Category: 关键锻炼项目

新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

问题 大股东在项目期间遭遇了财务困境,重大工程在地盘上竣工 银行认为股东使开发公司面临了风险,因此停止注资 很多承包商都未收到工程款 无法赶上关键承租人的最后期限,勉强延长了租赁协议的期限   Development Finance Partners 的工作范围 与关键承租人协商了延长租赁协议事宜(为了让项目切实可行) 与不会负面认知股东/开发商的贷款人一起安排竣工所需的高资产负债率替代注资。 新注资包括支付现有工程的工程款对未获付款的承包商。   结果 与关键承租人商定将交付日期推迟 6 个月 按竣工价值 83% 的极高资产负债率水平安排竣工所需的注资,包括为现有工程付款给承包商。 项目成功竣工。

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案例研究: 银行指导的工作成果

澳大利亚国家银行 (National Australian Bank) 请求 DFP 房地产顾问部就银行持有的担保提供全面的尽职调查报告。 银行担心地盘上拟进行的开发项目因产品组合、价位、竣工所需成本以及其它几个关键设计要素而不再适合在当前市场中开展。   担保房地产需获得 3 个地块的开发批准,允许开展以下地块的施工工作: A 地块 – 26 个豪华住宅单位; B 地块 – 13 套经济适用住房; C 地块 – 翻新继承房地产。   银行委托给 DFP 房地产顾问部的工作范围 准备基于现有开发批准的投标成本计划、项目定位报告、开发可行性研究以及现金流量报告。 以担保房地产的最大和最佳用途为基础,根据候补开发战略向银行提供一套建议。 建议分期结构型融资和开发管理解决方案,以便按时、按预算交付开发项目。   结果 现有开发批准带来了大约 1200 万美元的净损失(不包括土地成本)。 DFP 房地产顾问部基于担保房地产的最大和最佳用途向银行提供了一整套建议,其中涉及到对现有开发批准进行大幅修改。 因此产生的开发收益率为: A 地块为 52 套面积更小但更负担得起的公寓 B 地块为 13 个单位(多住户) C 地块为细分成两个地块的土地 因为产生的开发利润预计约为 720 万美元,净损失约为 1200 […]

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新南威尔士州伊拉瓦拉地区Englobo 总体规划

问题 因贷款价值比率 (LVR) 变差而违反贷款契约 客户需遵守自律契约,可能被任命接管人和管理人 区域性 Englobo 土地银行未获批准 拟定总体规划的重新划分土地用途和开发申请被搁置,现有顾问团队多年来一直无法达成客户要求的结果 一部分地盘被用于低级商业废物处理   Development Finance Partners 的工作范围 稳定与贷款人的关系并延长自律契约的期限 聘请擅长规划和环境的顶级顾问事务所,从而高效完成总体规划和开发申请 进行详细的多期项目可行性研究和现金流量预测 构建多期注资模型,设定清楚的股权和债务要求 管理与贷款人的所有沟通   结果 贷款人的信心显著提高 自律契约按要求不断延期 减少本金和利息偿还金额以支持规划和批准成本 简化和快速跟踪理事会对没有获得总体规划批准的初期邻里计划的支持,从而在花费比预期更少的时间和成本的基础上备案一期 DA 完成财务建模,但需获得一期 DA 批准。                

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新南威尔士中央海岸的住宅分项工程

  问题 市场恶化使内在 DA 价值作废 客户不再能够偿还 500 余万美元债务 抵押权人继续敦促出售房地产 企图出售房地产以供抵押权人备用但未获成功 抵押权人企图动用个人担保但却遭到了反诉,从而导致了长时间的法律争议   Development Finance Partners 的工作范围 完成“最大和最佳用途”评估 完成详细的项目可行性研究 评估和比较出售原始状态的地盘和完成开发后的地盘的市场 代表客户与抵押权人协商 适当时安排替代注资   结果 在目前的市场环境下,任何类型的开发都被视为不可行 确定真实市场价值显著少于未偿还的债务 Development Finance Partners 协商了以下解决条款 债务面值减少了 60% 抵押权人采用警告方法来追讨任何未来的销售利润 客户终止了对抵押权人提起的正式法律程序   虽然抵押权人确实蒙受了损失,但是他们仍然将结果视为商业上合理的成功。  

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帮助中标人编制切实可行的开发计划

我们的客户基于其在住宅房产行业的丰富经验,已经获悉一个通过招标流程从州政府部门购买布里斯班一个拆迁地段的独特机会,并由土地出卖方提供加快DA批准。 问题 客户根据其背景知识编制了一份住宅混合用途项目可行性报告,但发现基于地段卖方的期望价格,该可行性报告很难站得住脚。考虑到该房地产的详情,客户知道一定能有一个可实现的理想可行的解决方案。 范围 由于时间紧迫和不能确定最佳解决方案,客户向DFP寻求咨询服务,希望能够为其提供一个完整的端至端解决方案,包括: 评估该地段的最高及最佳使用价值 建立一个完整的项目可行性研究,包括所有收入、成本、现金流以及以现有权益在项目各个阶段所需的融资能力要求 完成向州政府的投标以购买土地 推动规划、设计、销售和施工招标/签约过程 为土地购买和开发进行融资,需要超出标准银行LVR比率提供资金 提供完整的开发和项目管理服务,包括按照时间规定和预算成功交付的责任 调查发现 由于客户仅在住宅物业方面有经验,因此未重视任何商业开发的潜在机遇。 基于在各个行业的广泛丰富经验,DFP初步认为商业开发应该极有可能是最佳解决方案,但需要进行一次全面评估来确定这一点。 DFP采取了一个务实有效的做法: DFP任命了一家全国领先的城市规划公司,其当地主管与出售土地和进行DA决策的政府部门内部决策人员有非常牢固的关系。利用这种关系,确定得知该部门对该地方社区的理想解决方案包括零售商店和幼儿中心。获悉这一点之后,城市规划师建立了初步理念。 利用其广泛的行业经验和知识以及商业地产代理商、工料测量师和估价师等外部专业人士的建议,根据可实现的市场租金、收益率和开发成本编制了一份包括多阶段现金流的可行性研究报告,从而确定了一个能够实现政府(以及招标决策者)的社区目标同时又非常可行的解决方案。 有了一个值得进行的概念验证后,DFP代表客户编制了向政府提交的正式标书,包括客户建筑师的最初概念设计。 为确保客户能获得最佳谈判和合同条款结果,DFP任命了在同一政府部门多次类似投标收购项目中拥有丰富经验的信托财产律师。 结果 客户成功中标,以优于其预期的条款签订了该地段购买合同,包括采购价格更低、结算期延长及根据投标书中提出的设计以获得DA批准为前提。 随后 DFP任命了其具有丰富经验的开发总监开始提供全面开发及项目管理服务。他上任最初几周就开始产生利益,他确定了一个关于停车场的创造性解决方案,从而完全排除了建设地下停车场的需求,节省了大额开发资金,这使本就可行的项目可获得更大利润。 现在要立即任命租赁代理,预出租一家当地超市、专业零售商店、一家医疗中心和健身房。由一家具有高度经验和良好声誉的幼儿中心咨询及管理公司全权负责项目该部分的建设与运营。 在商业领域有一句俗语,“知识重要,人脉更重要。”在DFP我们认为两者同样重要。通过综合利用我们内部团队成员的经验、知识和能力,以及利用我们广泛的行业关系与可信赖的专业人士,而且我们知道他们也具有同样的人脉,DFP能够为其客户提供优秀的解决方案和成果。

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