How a Property Development “workout” works
Step 1: Site Inspection and Analysis We visit the site to understand the location, demographic, surrounding areas and other developments, catchment, local infrastructure, cap ex requirements, traffic flow, tenancy demographics and vacancy rates etc. Step 2: Fact Finding Audit We then deconstruct the existing development approval (if there is one) and look closely at the […]
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The secret to cutting a 1 month property transaction down to just 6 days.
$11,500,000 Non-Bank loan approved and settled in 21 days. DA lodged with Council for 117 residential units with Consent Pending from Joint Regional Planning Committee. Client had an option and needed to settle notwithstanding the Planning Risk. Loan was secured and settled within 21 days
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吉朗和海岸提供更轻松的收益 – 澳大利亚金融评论，2018年6月30日至7月1日
通过最近的研究，DFP已经确定了基础设施投资公告后预计会有良好房地产市场增长的关键领域。 DFP董事Matthew Royal与“澳大利亚金融评论”分享了研究见解。 Read the full article
MoreDFP 深感荣幸能够资助 Haven 基金会
Haven 基金会是 2006 年成立的一家非营利组织，旨在为患有精神病的人筹集资金和提供住房。 DFP 正为于 8 月 26 日星期五在墨尔本举办的“春天来临”(“The Coming Of The Spring”) Haven 基金会年度慈善舞会提供资助。 如需了解关于 Haven 基金会的更多信息或购买舞会门票，请访问网址。
MoreDFP 欢迎 Graeme Boyd 加入悉尼办事处
Graeme Boyd 是富有经验的房地产融资专家，最近加入 DFP 悉尼办事处团队，担任副董事。 Graeme 运用丰富的经验帮助我们增加客户群，这些客户面临资金挑战和机会。 Graeme 拥有逾 30 年的金融服务行业经验。 他曾在四大银行中的两家担任关系管理的高级职务。 Graeme 直接与中型到大型企业合作，帮助他们实现财务目标。 这些年来，他也曾在商业和商务银行部门内担任信贷风险管理职务，负责贷款审批，最近曾担任太平洋岛屿 (Pacific Islands) 的国家信贷主管职务。 Graeme 持有 CSU Bathurst 的管理专业研究生证书以及金融和抵押贷款经纪专业四级证书。Graeme 在职业生涯中在房地产投资/开发、贸易、制造业、农业、酒店业和专业服务行业积累了良好的知识和经验。 Graeme 对风险有很好的了解，在信贷风险和销售之间持有良好的平衡观点，这激励他确保为客户找到合适的解决方案。 Graeme 的联系方式如下： 电话| 0421 418 994 电子邮箱| gboyd@dfpartners.com.au
MoreDFP 欢迎 Michael McCluskey 加入布里斯班办事处
Michael McCluskey 是最近加入 Development Finance Partners 团队的富有经验的金融专家和顾问。 Michael 加入布里斯班办事处，带来了他逾 30 年的银行和金融行业经验。在这些年里，Michael 一直参与管理众多复杂的银行与团体关系。这些团体拥有广泛和多变的商业利益。 在其职业生涯中，他主要专注于建设、开发和房地产投资。Michael 曾在 Westpac、NAB 和 ME 银行担任关系管理的高级职务。他还曾经营过自己的金融经纪和咨询公司，是澳大利亚抵押贷款和金融协会成员。Michael 持有金融和抵押贷款经纪专业文凭。 如需商讨您的房地产开发金融需求，请与 Michael 联系： 电话| 0409 017 848 电子邮箱| MMcCluskey@dfpartners.com.au
More土地银行建设融资——阳光海岸 (Sunshine Coast) 豪宅
介绍 2015 年年中，一个建造商找到 DFP，请其协助提供资金购买一处开发场地，以建设豪华型投资房地产。购买价格为 120 万美元。处于为拥有独立泳池房的大型住宅准备开发申请的初期。DFP 能确保以 50% 的贷款与价值比率 (LVR) 获得闲置土地资金，从而能购买场地和有充足的时间获得对“自建业主”有利的建设资金。 _______________________________________________ 问题 客户有其他建设项目正在进行，并且没有当前的财务报表。 鉴于贷款服务、信贷规定的合规、无预售和自建业主考虑，主流资金选择受到限制。 范围 DFP 受聘迅速完成满足客户无预售/财务报表的自建业主建设资金需求的资金解决方案。 DFP 对开发和拟议项目项下的资产组合进行了详细的分析。 DFP 完成了考虑土地和建设的承保提案。 结果 DFP 能从非银行市场获得符合客户要求的土地和建设资金。 这将实现现有项目的顺利完成和从土地贷款到建设完成的新项目过渡。 这一端到端的解决方案是 DFP 良好承保能力的完美例证，其涉及以有限偿还策略克服自建业主完成投机性质的住房建设的传统借贷困难（例如无当前的财务报表和无预售）。 _______________________________________________ 客户评论： 当我寻找资金时，在与 DFP 合作过程中，我对有关费用心存疑虑。在这个我们生活的世界上，在我需要时有可以联系的人，并且可以始终与其交谈，这真是太好了。如果我需要，我始终可以联系他们。他们接听电话、接收电子邮件并给予回复。这真是太好了。 与 DFP 合作的结果是，我能够将一些我可能会拖延的建设事项推进。 我会向其他与我状况相同的开发商推荐 DFP。如果您希望推进项目或小型房地产开发，要获得融资可能会很困难。如果有人能向您提供资金，并且存在利润价值，那么就值得去做。 Beachside Homes 常务董事 Sean Whitworth
More房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分
房地产开发不适合意志薄弱之人 众所周知，房地产开发并非适合每个人。您的资源始终处于应对竞争性需求的压力之下。极少数职业或业务选择像从事开发商这一职业那样给您带来挑战。 一个类似的职业是专业金融交易者。如同房地产开发商一样，金融交易者使用不完整的信息进行操作，并根据职业生涯中积累的技能、专业知识和直觉进行决策。 专 业交易者兼退休美国陆军上校 Ken Long 曾是 1991 年沙漠风暴行动 (Operation Desert Storm) 中亲临现场的第一批军官之一。他曾在西点军校（美国排名第一的陆军军官学院）教授决策和军事战略课程，因此知道关于在不确定情况中运作的一些事情。 15 年前，我听到了对 Ken Long 进行的电台采访……Ken 所说的这句话一直留在我的记忆里： “我曾经为祖国冒着枪林弹雨，而交易完全如同战斗那样充满压力，处理交易的心理状态一定与战斗的心理状态相同。” 房地产开发商可能患上创伤后压力心理障碍症 在 1929 年 10 月引发大萧条的华尔街股市崩溃期间，历史证明至少 8 名市场参与者选择从摩天大楼跳下而非面对破产。他们超越了自己的心理承受极限。 2009 年，我看到许多身价一千万美元以上的房地产开发商失去一切。 我所知道的一些开发商选择在仍有数百万身价时结束生命。 在经历了失去大部分净值的创伤后，他们超越了“短期的”心理承受极限。 如今研究确认，持续或单独的创伤事件（例如家庭暴力或车辆事故）可使人员永久性残废。 创伤后压力心理障碍症对于房地产开发商可能像对战争退伍军人那样真实。 经验教训 1“这是我的错——我之前不知道这是个错误” 据金融交易心理学家 Van Tharp 博士称，“这是我的错——我之前不知道这是个错误”是全世界交易者会犯的头号错误。 本质上，最佳的金融交易者： 为每个可想象的情境制定计划。 谋求生存第一，利润其次。 如果无法想象的情况发生，则退出。 对于开发商这意味着： 在任何行动之前考虑每个可能的结果； 变化：开发申请、估价、质量标准、销售成本/期间、建设成本/期间、竣工价值、购买价格 提前规划您的应对方法 按照计划行动 以下是如何将其应用于实际项目的两个示例。 在没有建设资金的情况下开始建设 您的土地估价仍未改变，但您怀疑销售价格正在下跌。 1.在没有建设资金的情况下开始建设 几乎每个月，我都会与已经在其场地上开始建设的业主建造商/开发商见面。他们擅长自己的职业，他们通常的贷款人向其承诺不久就批准贷款。 […]
More负扣税 (Negative Gearing)、州和地方政府税收和关系到房地产开发商/投资者的重大问题政策
根 据由房地产咨询公司、Development Finance Partners (DF Partners) 和网路出版物《城市开发商》(The Urban Developer) 最近共同进行的一项调查*，工党政府对负扣税的可能变更以及州和地方政府政策和税收在澳大利亚住宅房地产开发商和投资者中被列为“主要关注问题”。 该调查涉及澳大利亚的 180 名开发商和投资者，表明 84% 的调查对象不是“十分”就是“有些”关注工党对负扣税规定拟议的变更。对于开发者来说，其他重大或严重的开发问题包括： 州和地方政府税收 (73%) 影响开发项目的州和地方政府政策 (72%) 寻找合适的场地 (65%)——对于 25% 的调查对象，这是重大问题 繁冗的地方政府审批流程 (59%)——对于 17% 的调查对象，这是重大问题 DF Partners 的负责人 Baxter Gamble 说，该调查还确定，对于超过半数的调查对象 (54%)，“从银行获得资金”是目前他们面临的最大问题之一。对于 52% 的调查对象，产生足够的预售是一个问题，而 46% 的调查对象说，房地产买家能够获得资金进行结算存在问题。 “有意思的是，76% 的调查对象说在过去 12 个月中，他们调查了从非银行贷款人获得资金的情况。夹层融资 (Mezzanine)、合资企业、优先股权和海外资金全都在被调查之列，”Gamble 先生说。 “寻找替代性融资的主要原因包括开发商希望使用较少的自有资金 (50.6%) 和传统贷款人不考虑之前获得的成绩或经验 (27.5%)。” 当被问及他们对未来 12 个月有多乐观时，仅 5.6% 的调查对象说他们很乐观，但 40% 的调查对象持乐观态度。32% […]
More悉尼居住用地划分，380 万美元贷款；总共实现 55%
背景/问题 一位新客户找到 DFP，其项目包括与供应商的合资企业； 鉴于土地划分之后会进行中等密度的开发，他们在如何建立分阶段项目的模式方面存在困难。 范围 DFP 受聘提供分阶段的资金解决方案 结果 DFP 将项目设成两个阶段的模式，首先是土地划分作为第 1 阶段，然后是中等密度开发作为第 2 阶段。考虑到建造商有预售，会在其中一个地块上进行 6 个单元的开发（独立式），在完成土木工程项目后有效构成预售，这种方法得到采用。 资金模式（分两个阶段）清楚显示了每个阶段的可靠度量，更重要的是，从第 1 阶段转移至第 2 阶段的能力。 DFP 能在四天内为第 1 阶段提供资金要约。 客户对我们协助他们建立资金模型感到很满意，并且更满意的是现在已获得第 1 阶段的资金。 _______________________________________________ 客户评论： 这个项目中，我们有一个独特的购买结构，供应商本质上处于交易中。传统的银行在提供资金方面优柔寡断，即便项目有较强的回报标准，他们难以应对任何非普通购买结构的项目。 最初，我对于 DFP 合作有些心存疑虑，因为我以前没有听说过他们。我之前与 Baxter 见过面，但是是在一个规模大得多的交易中。现在我对他们产生了真正的信赖，因为他们说到做到，这令我觉得安全可靠。 与他们打交道时，他们的速度和直率让人耳目一新。没有拐弯抹角。这很好，这是我做生意的方式。我难以形容他们完成所有这些事情的速度是多么令人印象深刻。 我们获得一份要约文件，他们说我们会在四天内获得该文件，实际上在三天内就送达了。现在资金已经提供，没有任何问题。 我会向其他开发商推荐 DFP。我认为他们所提供的服务填补了市场空白。 Ashton Rowe 董事 Jonathon Tiery
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