Category: 项目资金

土地银行建设融资——阳光海岸 (Sunshine Coast) 豪宅

介绍 2015 年年中,一个建造商找到 DFP,请其协助提供资金购买一处开发场地,以建设豪华型投资房地产。购买价格为 120 万美元。处于为拥有独立泳池房的大型住宅准备开发申请的初期。DFP 能确保以 50% 的贷款与价值比率 (LVR) 获得闲置土地资金,从而能购买场地和有充足的时间获得对“自建业主”有利的建设资金。 _______________________________________________ 问题 客户有其他建设项目正在进行,并且没有当前的财务报表。 鉴于贷款服务、信贷规定的合规、无预售和自建业主考虑,主流资金选择受到限制。 范围 DFP 受聘迅速完成满足客户无预售/财务报表的自建业主建设资金需求的资金解决方案。 DFP 对开发和拟议项目项下的资产组合进行了详细的分析。 DFP 完成了考虑土地和建设的承保提案。 结果 DFP 能从非银行市场获得符合客户要求的土地和建设资金。 这将实现现有项目的顺利完成和从土地贷款到建设完成的新项目过渡。 这一端到端的解决方案是 DFP 良好承保能力的完美例证,其涉及以有限偿还策略克服自建业主完成投机性质的住房建设的传统借贷困难(例如无当前的财务报表和无预售)。 _______________________________________________ 客户评论: 当我寻找资金时,在与 DFP 合作过程中,我对有关费用心存疑虑。在这个我们生活的世界上,在我需要时有可以联系的人,并且可以始终与其交谈,这真是太好了。如果我需要,我始终可以联系他们。他们接听电话、接收电子邮件并给予回复。这真是太好了。 与 DFP 合作的结果是,我能够将一些我可能会拖延的建设事项推进。 我会向其他与我状况相同的开发商推荐 DFP。如果您希望推进项目或小型房地产开发,要获得融资可能会很困难。如果有人能向您提供资金,并且存在利润价值,那么就值得去做。 Beachside Homes 常务董事 Sean Whitworth

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悉尼居住用地划分,380 万美元贷款;总共实现 55%

背景/问题 一位新客户找到 DFP,其项目包括与供应商的合资企业; 鉴于土地划分之后会进行中等密度的开发,他们在如何建立分阶段项目的模式方面存在困难。 范围 DFP 受聘提供分阶段的资金解决方案 结果 DFP 将项目设成两个阶段的模式,首先是土地划分作为第 1 阶段,然后是中等密度开发作为第 2 阶段。考虑到建造商有预售,会在其中一个地块上进行 6 个单元的开发(独立式),在完成土木工程项目后有效构成预售,这种方法得到采用。 资金模式(分两个阶段)清楚显示了每个阶段的可靠度量,更重要的是,从第 1 阶段转移至第 2 阶段的能力。 DFP 能在四天内为第 1 阶段提供资金要约。 客户对我们协助他们建立资金模型感到很满意,并且更满意的是现在已获得第 1 阶段的资金。 _______________________________________________ 客户评论: 这个项目中,我们有一个独特的购买结构,供应商本质上处于交易中。传统的银行在提供资金方面优柔寡断,即便项目有较强的回报标准,他们难以应对任何非普通购买结构的项目。 最初,我对于 DFP 合作有些心存疑虑,因为我以前没有听说过他们。我之前与 Baxter 见过面,但是是在一个规模大得多的交易中。现在我对他们产生了真正的信赖,因为他们说到做到,这令我觉得安全可靠。 与他们打交道时,他们的速度和直率让人耳目一新。没有拐弯抹角。这很好,这是我做生意的方式。我难以形容他们完成所有这些事情的速度是多么令人印象深刻。 我们获得一份要约文件,他们说我们会在四天内获得该文件,实际上在三天内就送达了。现在资金已经提供,没有任何问题。 我会向其他开发商推荐 DFP。我认为他们所提供的服务填补了市场空白。 Ashton Rowe 董事 Jonathon Tiery

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为一个布里斯本住宅开发项目实现无预售建筑融资

简介 一名老客户接洽了 DFP,它是一名经验丰富的开发商,聘请了一家著名的昆士兰州建筑商在布里斯本一处已经建立的郊区修建 11 个单位。该客户正在设法寻找 300 万美元的建筑融资。客户希望在无预售的情况下完成项目,以便售价得到最大限度的提高。 问题 传统注资渠道不适用于无预售或高 LVR 的客户。该客户需要更高的贷款价值比率 (LVR),即总开发成本的 80%。   范围 DFP 受聘提供注资解决方案,让项目能够在无预售和更高 LVR 的情况下开展。   结果 DFP 已经能够及时地为融资提供正式批准。贷款在更高 LVR 和无预售的情况下满足了客户对土地和建筑施工提出的注资要求。 DFP 的融通是基于附有客户会计师之收入核实报告的简易型申请。它节省了大量时间,为客户带来了方便。 客户评语: “我再次找到 DFP 是因为我知道我可以得到我想要的。我想获得无预售要求的融资。我知道在我们之后会有一大批存量房投入市场,所以我们必须尽快启动施工工作。我们希望尽量抢在别人之前把我们的存量房投入市场。   我们与 DFP 接洽很大程度上就是出于预售要求。   我们完全没想到能有 11 个单位在无预售的情况下进行开发,这是任何一家大银行都不可能给我们达成的目标。我再次找到 DFP 是因为我们不久前才与他们一起携手共事过。我知道事情会牵涉哪些方面,知道他们需要哪些信息,也知道我们很快就能扭转局面。   他们真的是言出必行,行出必果。嘴上说能在无预售的情况下找到资金谈何容易。曾经有中介人说,“这就是我们要实现的目标”,但真正拿出成果的少之又少。这样的情况真是不胜枚举,中介人或金融家说他们会给你一个明确的解决方案,然而两个月过去了,一切还是杳无音讯。DPF 会履行他们的承诺。他们会据实以告的。这对我来说就是个信任问题,我相信 DFP 所说的话,这对我来说非常重要。   我肯定会把他们推荐给其他开发商的,我已经推荐了。”   Alasdair Baker, Omira Property Group 董事  […]

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商业贷款 – 新南威尔士波茨点 – 65% LVR

新南威尔士州波茨点 – 65% LVR 房地产投资者想购买一处价值 500 万美元、带有公平租约的商业房产。 他已经在相邻地段购置了物业并看好长期发展潜能。   问题 客户以前曾出现过信用减值的情况,但他目前的信用状态良好 信用减值情况使他无法从传统渠道获得融资。 正在购买的房产包括餐厅/夜总会,某些执照已经失效   范围 Development Finance Partners 受聘提供注资解决方案 填写租赁概况(包括 WALE),确认有足够的利息保障倍数 与我们的承保人合作,放远眼光,不要局限在以前的信用减值上 与客户和承保人合作,争取为执照续期   结果 Development Finance Partners 找到了一名准备好与客户携手寻找解决方案的私营承保人。 执照续期成功,某些租约得以延期。 客户在 Development Finance Partners 的帮助下购买了房地产。

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为悉尼西部的土地银行开发项目快速注资(4 日内提供融资)

Development Finance Partners 如何帮助悉尼西部的一个土地银行项目解决紧急资金需求。融资是在客户聘请公司后 4 日内提供的。 背景/问题 Development Finance Partners 的客户根据期权购买了悉尼西部的一个 englobo 地盘,并且备案了 37 个住宅地块的 DA。 虽然颁发了 DA,但是为了能在合同到期前的紧迫时间时找到资金,客户承受了巨大的压力。 客户虽然缺少股权,但是仍然能够预售大多数地块,因为悉尼西部地区的地块有巨大的需求量。 客户急用资金来结算土地,而后需要优先股权的原则性批准来支持完成分项工程所需的后续施工资金。 范围 Development Finance Partners 受聘提供注资解决方案,设法找到资金以收购地盘和获得优先股权的原则性批准,从而支撑优先债务土木工程融通。鉴于时间紧张,客户急需获得注资批准。 结果 Development Finance Partners 在完成信用文件提交手续后四日内提供指示性批准(有待提供预售合同)。 资金拨付分成两部分。第一部分是按照 73% 的贷款价值比率 (LVR) 提供的一按土地银行融通。第二部分是按照施工期总开发成本的 83% 将土地一按转化成减少的次级优先股权融通。 在这个次级优先股权融通的基础上,Development Finance Partners 将设法获得优先债务建筑贷款,其保守贷款比率为 71% TDC 和 58% NRV。预售提供了 100% 的债务覆盖净值。 这一解决方案使客户获得了地盘,也让他大松一口气,因为股权基础将促成优先债务融通。 客户的股本回报率仍然是诱人的,净值为 124%,而土地银行融通在提交信用文件后三周内得到了解决。 如果您需要我们帮助您的项目获得开发贷款,请即刻联系我们!!

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帮助一家墨尔本开发商克服其在一个分期住宅土地分项工程中遭遇的建筑注资障碍

简介 一家墨尔本开发商难以找到住宅土地分项工程项目所需的资金。客户的律师接洽了 DFP,希望其协助客户获得一笔 1090 万美元的贷款,项目的基本情况为预售 50%、总变现 65%。 问题 项目是土地分项工程,由于开发项目是分期的,而且客户的“实地”开发经验有限,所以客户需要一名融资合伙人来帮助他们克服这些注资障碍。   背景/问题 一名新客户接洽了 DFP,谈及了一个分期开发项目的土地分项工程项目; 由于项目是分期的,而且客户的“实地”开发经验有限,所以他们难以找到资金   范围 DFP 受聘提供注资解决方案   结果 DFP 构建的项目模型使贷款金额、LVR 以及分项工程第一期竣工时的剩余债务之间达到了最佳调和。 客户在建筑学、项目管理和房地产销售方面拥有相当可观的经验,我们用这些技能弥补了缺少实地开发经验的不足。 DFP 提供了与注资模型匹配的财务解决方案。 客户评语   “我最早于 2015 年 1 月通过领英联系到了 Baxter Gamble(DFP 创始人和主任之一)。据其简历显示的个人强项以及我们对 Baxter 和 DFP 展开的背景调查,我深信接洽他们以及把我们客户的注资问题交给他们解决是对的。我没有把他们视为传统的中介人,因为他们紧凑的操作流程和程序让我觉得他们更像是基金经理。我感觉一开始与他们对话就如沐春风,显然,只要我把事情告诉他们,他们就能极大地满足我们客户的需求。与他们打交道如同春风拂面,他们坦率、诚实、毫无隐瞒、黑白分明。   DFP 的直率作风让人吃惊。其他中介人一向以误导客户而为人所知,他们想尽办法从你身上收费,但带给你的价值却少得可怜。DFP 口中只有“是或否”两个选择,他们会告诉我们详情。 其他中介人在跟你说话之前就想先收钱了,我们的客户以前就深受其害。 他们先付了钱,然后两个月、三个月,没有结果,没有音讯,最初支付的高昂费用完全体现不出价值。   我们也很惊讶于 DFP 居然想要与一直期望他们提供财务解决方案的特定开发商合作。他们真的是全身心投入到这个过程中,而且提供了案情摘要中并未要求的反馈。摘要内容基本上就是,“这是我们的客户,这是他们现在开展的工作,他们需要为自己现有的贷款再融资,他们需要建筑融资”。DFP 的反馈超过了我们对纯粹财务中介人的预期,他们对实际开发项目本身也提供了额外反馈。他们不惜不远千里地寻找额外信息,比如预售还有开发展可以考虑的不同角度。   我们的客户实现了他们在其他任何地方都不可能实现的结果。 他们可以按照比过去更优惠的利率为其土地的现有债务提供资金和融资,同时又能调合建筑融资以完成施工的前三个阶段。 如果完成不了,他们就必须在其项目中提供优先股权或次级债务了。DFP […]

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意大利论坛

地址 巴尔曼路 20 号 新南威尔士州莱卡特   开发项目 157 套住宅公寓 2 层零售和商业铺位,478 个停车位 文化中心和图书馆   开发商 Chase Property Investments Pty Ltd   贷款金额 $54,000,000   最终价值 $82,000,000   案情简介 为独一无二且未经证实的开发模式以及从未承揽过这种级别项目的开发商提供资金(利用 DCF(设计、施工和融资)交钥匙组合方案)。   解决方案 我们安排了俱乐部银行贷款(由两家银行参与,分别提供不同的金额)来负责现金预付款和银行保函的资金,因为金额实在太大,一家银行无法承担。   现金预付款帮助开发商为收购债务的再融资提供资金,为承揽各种工程提供进一步资金,同时还有助于销售地盘上的单位、零售和商业套房。   银行保函给建筑商(土木和市政)派了定心丸,因为他知道在竣工后能收到建筑物施工的工程款。   它有效缓解了从经验不足的开发商到母公司为上市公司 (Lend Lease) 的专业建筑公司承担的开发风险。

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土地银行 – (在21天内解决了 1150 万美元的贷款

新南威尔士州,悉尼 在 21 天内批准和解决了一笔 1150 万美元的非银行贷款。DA 在理事会备案了 117 个住宅单位,目前正待联合区域规划委员会 (Joint Regional Planning Committee) 同意。尽管有规划风险,客户仍然有选择权,而且必须解决问题。贷款在 21 日获得和解决。   问题 客户对地盘享有选择权,该地盘备案了 117 个单位的 DA。他们收到了传统注资渠道出具的条款书,但是他们一等再等,结算已经迫在眉睫。 鉴于开发同意书一直没有颁发,规划风险可能存在。 客户将在联合区域规划委员会颁发同意书之后出售地盘。   范围 Development Finance Partners 受聘于在 21 日 内交付融资批准和结算。 对回复理事会的城镇规划和开发申请进度完成彻头彻尾的尽职调查。 审查估值 在理事会和合规 DA 的支持下构建减轻规划风险的模式。 对客户的总体财务状况和运行中的其它项目完成尽职调查。 向融资人提供附有更高票息的简单债务/权益模型。 确定准备好接受更低规划风险的潜在注资渠道。 获得融资   结果 7 天 – 这是 Development Finance Partners 从初始权益到提供 1150 万美元的正式贷款批准所花费的时间。 14 […]

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按估值的 60% 为南海岸短期居留住宿项目提供土地银行注资

背景/问题 客户在为 Shoalhaven 地区的一个开发项目寻找资金时遇到了麻烦。DA 批准的地盘是用于修建 16 栋住宅式分层别墅和 1 个咖啡厅。根据划分的土地用途,即 SP3 旅游业,别墅是供“游客”短期居留的。 问题主要涉及到土地用途的“短期居留”性质。   范围 Development Finance Partners (DFP) 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 建议客户进行符合商业公平原则的估值,它将提供有待办理的明确项目可行性数量,还可以为开发提供支持。我们推荐了一家公认的估值事务所,该事务所是各种贷款机构的专家组成员。估值确认,在紧邻沙滩的范围内,这个地点是缺乏短期居留住宿的。 审查估值并完成尽职调查。 首先提出土地银行注资建议书,它随后将以建筑施工贷款再融资。   结果 DFP 完成了一笔为期 6 个月的土地银行贷款的注资建议书。 客户将因此获得地盘、启动初期工程和营销,从而完成支撑建筑施工贷款的预售。一旦达成了这个目标,建筑施工贷款的后续再融资将由最终产品的市场证据支撑(其中一个证据就是这个位置缺乏存量房)。 DFP 在收到估值后一周内收到了给地盘提供资金的意向通知。 结算现已完成。   客户评语: “多亏了 Development Finance Partners,我们的一个区域性旅游项目才获得了注资。迄今为止,我们与 DFP的往来都愉快至极。他们愿意花时间了解融资的要求和限制,也愿意花时间整理可行的注资方案,这绝不是任何大银行可能提出的方案。我期待在这个项目和其他项目中继续维持我们的关系。”   Tom Bishop[:]

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维多利亚州墨尔本市的地标式项目

中密度住宅开发项目(在 10 日内解决)   问题 客户拥有一处未设置产权负担的地盘,还获得了 23 个单位和一个临街零售店铺的开发同意书。他们收到了一家大银行交给他们的建筑施工注资条款书,其中 60% 的债务偿还比率已经实现(10 项预售)。 基于此,客户以其自有资金开工。建筑商也以其自有现金流量完成了进一步工程。 银行把门槛上调成了 100% 的债务偿还比率。 客户最后落到欠建筑商一大笔钱、被迫停工、没有资金来源、自己的现金资源全部被套在项目里的惨淡局面。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供注资解决方案 完成项目可行性研究,包括查明迄今竣工的工程、已经支付给建筑商的款项以及尚未支付的款项。 为项目现金流量建模,核对总开发成本、债务和权益配置。 与建筑商一起视察地盘,确定目前的情况、未付款项和战略。 提出临时注资解决方案以及竣工所需成本的注资解决方案。   结果   Development Finance Partners 获得了一笔临时(6 个月)注资(250 万美元) 拨付的资金是用于向建筑商支付所有未付清的款项以及给未来两笔进度款提供资金(它满足了建筑商的要求,工程重新启动) 融资模型确定了项目中的权益以及建议书指标中的潜力,它们将支撑后续的建筑注资批准 临时注资在客户接洽 DFP 之后 10 日内完成了结算。

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