Category: 项目资金 - page 2

优先股权 vs 合资企业注资

背景 Visie Properties 设法为昆士兰州 Lutwyche 一个 31 间公寓的项目建立合资企业,以便有效地将其资本分散在布里斯本高需求区域的系列项目中,从而在目前坚挺的市场中最大限度地开展活动。 “Zephyr” 项目位于布里斯本称为高增长内北地区的区域之内,该项目设定了经济适用价位,地处僻静街道,距市容设施(包括新公交专用车道站和购物中心)尚有一段步行距离。 这些因素不仅吸引了购房者,也吸引了潜在的合资企业合伙人。 结果 Development Finance Partners 迅速获得了优先股权连同大银行优先债务的贷款发放,Visie 接受了这样的结果。 优先股权投资人提出的预售要求并不比银行的障碍高。 与合资企业协议相比,使用 DFP 的优先股权之后,Visie 的利润份额预计超过 56%,而他们的股本回报率预计将从 91% 大幅提升至 160%。 Zephyr 目前正在完成预售工作,施工工作将在 5 月开始。   客户评语: “如果您准备好多花一笔费用来选择这个方案,那简直太好了,因为您最终得到的利润多得多”。 “我们绝对会再次考虑使用优先股权。”   Warren Swanton,Visie Properties

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优先股权 – 中密度开发项目

维多利亚诺贝尔公园 – 总开发成本的 91%   问题 客户有许多项目已经开工/准备开工,其重大权益与项目息息相关。 他们的模式就是按照 100% 的债务偿还比率预算,以便获得所有项目的银行注资。 客户要求的优先股权相对市场而言(即,一般最低金额为 500 万美元)金额较小。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供股权解决方案 制定借款/担保结构 (PE) 要求的注资模式,其资本和票息回报与 PE 市场一致 基于优先和 PE 层面为客户构建股本回报率模型(这实际上证明使用 PE 能获得更高的股本回报率) 提供 PE 融资   结果 Development Finance Partners 向 91% TDC 提供了优先股权 Development Finance Partners 在 14 日内促成了结果 客户拥有了能利用到其他开发项目中的股权   客户评语   “从开发商的角度来看,它让我们能够依令使用被封锁的股权,从而为我们下一个项目提供资金。 结构健全的交易(大约数百万美元)并不能轻易地从银行获取,而 DFP 提供了一个可行的解决方案。” […]

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按估值的 55% 提供商业贷款,新南威尔士波茨点

背景 一名 DFP 老客户在波茨点拥有两处相邻的物业(DFP 曾为它们找到了注资)。他们达成了一份合同,购买了与这两处物业相邻的第三处物业。现有承保人无法为第三处物业提供资金,因为他们已经超过了每个债务人的审慎限额。其最终目标就是把开发地盘合并起来,因为客户联络到 DFP,希望 DFP 能帮忙找到资金,帮助他们实现目标。   问题 该处物业具有商业性质,其临街铺位创造的租金收入占到了总租金收入的相当大一部分。此外,加权平均租赁到期日 (WALE) 也是短期的。 仅论租金的偿债能力就是 1.1 倍。 当租金偿债能力的单项指标紧缩到 1.1 倍时,WALE 较短的商业房产只能使用有限的主流注资渠道。   范围 DFP 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 为铺位概况展开了详细分析,包括与当地经纪人讨论了合并地盘的潜能。 DFP 制定了完整的承保建议书   结果 DFP 从私营市场获得了符合客户要求的注资。8% 的利率是极其诱人的,而 55% 的 LVR 是客户基于建议书的总体价值乐意做出的让步。 它将帮助客户获得地盘,随后考虑开发机遇。 DFP 基于客户的总体偿债能力和房地产的价值基础、尤其是总体开发潜能提出了建议书。 [:]

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新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

地址 39-47 Ferodale Road MEDOWIE, NSW   开发项目 Woolworths   开发商 BDS 3 Pty Ltd   案情简介 开发商接洽了 DFP 及其团队,称其资产负债表中存在一些遗留问题,因为其大股东在财务上陷入了困境,因此市场认为附属的的开发公司也将出现相同问题。更复杂的是,开发商为地盘上的重大工程提供了资金并要求偿还这些资金,这使得竣工时的 LVR 为 83%。   解决方案 DFP 的项目悉尼主任 Baxter Gamble 与客户合作,共同从一家大型的离岸贷款人处获得了注资,从而进一步在澳大利亚市场了打响了名声。资金是按照竣工所需成本的原则在必要的程度(83% 的 GRV)上提供的,预计移交给 Woolworths 的日期为 2014 年 5 月。   贷款金额 $13,700,000   最终价值 $16,400,000

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City Quarter

开发商 Sterling Estates Pty Limited 及其子公司。   案情简介 为了购买以前的亚历山大皇家儿童医院 (Royal Alexandria Hospital for Children) 并协助客户,为其在 5.7 公顷城市村庄环境下修建的逾 1000 套带商业和零售场所的一排并列公寓寻找资金。   地盘标书有待重新划分土地用途,即从医院改为住宅,不幸的是,客户接洽了银行,而银行鉴于工地内在的风险(即石棉和营运 150 年来倒在工地上的其它物品造成的肆意污染)要求提前获得股权。客户在周四接洽了主任,请求他在下周一解决贷款事宜,前提是贷款人不能参股。   解决方案 主任通过私营贷款人为第一期结算达成了长期土地银行注资方案,这样就能结算工地购置款,也能让开发商有适当的时间来完成工地的分期施工。   优先债务 $250,000,000   最终价值 $350,000,000  

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