Category: 实例探究

土地银行建设融资——阳光海岸 (Sunshine Coast) 豪宅

介绍 2015 年年中,一个建造商找到 DFP,请其协助提供资金购买一处开发场地,以建设豪华型投资房地产。购买价格为 120 万美元。处于为拥有独立泳池房的大型住宅准备开发申请的初期。DFP 能确保以 50% 的贷款与价值比率 (LVR) 获得闲置土地资金,从而能购买场地和有充足的时间获得对“自建业主”有利的建设资金。 _______________________________________________ 问题 客户有其他建设项目正在进行,并且没有当前的财务报表。 鉴于贷款服务、信贷规定的合规、无预售和自建业主考虑,主流资金选择受到限制。 范围 DFP 受聘迅速完成满足客户无预售/财务报表的自建业主建设资金需求的资金解决方案。 DFP 对开发和拟议项目项下的资产组合进行了详细的分析。 DFP 完成了考虑土地和建设的承保提案。 结果 DFP 能从非银行市场获得符合客户要求的土地和建设资金。 这将实现现有项目的顺利完成和从土地贷款到建设完成的新项目过渡。 这一端到端的解决方案是 DFP 良好承保能力的完美例证,其涉及以有限偿还策略克服自建业主完成投机性质的住房建设的传统借贷困难(例如无当前的财务报表和无预售)。 _______________________________________________ 客户评论: 当我寻找资金时,在与 DFP 合作过程中,我对有关费用心存疑虑。在这个我们生活的世界上,在我需要时有可以联系的人,并且可以始终与其交谈,这真是太好了。如果我需要,我始终可以联系他们。他们接听电话、接收电子邮件并给予回复。这真是太好了。 与 DFP 合作的结果是,我能够将一些我可能会拖延的建设事项推进。 我会向其他与我状况相同的开发商推荐 DFP。如果您希望推进项目或小型房地产开发,要获得融资可能会很困难。如果有人能向您提供资金,并且存在利润价值,那么就值得去做。 Beachside Homes 常务董事 Sean Whitworth

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悉尼居住用地划分,380 万美元贷款;总共实现 55%

背景/问题 一位新客户找到 DFP,其项目包括与供应商的合资企业; 鉴于土地划分之后会进行中等密度的开发,他们在如何建立分阶段项目的模式方面存在困难。 范围 DFP 受聘提供分阶段的资金解决方案 结果 DFP 将项目设成两个阶段的模式,首先是土地划分作为第 1 阶段,然后是中等密度开发作为第 2 阶段。考虑到建造商有预售,会在其中一个地块上进行 6 个单元的开发(独立式),在完成土木工程项目后有效构成预售,这种方法得到采用。 资金模式(分两个阶段)清楚显示了每个阶段的可靠度量,更重要的是,从第 1 阶段转移至第 2 阶段的能力。 DFP 能在四天内为第 1 阶段提供资金要约。 客户对我们协助他们建立资金模型感到很满意,并且更满意的是现在已获得第 1 阶段的资金。 _______________________________________________ 客户评论: 这个项目中,我们有一个独特的购买结构,供应商本质上处于交易中。传统的银行在提供资金方面优柔寡断,即便项目有较强的回报标准,他们难以应对任何非普通购买结构的项目。 最初,我对于 DFP 合作有些心存疑虑,因为我以前没有听说过他们。我之前与 Baxter 见过面,但是是在一个规模大得多的交易中。现在我对他们产生了真正的信赖,因为他们说到做到,这令我觉得安全可靠。 与他们打交道时,他们的速度和直率让人耳目一新。没有拐弯抹角。这很好,这是我做生意的方式。我难以形容他们完成所有这些事情的速度是多么令人印象深刻。 我们获得一份要约文件,他们说我们会在四天内获得该文件,实际上在三天内就送达了。现在资金已经提供,没有任何问题。 我会向其他开发商推荐 DFP。我认为他们所提供的服务填补了市场空白。 Ashton Rowe 董事 Jonathon Tiery

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为一个布里斯本住宅开发项目实现无预售建筑融资

简介 一名老客户接洽了 DFP,它是一名经验丰富的开发商,聘请了一家著名的昆士兰州建筑商在布里斯本一处已经建立的郊区修建 11 个单位。该客户正在设法寻找 300 万美元的建筑融资。客户希望在无预售的情况下完成项目,以便售价得到最大限度的提高。 问题 传统注资渠道不适用于无预售或高 LVR 的客户。该客户需要更高的贷款价值比率 (LVR),即总开发成本的 80%。   范围 DFP 受聘提供注资解决方案,让项目能够在无预售和更高 LVR 的情况下开展。   结果 DFP 已经能够及时地为融资提供正式批准。贷款在更高 LVR 和无预售的情况下满足了客户对土地和建筑施工提出的注资要求。 DFP 的融通是基于附有客户会计师之收入核实报告的简易型申请。它节省了大量时间,为客户带来了方便。 客户评语: “我再次找到 DFP 是因为我知道我可以得到我想要的。我想获得无预售要求的融资。我知道在我们之后会有一大批存量房投入市场,所以我们必须尽快启动施工工作。我们希望尽量抢在别人之前把我们的存量房投入市场。   我们与 DFP 接洽很大程度上就是出于预售要求。   我们完全没想到能有 11 个单位在无预售的情况下进行开发,这是任何一家大银行都不可能给我们达成的目标。我再次找到 DFP 是因为我们不久前才与他们一起携手共事过。我知道事情会牵涉哪些方面,知道他们需要哪些信息,也知道我们很快就能扭转局面。   他们真的是言出必行,行出必果。嘴上说能在无预售的情况下找到资金谈何容易。曾经有中介人说,“这就是我们要实现的目标”,但真正拿出成果的少之又少。这样的情况真是不胜枚举,中介人或金融家说他们会给你一个明确的解决方案,然而两个月过去了,一切还是杳无音讯。DPF 会履行他们的承诺。他们会据实以告的。这对我来说就是个信任问题,我相信 DFP 所说的话,这对我来说非常重要。   我肯定会把他们推荐给其他开发商的,我已经推荐了。”   Alasdair Baker, Omira Property Group 董事  […]

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新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

问题 大股东在项目期间遭遇了财务困境,重大工程在地盘上竣工 银行认为股东使开发公司面临了风险,因此停止注资 很多承包商都未收到工程款 无法赶上关键承租人的最后期限,勉强延长了租赁协议的期限   Development Finance Partners 的工作范围 与关键承租人协商了延长租赁协议事宜(为了让项目切实可行) 与不会负面认知股东/开发商的贷款人一起安排竣工所需的高资产负债率替代注资。 新注资包括支付现有工程的工程款对未获付款的承包商。   结果 与关键承租人商定将交付日期推迟 6 个月 按竣工价值 83% 的极高资产负债率水平安排竣工所需的注资,包括为现有工程付款给承包商。 项目成功竣工。

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案例研究: 银行指导的工作成果

澳大利亚国家银行 (National Australian Bank) 请求 DFP 房地产顾问部就银行持有的担保提供全面的尽职调查报告。 银行担心地盘上拟进行的开发项目因产品组合、价位、竣工所需成本以及其它几个关键设计要素而不再适合在当前市场中开展。   担保房地产需获得 3 个地块的开发批准,允许开展以下地块的施工工作: A 地块 – 26 个豪华住宅单位; B 地块 – 13 套经济适用住房; C 地块 – 翻新继承房地产。   银行委托给 DFP 房地产顾问部的工作范围 准备基于现有开发批准的投标成本计划、项目定位报告、开发可行性研究以及现金流量报告。 以担保房地产的最大和最佳用途为基础,根据候补开发战略向银行提供一套建议。 建议分期结构型融资和开发管理解决方案,以便按时、按预算交付开发项目。   结果 现有开发批准带来了大约 1200 万美元的净损失(不包括土地成本)。 DFP 房地产顾问部基于担保房地产的最大和最佳用途向银行提供了一整套建议,其中涉及到对现有开发批准进行大幅修改。 因此产生的开发收益率为: A 地块为 52 套面积更小但更负担得起的公寓 B 地块为 13 个单位(多住户) C 地块为细分成两个地块的土地 因为产生的开发利润预计约为 720 万美元,净损失约为 1200 […]

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案例研究: 房地产顾问

客户在一个区域性地区拥有一处房产,由于毗邻军事基地,该房产具有很高的区域性集水能力。   Development Finance Partners 简要陈情:   由于客户想修建和维持该处房产,以便通过租金收入获得回报,所以我们研究了目前的 DA,对开发的软成本和硬成本展开了全面的工作可行性研究。   有何发现:   鉴于房产所处的位置,项目主任告知客户,他们可以通过期权协议来扩大地盘的面积,然后把 DA 租赁给Woolworths 之类的蓝筹租户,这样的主要承租人可以拴住租约,而且还可以另外提供五 (5) 份小型租约,这种方式实现的回报大得多。   结果:   项目主任查明了其余持有土地的所有人,协商了期权协议及其条款。 主要租户也参与了有关回租期权的协商。   而注资就是基于租赁意向安排的。  

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案例研究:房地产顾问

客户在一栋从第一层就可以看到城景的两个单元、无电梯的旧楼中享有权益。   Development Finance Partners 简要陈情   考虑到业主只在土地中享有权益,手上没有现金,看看在这个地盘上可以获得什么。   有何发现   该物业可以开发成符合法规的三层建筑。   对于客户来说,这意味着目前估价 180 万美元的单位可以在开发后增加地盘的收益率。   结果:   项目主任查明,地盘的最佳用途为 21 个单位。 通过精巧的设计,在维持项目当前分区的情况下(并且符合法规),这意味着项目可以开发成三层、21 个单位、平均售价为 57.5 万美元的建筑物。   该项目现在将为客户实现 490 万美元的利润。

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商业贷款 – 新南威尔士波茨点 – 65% LVR

新南威尔士州波茨点 – 65% LVR 房地产投资者想购买一处价值 500 万美元、带有公平租约的商业房产。 他已经在相邻地段购置了物业并看好长期发展潜能。   问题 客户以前曾出现过信用减值的情况,但他目前的信用状态良好 信用减值情况使他无法从传统渠道获得融资。 正在购买的房产包括餐厅/夜总会,某些执照已经失效   范围 Development Finance Partners 受聘提供注资解决方案 填写租赁概况(包括 WALE),确认有足够的利息保障倍数 与我们的承保人合作,放远眼光,不要局限在以前的信用减值上 与客户和承保人合作,争取为执照续期   结果 Development Finance Partners 找到了一名准备好与客户携手寻找解决方案的私营承保人。 执照续期成功,某些租约得以延期。 客户在 Development Finance Partners 的帮助下购买了房地产。

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新南威尔士州伊拉瓦拉地区Englobo 总体规划

问题 因贷款价值比率 (LVR) 变差而违反贷款契约 客户需遵守自律契约,可能被任命接管人和管理人 区域性 Englobo 土地银行未获批准 拟定总体规划的重新划分土地用途和开发申请被搁置,现有顾问团队多年来一直无法达成客户要求的结果 一部分地盘被用于低级商业废物处理   Development Finance Partners 的工作范围 稳定与贷款人的关系并延长自律契约的期限 聘请擅长规划和环境的顶级顾问事务所,从而高效完成总体规划和开发申请 进行详细的多期项目可行性研究和现金流量预测 构建多期注资模型,设定清楚的股权和债务要求 管理与贷款人的所有沟通   结果 贷款人的信心显著提高 自律契约按要求不断延期 减少本金和利息偿还金额以支持规划和批准成本 简化和快速跟踪理事会对没有获得总体规划批准的初期邻里计划的支持,从而在花费比预期更少的时间和成本的基础上备案一期 DA 完成财务建模,但需获得一期 DA 批准。                

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为悉尼西部的土地银行开发项目快速注资(4 日内提供融资)

Development Finance Partners 如何帮助悉尼西部的一个土地银行项目解决紧急资金需求。融资是在客户聘请公司后 4 日内提供的。 背景/问题 Development Finance Partners 的客户根据期权购买了悉尼西部的一个 englobo 地盘,并且备案了 37 个住宅地块的 DA。 虽然颁发了 DA,但是为了能在合同到期前的紧迫时间时找到资金,客户承受了巨大的压力。 客户虽然缺少股权,但是仍然能够预售大多数地块,因为悉尼西部地区的地块有巨大的需求量。 客户急用资金来结算土地,而后需要优先股权的原则性批准来支持完成分项工程所需的后续施工资金。 范围 Development Finance Partners 受聘提供注资解决方案,设法找到资金以收购地盘和获得优先股权的原则性批准,从而支撑优先债务土木工程融通。鉴于时间紧张,客户急需获得注资批准。 结果 Development Finance Partners 在完成信用文件提交手续后四日内提供指示性批准(有待提供预售合同)。 资金拨付分成两部分。第一部分是按照 73% 的贷款价值比率 (LVR) 提供的一按土地银行融通。第二部分是按照施工期总开发成本的 83% 将土地一按转化成减少的次级优先股权融通。 在这个次级优先股权融通的基础上,Development Finance Partners 将设法获得优先债务建筑贷款,其保守贷款比率为 71% TDC 和 58% NRV。预售提供了 100% 的债务覆盖净值。 这一解决方案使客户获得了地盘,也让他大松一口气,因为股权基础将促成优先债务融通。 客户的股本回报率仍然是诱人的,净值为 124%,而土地银行融通在提交信用文件后三周内得到了解决。 如果您需要我们帮助您的项目获得开发贷款,请即刻联系我们!!

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