 月至 2008 月 2 月,澳大利亚房屋均价以10% 校正。即使是在市场校正和负股权持续一段时间的情况下,拖欠水平仍然维持在借款人能够以稳定收入流承担还款的标称不平。价格只有在强迫销售遍布市场时才会暴跌。 澳大利亚住宅型房屋均价 上文表明,过去 34 年的年度标称复合增长率为 7.8%,相比之下,美国只录得 4.3%。但是,真正的涨价在通货膨胀后只有 3.6%。 负担能力 […]

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银行为什么无需为收紧注资条件承担责任

作为给建筑和开发项目寻找资金的专家,我们 Development Finance Partners (DFP) 见证着从传统零售/大银行注资到私人或次要注资选项这一极其截然不同的转变。   客户经常被大银行瞬息万变的借贷准则和摇摆不定的信贷政策搞得精疲力尽。上个月对注资有利的条件到这个月就不是那么回事了,它可能变成不利条件。 集中度风险和供过于求风险等明显而健全的基本面必须予以考虑,但是其背后真正的推动力不仅仅是不知名的信贷经理,还有澳大利亚储备银行 (RBA)。 RBA 承担了一个不幸的工作,那就是努力维持澳大利亚经济体所有行业板块的健康发展;它的工作因低通货膨胀、不断上升的失业率、不断下跌的商品价格以及温吞的全球增长而变得更加棘手。面对这一切,房地产/建筑行业一直在享受创造历史新高点的快感,但也承受着住房泡沫的风险,RBA 已在许多场合表示,房屋贷款的宏观审慎政策应当予以落实。 储备银行行长去年九年开始摇旗响应,他指出,“为了给住房市场降温而限制银行贷款是成熟而理智的“。经济参考委员会 (Economics Reference Committee) 在十月份重述了这则讯息的精神,它指出,政策制订人正在寻找适当的方法来防止住房市场过热,同时又希望维持低利率来帮助经济恢复。 同样的主题思想也体现在最近两份利率公告中,内容如下: “银行 (RBA) 正在和其他监管机构一起评估和控制可能产生于住房市场的经济风险。“   如果您正在为开发项目和/或建筑施工提供资金,这对于您来说确实是不忍听闻的。去年十月,DFP 在我们的博客中也提出了这一点:- 房地产开发商是否准备就绪? 除了上述内容之外,联邦政府还尝试对海外房地产购买者和限制向离岸房地产购买者销售开发项目的零售银行引进 5000 美元的征费。除非您有可观的现金来消除与借款相关的风险,否则您会发现自己的处境极其艰难。 鉴于适用于中大型项目的信贷大量涌入 DFP,我们的博客在去年十月提出的问题的答案似乎就显而易见了:没有,房地产开发商没有准备就绪。 私人资本合伙人(比如 DFP 可能获得的私人资本合伙人)对本地信贷持不同意见;举例来说,如果您的资本合伙人的总部设在亚洲(在澳大利亚有驻点),那么与本地银行相比,您将不太可能经历与离岸购买者相关的相同风险。除此之外,澳元下跌 20%,离岸购买者已经看到了巨大的回报。 此外,由于许多替代性注资选项都没有零售网点,所以它们没有呈现出与零售银行相同的累计风险敞口,它们能容纳进一步风险。 DFP 近期为没有进行预售且 LVR 更高的项目提供了资金,我们的客户在公开论坛上对此不吝赞美之辞。 因此,如果您因求助无门而身心俱疲,DFP 也许可以助您一臂之力,帮您目前或未来的项目找到正确的注资解决方案。

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多数政府是否会为房地产市场带来收益?

By Development Finance Partners / Matthew Royal 澳大利亚如今的形势与 Robert Menzies 总理任期内的战后黄金时代有一些显著的相似性,在那个繁荣的时代,利率低、住宅所有权水平高、失业率低。 如果历史已是昔日辉煌,相比控制权掌握在独立人士手里的无多数议会,多数政府更有可能创造更好的政治与经济稳定以及更高的投资者信心。随着今年后期即将到来的选举,现在可能是时候考虑多数政府(带来政治稳定)中选对房地产市场的影响了。 回顾孟席斯时代 1949 至 1966 年期间是一段投资高、住宅所有权水平和生活标准高、利率低、失业率低、制造业增长、从海外吸引众多投资资本的时期。银行改革也是政策组合的一部分–导致 1959 年成立了 RBA,当时认识到需要一家独立中央银行。 孟席斯坚信自由企业、个人努力和回报、低税款以及教育价值是激励自主发展的有效途径。他的任期以大力投资教育、交通运输和工业、推行医疗改革、移民大量涌入以及矿物大量出口为标志–一切旨在刺激经济以及创造繁荣和就业的举措。这一时代有时候被称为澳大利亚“成长”到成年期的时期。 最新事件和趋势 与孟席斯时代相比拟,失业率仍然相对较低,为 5.5%,住宅所有权水平仍然较高,据 ABS所称约为 70%,而 RBA 近期已将现钞汇率降低至 2.75% (自 1960 年以来的最低水平),希望以此推高投资者和消费者信心。 房地产正在逐渐复苏的征兆同样也有积极影响,尤其是在悉尼,其房地产价格正在缓慢回升。BIS Shrapnel 预测悉尼地区未来三年(直至 2016 年)的价格会增长 19%。此外,全球股票市场目前的波动也可能使本地房地产呈现出更为诱人的投资前景。房地产市场出现了复苏征兆的事实是则极好的消息,即使目前的政治局势尚不明朗。 其他事情仍然一成不变。在黄金时代期间,日本成为了我们主要的自然资源市场之一,如今它仍然是澳大利亚主要出口市场和外资来源之一。当前的全球商品需求–主要来自亚洲–正在造福于澳大利亚的经济。最近,澳大利亚政府还采取了一系列措施来刺激全球金融危机后的经济、改革并投资于教育制度、降低失业以及推动国际贸易。 世上没有任何一种方法能准确预测选举的结果或它对房地产市场的准确影响。但是,稳定的多数政府能提高投资者信心,加之低利率和全球股票市场的波动,它们都为澳大利亚再现黄金时代创造了完美的条件,这看起来是再自然不过的了。

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您会把所有鸡蛋都放在一个篮子里吗?

按揭经济通常更喜欢可以随着融资理念发展而变化的贷款制度。消费者希望贷款程序具有一定的弹性,因为不是所有借款人都是尽善尽美的贷款申请人。同样地,并没有太多贷款人(甚至是按揭投资者)愿意在其安全港湾以外玩弄贷款,因为借款人现在拥有比以往更多的权利,而高风险抵押长期以来获得的贷款人法律保护如今也不那么令人畏惧了。 分割贷款具有一定的灵活性,它结合了可变利率和固定利率贷款的优点,是一个极好的借款选择。身负浮动利率贷款的人必然担心他们每月摊还的金额随时会大幅上涨。他们几乎不知道下个月要付多少钱。相反,他们必须在银行中维持足够的资金来应付意外情况。 但是,分割贷款的优点就在于鱼与熊掌能兼得,贷款的固定利率部分能保证您知道还款金额为多少,同时还能降低您面临的利率上升的风险。可变利率部分确实会让您承担无限的额外还款,但同时也赋予了随时再次提款的适当灵活性。分割比率一般由您自行决定,但 50:50 或 60:40 的分割比率是最理想的。 分割贷款在经济局势不明朗、尤其是利率上升时是有助益的。背后的主要原因就是,借款人受到一部贬值利率贷款的保护。选择分割贷款的借款人可以自行决定为每个分割部分挑选哪种还款模式。换句话说,贷款的固定利率贷款部分就节约了,但仅限于利率上升的情况。如果利率下降的话,它就没有什么实际意义了。另一点就是,当利率下降到最佳水平或保持固定不变时,借款人可以更快地为贷款的可变部分付款。 分割住房贷款以分散借入资金的方式为您的贷款保值。它在很大程度上取决于市场的表现。由于您拥有与可调整利率相关的固定利率贷款,因此,无论从哪个方向您都应当看不到任何反复无常的显著变化。虽然银行辩称,它们是为了保护其股东的回率才不得已变更利率,但是每个月实打实地还清贷款的借款人还是会感到不快。对希望稳定的借款人来说,固定利率通常就是一个安全港口,但是据我们所知,固定利率也会乐极生悲,尤其是当可变利率继续下跌时。 澳大利亚政府阐明了一项明智的战略,该战略能让购买住房和投资房地产的澳大利亚人更快的还清其住房贷款,方法就是将所有还款都调拨到按揭中,同时将利息建立在投资贷款上。这一战略在二十世纪九十年代和二十一世纪零零年代初被广泛运用,当时银行开始提供分割贷款。按揭投资者可以使用相同的贷款融通为其购买住房和投资房地产融资。在那些融通下,所有还贷金额都将用于住房按揭部分,一点也不会分给投资贷款。它随后迅速减少所欠的金额以及对住房贷款部分收取的利息。投资房地产的应计利息是按复利计算的,利息也要收取利息。因此,这一战略能让许多借款人受益,因为他们对投资贷款索取了越来越高的利息,以此作为税务减免。但是在 2004 年,这一“作案手法”被纳税专员起诉到高等法院。法院裁定,分割贷款协议的主要目的在于避税,该裁定实际上给这一方案划上了句号。 拥有分割贷款的选择权看起来可能对借款人的信贷质量有好处。它让借款人能够相当灵活地分散其固定利率的风险。决定应当如何安排分割的最佳途径就是让按揭中介人或融资专家进行财务分析。最初就是编制预算,计算出您能够轻松地负担多少金额来偿还住房贷款。借款人可以采用这种有条不紊的方法来展开分析,确定哪种贷款结构最适合他们的现金流量,之后再签订贷款契约。如果您的收入随时随地可能发生变化,那么现在就是机会让您审查一下分割贷款怎样才能适合您瞬息万变的情况,而且这种融通可以给您派下定心丸,让您能够有效地管理自己的融资,尤其是当您为了尽快还清住房贷款而选择每月递增还款。 就像所有固定利率战略一下,明智的做法就是向会计师等独立财务人士寻求指导,让他们说明一下签订固定利率合同的性质和影响。

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Hockey,Costello,是否存在房地产泡沫?

  本周,有关澳大利亚房地产市场的揣测就像政治足球一样被纷传,媒体上有关房地产和房地产开发经济展望的主要评论来自于现任澳大 利亚财政部长 Joe Hockey 和前财政部长 Peter Costello 以及各种各样的经济学家。 迄今为止的辩论似乎一直围绕着两大主题。- “市场坚挺,我们完全不用担心”还是“市场过热,泡沫到破灭了”。 在 Development Finance Partners,我们的团队经历了几个房地产周期以及因此产生的市场影响。有了这一经验,我们对市场得出了以下认知,知道它对开发商意味着什么。 Hocky vs Costello –谁才是对的? 抛开政治不说,我们支持 Costello 的观点多过Hockey,原因很简单,作为现任财政部长,Hockey对评论经济有既得利益(因此,他的工作做得很出色)。 此外,Costello 并没有以经济学家身份获得任何一家银行的酬劳–经济学家通常也有既得利益–如果他们哭天喊地说天要塌了,每个人听他们这么说都会惊恐不安,这样经济就会每况愈下。 经济学家、开发商和消费者必须谨记什么 经济学家对消费者信心乃至于投资有直接影响,因此,他们公开表达的意见可能经常与他们真实的个人意见相左。我们的观点就是将经济学家的观点视为无物。 一些关键事实 许多地区的供应仍然不足 = 涨价 虽然某些地区的供应(尤其是市内公寓)正在迅速增加 = 对涨价的稳定化影响 对新存量房的需求(尤其是来自投资购房者)正在增加(在过去两年,投资房屋贷款增加了4%,所有者/占用者贷款增加了 10.8%)= 涨价 但是值得商榷的是,投资需求脱离了强劲的收益率和低利率,因此最终导致了租赁存量房的增加 = 更低的收益率,当利率上升时,大多数投资房地产都将承担严重的负资产债务比率 = 许多投资者可能都想卖房 上个月的失业率轻微下跌,但是仍然呈上升趋势 = 应当支持利率保持在低水平 市场往往难以预见未来,由于响应缓慢,经常会导致供应出现高峰和低谷,而需求和价格往往反应得快得多。 那么这意味着什么? 市场不仅仅复杂,它们还难懂–正因为这个事实,极少数经济学家能准确预见到未来 5 至 10 年(或更短时间)内会发生的事情,房地产市场也是如此。 关键考虑因素 房地产开发商和投资者始终应当谨记在规划项目或投资项目时需要考虑的关键基本面,包括: 集中在就业、交通、教育等方面便利的地区; 高杠杆作用应当以适当的风险缓解因素加以平衡,以免市场在竣工前改变方向; […]

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