Category: 博客 - page 3

不要等 RBA 为您省钱和清除沉重的预售障碍

“债务是可持续房地产开发的命脉。” 自 2009 年以来的市场行情为开发商(尤其是开发项目的开发商)带来了艰难的环境,因为大多数贷款人都抬高了预售障碍和贷款与价值比率 (LVR) 承诺。 建筑项目的成功将取决于许多关键成份,包括: 开工的前置时间(存置成本) 进入土地的价格 总项目成本 开发商、建筑商的能力以及开发管理和项目管理的质量 根据项目位置设定了适当价位的在建项目 如果这些成份没有调节好,那么项目失败的风险将大大增加。 许多贷款人(尤其是大银行)都抬高了他们的预售障碍,最低为 75% 的债务保障比率,有时候还要求 100% 的债务保障比率。这意味着,开发商必须经受漫长的营销期并在开工前预售一大部分产品,这会导致存置成本(利息)增加。存置成本增加有可能削弱成功项目的基本面,尤其是当土地的债务水平达到最高程度时。 许多贷款人也抬高了他们的 LVR 承诺,要求开发商提供更大比例的股权。 开发商似乎太惯于将重心放在利率而不是上述关键成份上。在施工项目中,利息一般都资本化到贷款中。因此,利息会在项目的后期阶段以更快的速度累加。 如果将重心放在利率上,当有更好的替代方案出现,可以让开发商以更高的利率、更有利的预售障碍和 LVR 承诺接受贷款发放时,开放商将专心致志地克服沉重的预售障碍。这将使开工时间早很多。 在此情况下,增加的资本化利息将被减少的存置成本和提高销售收入的潜能(因为以折扣价格预售的产品更少了)抵消。 许多经验丰富的开发商都忽略了存置成本,或者根本不清楚与持有房地产相关的所有成本。对这些开发商而言,存置成本通常是“算出来”的,因为在多数情况下,通常有足够的利润能吸收这些存置成本。 等待时间也增加了“存置成本”,而且项目开工延误事实上可能吞食掉利率降低带来的利益。最后,以更高的利率接受注资要求可能比握住不放更有利。 我们建议,在寻找施工贷款时先自行研究一下。在大银行之外还有许多贷款人提供了非常低的利率。如果您自行开展了调查研究,您会找到利率低又不会牺牲您有权获得的所有利益的适当施工贷款。

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澳大利亚住房复苏的早期征兆

By Development Finance Partners / Matthew Royal 澳大利亚住房复苏的早期征兆 澳大利亚当前住房市场概况 在经历了一段低迷时期后,澳大利亚住房市场出现了有可能复苏的早期征兆。租金收益率与按揭购房的融资成本之间的差距达到了几十年来的最小程度,这对投资者来说是一则好消息。对那些正在进军市场的人而言,利率下调是一个极大的鼓励。以下是房地产市场可能回升的一些早期指针,包括有关消费者信心和房价上涨的正面数据。   房地产信心指数超过长期平均值 根据 Westpac 的红皮书公布的报告显示,购房时间指数在五月份急速飙升,远超过其长期平均值。澳大利亚联邦银行的五月全球市场消费者研究报告也表明,消费者认为买房时机到了,西澳州、新南威尔士州、维多利亚州、南澳州和昆士兰州的这一指数都急剧上升。 我们相信,利率下调以及对 RBA 会进一步下调利率的预期都刺激了这一地区的消费者信心,而信心大增也表明我们预测 2013/14 财年会有 15 万套住房开工有上升趋势。   家庭更喜欢把存款直接投入到房地产中 Westpac 的三月红皮书显示,更偏向于用存款来偿还债务的家庭比例从 22.7% 跌至 2013 年 3 月的 18%。这一数据表明,家庭更有可能直接把存款投入到投资机遇中(比如房地产)而非选择偿还债务。   RBA 下调利率反映出房价的上涨 贷款数字和住房价格的上涨都反映了 RBA 近期的利率下调。截止五月,银行发放给购房者的贷款创下了新高,新住房贷款的数值在三月上升了 4.5%。 截止 2013 年 5 月,新住房贷款的数值同比增长了 15.2%。根据五月份的数据,住房新需求来源于投资者和所有者/居住者,他们已经按揭购房但想换更好的房子。 作为房价强势上涨的进一步证据,RP Data-Rismark 的五大城市每日住房价值指数显示,住房价值平均增长了 1.3%。珀斯的住房价格表现最为坚挺,在三月份上涨了 3.41%。悉尼的价格上涨了 1.47%,墨尔本上涨了 0.79%,布里斯本上涨了 0.87%。   […]

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为房地产开发商实现税务架构

作者:David Kenney,Hall Chadwick合伙人   作为一名税务顾问,没有什么事比新签下大客户又粗暴对待更暴殄天物了。 中小型开发商通常在每个开发项目中都借新实体/结构来隔绝风险,因此,他们并不像其他行业的客户那样容易受结构问题的影响,但是,这并不意味着错误的结构不会导致您为特定开发项目缴纳的税款远远超过您本应缴纳的税款。 我对经商人士的建议就是,“征求意见,越早越好”。 这对房地产开发商来说尤为重要,因为所得税、GST、土地税和关税的准确估算值都应当考虑到意义重大的可行性研究中。 各种税务和关税问题都相对直接(虽然我经常看到客户把 GST 弄错)。 但是,只要您想做些稍微与众不同的事,税务问题就会明显复杂得多,举例来说,如果您想变现绝大部分开发项目,但是又想保留一些存量房以获取租金收入和长期资本增值该怎么办? 通常来说,公司被用作开发工具,而信托则被用于持有资本资产(为实现长期增长而持有的资产)。 原因在于,与公司不同的是,信托有资格在最终处置中获得 50% 的 CGT 折扣。 因此,您在单一实体工具内的最终产品拥有“混合用途”可能导致很多困难,其中让 ATO 尤为确信的一点就是,作为房地产开发商,相关实体持有资本账户上的某些资产。 如果开发商来找我们时带来了一份清楚的候选人名单,并且从一开始就决定了留作收取租金和长期资本增值的城镇房屋/公寓的固定数据,那么我们就可以集合“内部合资企业”,让您控制的公司和信托据此达成合资协议,共同开发房地产、按比例分摊成本以及在竣工时划分资产(而非现金)。 一旦正确完成的话,它将有助于: 信托划分的 CGT 和关税豁免; 在最终处置以信托持有的房地产时的 CGT 优惠待遇。   这意味着信托按成本收购了房地产,与必须按市值收购房地产相比,这种做法提高了租金收益率。 此外,在信托最终处置房产时(需满足某些条件),收益将按 22.5% 而不是 45% 的税率纳税(不包括医疗征费和预算维修征费)。   关键是从一开始就处理正确,清楚知道您的目标并确保您的措施客观支持了这些目标。 有了正确的前进规划,您可以按成本开发项目、同时赚取租金以及在最终处置时缴纳一半的税款。  

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获得最佳房地产开发注资合作伙伴的八个基本战略

在为房地产开发项目寻找和获取注资时,很多人都能找到正确的途径,但是更多人却找到了错误的途径。从错误的融资合作伙伴入手可能成为最致命的失败点。要摆脱这个错误是非常困难的,代价也极其高昂。   本文中,我们为您提供了一个简单的框架,您可以利用这个框架来判断您的融资合作伙伴是否能满足您的企业和项目的需求。   市场中的融资经纪人比比皆是,您不费吹灰之力就能找到一个人说他们能为您提供资金。但是这样就错过融资合作伙伴可以而且应当提供远不止于此的内容。以下七项战略将帮助您为自己的项目找到适当的合作伙伴,确保它们有助于交付最佳项目和可能实现的回报。   关系的强度和深度 基本来说,您与开发项目注资伙伴之间建立的关系的强度和深度对您来说至关重要,其一,它将决定您是否能成功获得融资,其二,它不仅能给您锦上添花,更为重要的是,它还能为您雪中送炭。 所谓路遥知马力,日久见人心。 没有什么能像开发商与注资伙伴之间的高度信任关系那样如此迅速、高效地解决问题,无论时机是好是坏。   他们的房地产开发融资经验是否与项目概况相称 从明确项目概况入手,重点关注它的主要风险点以及您认为对项目和注资而言更为独特的要求。以概况的各个要点测试他们的经验。如果他们曾处理过这种项目,他们对方式方法和解决方案有什么意见。 虽然很多人都说他们能够提供从 100 万美元到 3 亿多美元不等的融资,但您需要的是一支实际处理过类似项目的团队。您寻找的是经验丰富的房地产开发融资专家,他们可以帮助您解决您的融资问题以及更广泛的项目挑战和机遇。 这一经验是否依赖于骨干人物?您不能让知识产权都掌握在一个人手里,因此,必须确保上述分析考虑到了这一点,并且必须核对是否不止一名高级团队成员能提供必要的经验。   需要独立顾问开发融资职责 您不希望只听到一句什么都行的话或者只得到了一个标准的解决方案。您的房地产开发融资伙伴已经准备好提问、质疑您的观点以及发表独立意见和见解才是必不可少的。 他们必须抱有这样的观点,他们获得报酬是因为他们能确保项目按照原本的轨迹运作,而且他们的意见应当全盘考虑投资组合和集团的状况。 在谈话过程中设下几处埋伏,看他们有何反应,以这种方式来进行测试。了解他们如何看待自己的角色–他们是首屈一指的融资提供者还是顾问。您需要的是后者。   需要对您的房地产开发项目进行自上而下的风险评估 融资只是拼图中的一块碎片而已–如果不能把所有其他碎片正确拼集在一起,要成功走向终点就纯粹靠运气的,所以您并不需要一个第一时间就急冲冲地去安排融资的合作伙伴。 评估他们的方法,确保它包含前期研究和风险评估。这些关键的初期活动应当包括实事求是地评估项目和集团结构的所有事实面,比如法律、合同和税务架构、市场评估、建筑、成本以及交付成果。   评估他们的合作伙伴 您的房地产开发融资伙伴是仰仗于许多第三方才能向您提供服务。大多数服务提供商背后都有法律、营销、会计和其他支持关系,这些关系都将影响其工作的质量,从而确保质量达到要求的标准。 向他们索取一份其关键供应伙伴及其在您项目中发挥的作用的详细清单,确保他们符合您期望的融资伙伴的标准。 他们如何构建自己的网络将深深影响他们如何看待自己以及他们将如何与您一起运作。   测试他们的多功能性 重要的是在可能时合并您的供应伙伴,从而简化项目和关系管理。 评估您还希望通过第三方伙伴担任的相关职责,比如,您的项目是否会受益于项目管理支持水平?如果是的话,确保他们能胜任与您类似项目的开发经理职责。   他们的参与度是否与开发项目的生命周期相称 重要的是确定他们“走入”和“走出”项目的阶段。他们认为自己的职责和责任范围有多广。您不想您的融资伙伴在签下贷款那一秒就凭空消失了吧。您最希望寻找到一个在资金清算以及最终结算之前全程参与项目的融资伙伴。 这些“走入、走出”点将影响他们采用的方法、所有权水平、他们的参与度以及用于衡量成功与否的 KPI。   测试他们是否了解您房地产开发项目的战略 “战略”是商业领域被过度使用且经常滥用的一个词。但是,您能传达自己的意思而您的房地产开发注资伙伴又能理解您的意思是非常重要的。要实现这一目标就要测试他们是否理解: 您的业务/项目可以发展到什么程度 您要怎么做 是什么让它在市场中独树一帜 您要如何完成它 关键风险 您将如何从中赚钱   虽有争议但我们可以说,执行是战略最重要的一部分–因为正如俗话所说,“计划易,执行难”。确保他们理解您的战略并且能提出执行和落实它的切实方法。 战略也是个活实体,所以它们的方法必须在定期监控方面反映出这一点,审查并修订程序。   […]

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影响现今 RBA 现钞汇率

在 RBA 二月会议前夕,市场倾向于将 2.50% 的历史空前最低现钞汇率减少 0.25%,降至 2.25%。   在我们 2014 年 10 月的一篇博客文章“为什么澳大利亚住房市场将恢复活力”中,我们讨论过 Glenn Stevens 在 2014 年 9 月份季度对澳大利亚经济展望做出的评论。 当时,RBA 预计经济增长会低于未来 12 个月的趋势,但是现钞汇率将保存在 2.50%。它指出,澳大利亚元高于基本面支持的数据。当然,由于美元也日渐势微,所以汇率下跌的压力有所缓解。 现在让我们看看哪些因素将影响未来 6 个月现钞汇率的走向。 整体通货膨胀和基础通货膨胀 整体通货膨胀是一个经济体内总通货膨胀的计量单位,它受影响于可能突然出现通货膨胀飙升的市场领域,比如食品和能源。因此,整体通货膨胀可能无法准确地展现经济体的通货膨胀趋势,因为行业具体的通货膨胀飞涨不可能持续存在。这不同于核心通货膨胀(也称为非食品制造业通货膨胀或基础通货膨胀),它不包括食品和能源成本等因素。 RBA 网站上的通货膨胀计量单位(链接如下)揭示了 CPI 的季度走向。在十二月份季度,按年计算的整体通胀率为 1.7%,而按年计算的基础通胀率则为 2.1%。 这些计量单位都在 RBA 目标范围(2.0% 至 3.0%)的下端,因此,现钞汇率有空间继续下降。原油价格下跌将使 RBA 下调其通货膨胀目标。访问 RBA 网站以查看有关通货膨胀计量单位的更多信息。 失业率 预计汇率即将下跌的人士也预计不断攀升的失业率即将下跌。 某些人预计失业率在 2015 年 6 月将达到 6.5%,但是他们预计失业率上升是基于最近两个月的读数。 十一月和十二月新增了 8 […]

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2015 年联邦预算–摘要和房地产展望

本文中,我们概述了 2015 年联邦预算对消费者和企业的意义。我们还展望了今年预算对房地产和建筑板块的滚动式影响。 本周交出的 2015 年财政估算有三大目标: 刺激经济增长 尽可能地节省成本,最大限度地减轻政治后果 用高级用语表述联邦预算就是: 激励小型企业进行资本购置 为小型企业提供税务削减 提供额外的儿童护理注资(鼓励父母工作) 减少对更富有的自给自足退休人士的养老金付款 瞄准有避税计划的大型公司(有待引入新法律) 鼓励人们“走出困难试一试” 今年预算对房地产和建筑板块有何意义 经济增长有望改善,实际 GDP 预计将从本财年的 2.5% 提高到明年的 2.75%,此后有望攀升至 3.25,然后是 3.5%。同时,预算赤字将逐渐从目前的 390 亿美元减少至 2017 财年的 230 亿美元。 尽管对采矿业的投资出现了巨大落差,但是预测的情况是先抑后扬。政府的预测是基于非采购业板块的经济增长,包括房地产板块。 目前的低利率环境正在吸引投资和所有者/占用人进入住宅和非住宅型房地产板块,它将进而导致建筑相关行业的增长。 房地产建筑活动在近期有所回升。根据 2015 年第 2 季度 River Levett Bucknall 起重机指数,在澳大利亚关键城市作业的起重机数量在过去十二个月里上升了 39%。虽然该指数只提供了一个非常简单的计量单位,但它还是显示出建筑行业状况良好,尤其是在悉尼、墨尔本、布里斯本和珀斯这些关键市场。 预算没有考虑负资产负债比率的任何变化,如果房地产板块要推动经济增长,那么任何企图消除房地产投资激励的改变都是不可能的。 房地产市场的大致展望是比较成熟的,虽然是基于近期坚挺的价格提升(尤其是悉尼和墨尔本),但是在可预见的未来,房地产市场还是有可能有一段时间是平稳或稳固的。 We would like to hear your thoughts on this year’s budget […]

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全球动荡——澳大利亚是否能够幸免于难?

大部分人都清楚记得全球金融危机(GFC)的情况。引发这场危机的是2008年9月份美国投资银行公司雷曼兄弟的倒闭,并由此引发了一场自从大萧条以来最严重的全球性危机。这次全球金融危机一直都在等待一个爆发的导火索,最终它终于等到了这个机会。 全球各国(特别是欧洲)都生活在入不敷出的日子里,生产率持续低下。美国发行各种住房抵押证券,而住房的价值则被高估。资本市场认可这种泡沫的存在,因为机构们自我担保,而评估机构们则掩盖了保险公司已经严重资金不足的风险。评估机构睁一只眼闭一只眼,而无辜的投资者们根本不知道即将发生什么。 2008年,托米诺骨牌效应开始显现,全世界开始意识到资产的面值远超过其背后的实际价值。现在,2015年即将结束(7年之后),全球的情况仍然让我们无法放松警惕。全球现金投资的利率水平仍然维持在较低水平,欧洲各国仍然在协商如何拯救欧元的垮台,美国则竭尽全力要改变零利率的状况(意味着经济开始增长),但是毫无用处。与此同时,中国经济在持续多年的狂飙突进之后,现在也熄火了。 现在到底是啥情况? 现在还有人怀疑全球股票市场已经再次步入熊市了吗?全球的情况对股票市场来说并没有太多的好消息。澳大利亚普通股指数于2008年攀升到6800点的峰值之后,在世界金融危机期间跌落到3500点的谷底,最近则刚刚恢复到5900点,目前则回撤到5100点附近。这显示了股票市场的大幅动荡。 澳大利亚住房市场最近出现的强劲攀升(大部分在悉尼和墨尔本)似乎是投资驱动的结果。考虑到工资增长缓慢和购买力的紧绷,房产价格已经超越了价值。未来很可能出现一定的调整以实现回报率的提升。 德勤经济研究所在其最近发布的九月份简报中指出,随着马尔科姆·特恩布尔出任新总理,市场情绪转向乐观。与此相适应的是,商业和社区团体都期待这澳大利亚出台新的经济改革计划。矿业的繁荣期已经结束,全球对澳大利亚的投资意愿也日渐消退。实际上,澳大利亚的生活标准(人均可支配收入)于2011年达到顶峰,此后则处于稳定的下降通道。 因此,澳大利亚中短期所面临的挑战在于我们是否能够应对全球的剧烈变化,特别是中国经济增长的放缓。我们需要创建一个更加多样化的经济结构,并降低我们对资源行业的依赖程度。 从短期来看,我们的挑战在于维持经济增长,并避免出现衰退(两季度负增长)。1959年到2015年,澳大利亚的平均季度增长率介于0.87%到3.48%之间(贸易经济)。2015年第二季度,我们的极度增长率只有0.20%(年化增长率为0.80%)。随着中国经济增速的放缓,其对澳大利亚经济的滞后影响将开始显现出来,这说明了我们的经济正处于微秒的阶段。 请知悉,上述内容属于探讨性论文,仅代表我们对该主题的观点和想法。本文章并非研究论文,其中所采用的一些标准是普通标准。 Please feel free to leave your comments below.

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住房市场复苏?是的,但现阶段还比较平缓

  By Development Finance Partners / Matthew Royal 这篇博客文章将带领您了解近期利率变化造成的住房市场变化。我们是否经历了住房市场复苏? 2013 年 5 月,RBA 现钞汇率下跌至 2.75%。这达到了二十世纪五、六十年代的水平。 现钞汇率低到如此地步的事实更加凸显了澳大利亚经济的萧条,因为采矿潮的高峰已经过去了。利率下跌也是澳元贬值的致因。 利率下跌通常会激发住房行业的活动。五月份的抵押数量上升了 1.8%。四月份有 48,736 份抵押批文。这一数字在五月份上升到 49,636。根据 ABS 的统计,住房融资金额在五月份上升了 2.0%,增加至 234 亿美元。 所有房屋贷款的总数值同比上升了 14%,而建造和购买新房的新贷款数量比 2012 年 5 月增加了 18.1%。 Westpac 高级经济师 Matthew Hassan 曾指出,数据显示,住房板块处于复苏的早期阶段,但是,基于利率创下历史新低,复苏的速度慢于以往的低利率期间。 “鉴于我们所看到的激励程度(特别是来自利率下调),您本来可以在这一阶段期望更强劲的复苏,所以,从某种意义上来说,现实仍然有点让人失望。倘若利率和对非采矿业的要求又恢复到采矿业低迷期的松驰状态,那么它会对维持增长造成相当高的障碍”,Hassan 先生说。 Savills Property Group 研究部主管 Tony Crabb 称,上升是住房市场复苏的开始,它将在未来 12 个月里逐步展开。“它应当让我们坚信,未来两年的经营状况会更好,因为这些数据会用 12 到 24 个月的时间渗透到经济的其他领域”,他说。 其他专家也表示,即使利率创下新低,每月的进步仍然是“平缓”的,而这个板块的重要作用就是填补采矿投资下跌遗留的缺口。 住房行业协会提供的最新 […]

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住房–复苏的早期征兆

投资房地产的净租金收益率 40 年来首次近似等于注资成本。 其他一些数据指出: 家庭的态度不再那么“小心翼翼”。“购买时机”指数攀上了三年高峰,这表明我们预测 13/14 财年会有 15 万套住房开工有上升趋势; “最精明的存款用武之地”就是偿还债务这一家喻户晓说法的支持率跌到了刚刚超过 5 年最低点的程度,而支持把存款投入到房地产的观点则有所回升; RBA 下调利率的措施开始推动房价上涨,三月份就上涨了3%。 此外,收入超过 30 万美元的养老金供款特惠税率有可能上调的消息也加大了房地产投资(和负资产负债比率战略)的吸引力。

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Development Finance Partners 安排了一笔建筑贷款并加速实现了开发商利润

  By Development Finance Partners / Matthew Royal 通过非银行和私人承保人的建筑融资 一家大型房地产开发商对大银行及其处理债务偿还能力和有预售建筑贷款的死板做法感到失望。在悉尼西南部一个 400 块地的分期住宅型房屋和土地产业中,客户曾在过去的项目阶段实现了很高的入住率。 尽管有这样骄人的成绩,各大银行仍然坚持要求项目最后阶段的 26 栋城镇房屋具备 80% 的偿债能力。 客户对此深感失望,因此它们想最大限度地提高售价(一般不是通过预售实现的),并且想立即启动开发项目的最后阶段。 通过 Development Finance Partners 强大的非银行和私营承保人网络,他们终于在不进行预售的情况下为最后阶段争取到了一笔 900 万美元的施工贷款。借贷比率仍然稳健,为可变现净值的 64%。 客户受益之处就是他们可以立即开工,这远胜于以更低利率保证预售的其他方案。

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