Category: 博客

DFP 深感荣幸能够资助 Haven 基金会

Haven 基金会是 2006 年成立的一家非营利组织,旨在为患有精神病的人筹集资金和提供住房。 DFP 正为于 8 月 26 日星期五在墨尔本举办的“春天来临”(“The Coming Of The Spring”) Haven 基金会年度慈善舞会提供资助。 如需了解关于 Haven 基金会的更多信息或购买舞会门票,请访问网址。

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DFP 欢迎 Graeme Boyd 加入悉尼办事处

Graeme Boyd 是富有经验的房地产融资专家,最近加入 DFP 悉尼办事处团队,担任副董事。 Graeme 运用丰富的经验帮助我们增加客户群,这些客户面临资金挑战和机会。 Graeme 拥有逾 30 年的金融服务行业经验。 他曾在四大银行中的两家担任关系管理的高级职务。 Graeme 直接与中型到大型企业合作,帮助他们实现财务目标。 这些年来,他也曾在商业和商务银行部门内担任信贷风险管理职务,负责贷款审批,最近曾担任太平洋岛屿 (Pacific Islands) 的国家信贷主管职务。 Graeme 持有 CSU Bathurst 的管理专业研究生证书以及金融和抵押贷款经纪专业四级证书。Graeme 在职业生涯中在房地产投资/开发、贸易、制造业、农业、酒店业和专业服务行业积累了良好的知识和经验。 Graeme 对风险有很好的了解,在信贷风险和销售之间持有良好的平衡观点,这激励他确保为客户找到合适的解决方案。 Graeme 的联系方式如下: 电话| 0421 418 994 电子邮箱| gboyd@dfpartners.com.au

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DFP 欢迎 Michael McCluskey 加入布里斯班办事处

Michael McCluskey 是最近加入 Development Finance Partners 团队的富有经验的金融专家和顾问。 Michael 加入布里斯班办事处,带来了他逾 30 年的银行和金融行业经验。在这些年里,Michael 一直参与管理众多复杂的银行与团体关系。这些团体拥有广泛和多变的商业利益。 在其职业生涯中,他主要专注于建设、开发和房地产投资。Michael 曾在 Westpac、NAB 和 ME 银行担任关系管理的高级职务。他还曾经营过自己的金融经纪和咨询公司,是澳大利亚抵押贷款和金融协会成员。Michael 持有金融和抵押贷款经纪专业文凭。 如需商讨您的房地产开发金融需求,请与 Michael 联系: 电话| 0409 017 848 电子邮箱| MMcCluskey@dfpartners.com.au

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房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分

房地产开发不适合意志薄弱之人 众所周知,房地产开发并非适合每个人。您的资源始终处于应对竞争性需求的压力之下。极少数职业或业务选择像从事开发商这一职业那样给您带来挑战。 一个类似的职业是专业金融交易者。如同房地产开发商一样,金融交易者使用不完整的信息进行操作,并根据职业生涯中积累的技能、专业知识和直觉进行决策。 专 业交易者兼退休美国陆军上校 Ken Long 曾是 1991 年沙漠风暴行动 (Operation Desert Storm) 中亲临现场的第一批军官之一。他曾在西点军校(美国排名第一的陆军军官学院)教授决策和军事战略课程,因此知道关于在不确定情况中运作的一些事情。 15 年前,我听到了对 Ken Long 进行的电台采访……Ken 所说的这句话一直留在我的记忆里: “我曾经为祖国冒着枪林弹雨,而交易完全如同战斗那样充满压力,处理交易的心理状态一定与战斗的心理状态相同。” 房地产开发商可能患上创伤后压力心理障碍症 在 1929 年 10 月引发大萧条的华尔街股市崩溃期间,历史证明至少 8 名市场参与者选择从摩天大楼跳下而非面对破产。他们超越了自己的心理承受极限。 2009 年,我看到许多身价一千万美元以上的房地产开发商失去一切。 我所知道的一些开发商选择在仍有数百万身价时结束生命。 在经历了失去大部分净值的创伤后,他们超越了“短期的”心理承受极限。 如今研究确认,持续或单独的创伤事件(例如家庭暴力或车辆事故)可使人员永久性残废。 创伤后压力心理障碍症对于房地产开发商可能像对战争退伍军人那样真实。 经验教训 1“这是我的错——我之前不知道这是个错误” 据金融交易心理学家 Van Tharp 博士称,“这是我的错——我之前不知道这是个错误”是全世界交易者会犯的头号错误。 本质上,最佳的金融交易者: 为每个可想象的情境制定计划。 谋求生存第一,利润其次。 如果无法想象的情况发生,则退出。 对于开发商这意味着: 在任何行动之前考虑每个可能的结果; 变化:开发申请、估价、质量标准、销售成本/期间、建设成本/期间、竣工价值、购买价格 提前规划您的应对方法 按照计划行动 以下是如何将其应用于实际项目的两个示例。 在没有建设资金的情况下开始建设 您的土地估价仍未改变,但您怀疑销售价格正在下跌。 1.在没有建设资金的情况下开始建设 几乎每个月,我都会与已经在其场地上开始建设的业主建造商/开发商见面。他们擅长自己的职业,他们通常的贷款人向其承诺不久就批准贷款。 […]

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负扣税 (Negative Gearing)、州和地方政府税收和关系到房地产开发商/投资者的重大问题政策

根 据由房地产咨询公司、Development Finance Partners (DF Partners) 和网路出版物《城市开发商》(The Urban Developer) 最近共同进行的一项调查*,工党政府对负扣税的可能变更以及州和地方政府政策和税收在澳大利亚住宅房地产开发商和投资者中被列为“主要关注问题”。 该调查涉及澳大利亚的 180 名开发商和投资者,表明 84% 的调查对象不是“十分”就是“有些”关注工党对负扣税规定拟议的变更。对于开发者来说,其他重大或严重的开发问题包括: 州和地方政府税收 (73%) 影响开发项目的州和地方政府政策 (72%) 寻找合适的场地 (65%)——对于 25% 的调查对象,这是重大问题 繁冗的地方政府审批流程 (59%)——对于 17% 的调查对象,这是重大问题 DF Partners 的负责人 Baxter Gamble 说,该调查还确定,对于超过半数的调查对象 (54%),“从银行获得资金”是目前他们面临的最大问题之一。对于 52% 的调查对象,产生足够的预售是一个问题,而 46% 的调查对象说,房地产买家能够获得资金进行结算存在问题。 “有意思的是,76% 的调查对象说在过去 12 个月中,他们调查了从非银行贷款人获得资金的情况。夹层融资 (Mezzanine)、合资企业、优先股权和海外资金全都在被调查之列,”Gamble 先生说。 “寻找替代性融资的主要原因包括开发商希望使用较少的自有资金 (50.6%) 和传统贷款人不考虑之前获得的成绩或经验 (27.5%)。” 当被问及他们对未来 12 个月有多乐观时,仅 5.6% 的调查对象说他们很乐观,但 40% 的调查对象持乐观态度。32% […]

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您无法从银行获得的四个开发项目注资选项

由于银行没有解除对希望迅速、连贯、灵活地获得批准的开发商设置的速度障碍和路障,因此开发商仍然会坚持不懈地寻找替代方案。 Development Finance Partners (DFP) 经常接到客户打来的电话,说他们被自己在银行遇到的事情搞得兴趣缺缺,前线销售团队说一套,信贷部又给他们说另一套。 DFP 与金融机构的高级决策人建立了关系,它了解他们有什么要求。这样可以节省大量时间并且“单刀直入地说明”可能出现的结果。 但是,DFP 的专长远不止于此。我们与非银行对手方维系着牢固的关系,它们确实能迅速结算资金、连贯地做出决定以及灵活办理事务,并且强烈希望与优质客户建立关系。 银行以外的注资选项包括: 使用优先股权 (PE)。银行一般会按照总项目成本的 75% 注资。对于适当的项目,PE 提供商的注资将高达 90% TDC。对于缺乏经验的开发商,DFP 拥有内部开发管理和项目管理能力,它将相应地缓解项目风险并让 PE 提供商安心。这一股权支撑使客户能够将其现金股本分散到更多的项目中,同时又能继续维持健康的股本回报率。 优先股权还可用于将优先银行债务降低至与迄今为止实现的预售相匹配的水平。客户可以通过将 PE 注入到一定水平的方式实现 65% 的债务偿还比率,目前的预售水平相当于 100% 的净债务偿还比率。 混合一按。DFP 可以按照提高的贷款价值比率提供私人注资,利率也按比例提高。这就是“风险定价”,它是优先股权的另一个替代方案。当实现的预售额远低于银行要求的水平而股权又达不到银行门槛时,这个方案就行之有效。 以预售实现 100% 的净债务偿还比率。DFP 不理解为什么银行在大多数情况下似乎都不踏入这片安全的领域。DFP 拥有强大的能力,能够为所有规模的项目(从净债务偿还比率为零的小型项目到大约为 50% 的大型项目)提供来自非银行和私人抵押对手方的资金。这使开发商能够启动自己的项目,不必为了实现更多的预售以及与努力实现这一目标相关的成本而身负重担。 土地银行注资– DFP 也可在获取开发同意书的过程中获得土地银行注资。在某些情况下,备案(或即将备案)的 DA 符合针对该指定土地用途的规划。注资人认为(在对规划风险执行尽职调查后),理事会是支持申请的,因此申请被驳回的风险微乎其微。DFP 近期在没有 DA 的情况下对土地银行实现了 55% 的LVR。 如果您在为开发项目寻找资金时想争取更大的灵活性和更快的周转时间,那么 Development Finance Partners 可以提供专家意见和解决方案。

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您必须了解的期权知识

  作者:David Kenney,Hall Chadwick 合伙人 期权有助于最大限度地减少开发商的先期成本和商业风险。作为一名税务顾问,我经常被问及期权的 GST 和关税影响。就在上一周,我的一名新客户还问到了特定房产期权的 GST 问题,在我大致向他说明情况之后,他痛苦地发现这与别人以前告诉他的情况完全不同。 虽然和其他纳税事宜一样,具体事实可能改变结果,但是我在这里要澄清一下有关授予和提名期权之 GST 和(新南威尔士州)关税待遇的一般情况。 税务和关税概述 有关期权之 GST 和关税影响的起点如下: 从 GST 角度来说–期权是否涉及到需缴纳 GST 的标的房地产? 从关税角度来说–标的房地产位于哪个州/地域内,举例来说,如果在新南威尔士州,它是属于买入期权还是卖出和买入期权? 货物和服务税问题 授予买入期权 广泛而言,买入期权的 GST 待遇都紧跟着其涉及的标的供应的 GST 待遇。举例来说,如果买入期权涉及到购买以下内容: 需缴纳进项税的现有住宅房屋(即不是新住宅房屋)- 授予期权本身无需缴纳 GST(参见 ATOID 2005/813);以及 免 GST 的持续经营企业–授予期权本身无需缴纳 GST,前提是期权双方书面同意,在行使期权时,供应物是属于持续经营企业免缴 GST 的供应物 (GSTR 2002/5)。 关税问题(新南威尔士州) 传统来说,被提名人士可以确保经由更替而非转让(技术性法律区别)方式进行提名,从而避免对买入期权下的提名缴纳关税。但是,新南威尔士近期引入了修正案,确保提名能吸引关税,无论提名是如何开展的。在近期修正后,关税情况如下: 就买入期权而言: (a) 授予买入期权在新南威尔士州无需缴纳关税; (b) 买入期权下的提名(无论是通过转让还是更替)应纳关税 以及: (i) 被提名人士需缴纳期权价值(比如实付溢价)的关税; (ii) 被提名人士可以用依据提名支付的关税抵免行使期权时应就转让标的土地支付的关税; […]

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房地产开发商是否准备就绪?

澳大利亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 提出了以新规则给房地产市场降温的可能性。   宣布上述意向是为了回应特别是在投资者融资领域出现的高增长率(目前以双位数速度增长,占到了新批文的近乎一半)。 “这一增长很多都是房价上涨环境下仅付利息的贷款,尤其是在悉尼和墨尔本”,他告诉墨尔本经济论坛。   Stevens 先生称,他发现引入新法规出现了极轻微的下降趋势,因为”宏观审慎工具”最好的情况就是可以改善局势,而最坏的情况不是不产生影响。   那么,什么是宏观审慎法规,Stevens 有可能选择哪些潜在工具? 宏观审慎法规是旨在缓解整个金融系统的风险(或“系统风险”)的金融法规。在全球金融危机之后,中央银行家和其他政策制订人日渐转向从宏观审慎角度出发的监管框架,比如《巴塞尔协议三》规定的监管框架。 虽然建议了许多工具,但是哪一个工具该在执行宏观审慎政策中发挥主要作用一直没有定论。   Stevens 先生可以酌情选择的大多数手段或工具如下: 贷款价值比率和贷款损失拨备的上限 债务收入比率上限   以下工具异曲同工,但是它们都有特定的额外功能,具体如下: 逆周期资本要求–避免处于困境中的银行带来的资产负债表过分缩水。 杠杆作用上限(融资) – 通过把银行资产与股权捆绑在一起的方式限制资产增长(融资) 非核心负债征费–减轻造成资产过度增长的定价扭曲。 因时间而异的准备金要求–作为出于审慎目的控制资本流动的途径,尤其是针对新兴经济体。   为了防止过多的短期债务堆积如山: 流动性覆盖率 处罚短期注资的流性风险收费 与到期错配规模成正比的资本要求附加费 有关资产担保证券的最低垫头要求 此外,不同类型的应急资本工具也可用于在危机事件中促进银行的再资本化。   当着眼于系统下基础金融机构的健康时,宏观审慎分析使用的指针提供了有关这些机构整体健康的数据,包括资本充足率、资产质量、管理绩效、利润率、流动性和系统风险敏感度。 “我并不天真,不相信这些工具是万灵药或者永恒的解决方案”,他说。 “但那并不意味着您不能在某段时间使用它们,只要它们有帮助,那么它们就是我所需要的,仅此而已。” AMP Capital 首席经济师 Shane Oliver 称,使用宏观审慎工具对抵押持有人来说是好消息,只要它推迟了正式现钞汇率的未来增长。 “焦点似乎在于更苛刻的资本要求以及银行在评估新贷款时运用的利率测试上,并不在于对 LVR 的限制”,他说。 “如果房地产市场没有很快降温,未来几个月可能会有公告发出。” 这对开发商来说是好坏参半,利弊兼有。   好消息 如果执行了更为苛刻的合格信贷准则,那么购买者有可能因为其经过事实验证的信贷能力而完成销售合同。这意味着拒绝预售是不太可能的。 […]

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在房地产开发中使用专业服务的好处

  By Development Finance Partners / Matthew Royal 房地产开发不适用心脏承受能力不好的人。虽然这可能是一个有利可图、令人激动的风险投资事业(尤其是对于期望接近更大项目的所有者和建筑商而言),但它所附带的风险远超过建造一栋私人房屋。 如果涉及的风险和项目本身没有得到良好的管理,成本可能迅速爆表,项目就会烂尾。 除了需要动力和热情之外,成功的房地产开发还需要冷静的头脑、保守的财务作风、深谋远虑以及出色的风险管理才能最大限度地避免重大困难。使用工料测量师和/或项目经理之类的专业服务有助于减少行差踏错的机率和保护所有相关当事人的利益。   工料测量师 工料测量师是房地产开发的财务顾问和成本管理人。他们在项目的整个过程中(从概念到施工期)估算和监控施工成本。 工料测量师旨在设法以最符合成本效益的方法完成工作和将成本控制在预算范围内。称职的工料测量师熟知施工方法和成本计算方法,能在项目的整个过程中利用各种成本计算技巧,比如规划、估算和分析。   项目经理 项目经理参与管理和组织项目的实际工作。他们管理按时和在预算范围内完成项目所需的资源。项目经理还管理各种变动、代表他们的客户以及参与解决或防止利害关系人之间的纠纷。   为什么要使用房地产顾问服务? 大多数人都可能知道,房地产市场是不可预见的,它按照一定的周期运转。它有兴衰之时,需求和供应都是由各种经济和社会驱动因素决定——比如瞬息万变的利率或特定区域的新移民。其他外部因素也可能影响项目成本,这些因素都必须在初期计算成本和制定预算时予以考虑。 建筑项目需要考虑的因素包括: 利率变化——利低率可能导致开发商举债过多和逾期还款。利率变化随时可能发生,寻找资金时应当考虑到这一点。 周期性经济回升/衰退——它将影响房地产价值。 立法——比如可能随着时间变化的税务和规划法律。 理事会延误——开发商的项目可能设定了最后期限,但是理事会的决定始终赶不上最后期限! 施工价格上涨——这种情况可能源于工人要求更高的工资或材料短缺和价格上涨 纠纷——如果冲突没有解决,它可能导致开发商必须新的施工团队,这可能推高成本。此时此刻,良好的沟通和完整的单据就变为最为重要。 项目的时机——理想的状态是,开发项目应当在市场低迷期间完成,然后在需求增加时推出市场。   智慧必不可少! 显然,房地产开发需要真正的智慧。虽然您可能成功修建了自己的房屋,但是大型房地产开发项目意味着相关风险敞口显著增加。使用具备行业真实经验的专业工料测量师和项目经理将有助于更好地管理风险和成功完成项目。

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常见和致命的融资错误

银行集中度风险 大多数经商人士都了解只有一个客户或供应商的相关风险。不幸的是,当全球金融危机使得市场不利于房地产开发行业时,银行也背叛了它们的开发商客户。 受到最大影响的开发商就是那些将他们的所有流动资金和债务来源都投注在一个供应商身上、而该供应商又恰好可以左右其业务的开发商。我们将帮助客户从战略上管理他们的银行关系以降低其银行家的控制权,让我们的客户能够在情况发生变化时自行做出决定。 假如您有且仅有的银行不再续展您的贷款,增加贷款承诺,封锁您的现金,要求立即削减债务,突然下令重新评估您的房地产,统一抬高您的定价,不再支持进一步借款,将您的盈余现金流量用于削减债务,即使是在债务削减适用了罚息利率之后仍不再发放盈余开发收益,强迫您在萧条的市场中变卖资产以减少债务,不再向您的建筑合同支付有效变动费用而您的建筑商又即将罢工,封锁工地并因此对您采取法律措施,您会遭遇怎样的情况? 您可能已经有过这样的经历,那么您现在如何处理、当时如何处理、可以如何处理?您有哪些权利、有什么计划?   假设所有“银行”都是一样的。 许多因素都会影响到借款人的偏好、竞争力、定价、借贷准则和灵活性…举例来说: 与您交涉的各个银行家的技能、知识、经验、态度、支持、资历和专业水准。 贷款的规模 ““资产负债表压力”(因市场占有率流失而降低盈利能力)以及从账簿中流失的速度快过更换速度的贷款 贷款人的总体流动性和注资结构,即他们拥有多少存款和贷款 贷款人的资金成本 按房地产板块、位置和贷款规模划分的集中度 具体板块中开发商坏账和呆账的增加或减少 账簿上开发贷款的总体集中度 相对净利差幅度和费用的吸引力 银行周期和房地产周期和账面加权 销售的领导权和管理结构变化 总体竞争 DPF 的主任们都担任了高级银行业务职位,因此我们了解这些因素可能会对任何贷款人产生的重大影响。我们的一部分工作就是随时掌握这些因素的最新情况、预测并从战略上管理风险以及利用不可避免地伴随变化而来的机遇。 您知道您的银行身在何处吗?

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