Category: 实例探究 - page 2

帮助一家墨尔本开发商克服其在一个分期住宅土地分项工程中遭遇的建筑注资障碍

简介 一家墨尔本开发商难以找到住宅土地分项工程项目所需的资金。客户的律师接洽了 DFP,希望其协助客户获得一笔 1090 万美元的贷款,项目的基本情况为预售 50%、总变现 65%。 问题 项目是土地分项工程,由于开发项目是分期的,而且客户的“实地”开发经验有限,所以客户需要一名融资合伙人来帮助他们克服这些注资障碍。   背景/问题 一名新客户接洽了 DFP,谈及了一个分期开发项目的土地分项工程项目; 由于项目是分期的,而且客户的“实地”开发经验有限,所以他们难以找到资金   范围 DFP 受聘提供注资解决方案   结果 DFP 构建的项目模型使贷款金额、LVR 以及分项工程第一期竣工时的剩余债务之间达到了最佳调和。 客户在建筑学、项目管理和房地产销售方面拥有相当可观的经验,我们用这些技能弥补了缺少实地开发经验的不足。 DFP 提供了与注资模型匹配的财务解决方案。 客户评语   “我最早于 2015 年 1 月通过领英联系到了 Baxter Gamble(DFP 创始人和主任之一)。据其简历显示的个人强项以及我们对 Baxter 和 DFP 展开的背景调查,我深信接洽他们以及把我们客户的注资问题交给他们解决是对的。我没有把他们视为传统的中介人,因为他们紧凑的操作流程和程序让我觉得他们更像是基金经理。我感觉一开始与他们对话就如沐春风,显然,只要我把事情告诉他们,他们就能极大地满足我们客户的需求。与他们打交道如同春风拂面,他们坦率、诚实、毫无隐瞒、黑白分明。   DFP 的直率作风让人吃惊。其他中介人一向以误导客户而为人所知,他们想尽办法从你身上收费,但带给你的价值却少得可怜。DFP 口中只有“是或否”两个选择,他们会告诉我们详情。 其他中介人在跟你说话之前就想先收钱了,我们的客户以前就深受其害。 他们先付了钱,然后两个月、三个月,没有结果,没有音讯,最初支付的高昂费用完全体现不出价值。   我们也很惊讶于 DFP 居然想要与一直期望他们提供财务解决方案的特定开发商合作。他们真的是全身心投入到这个过程中,而且提供了案情摘要中并未要求的反馈。摘要内容基本上就是,“这是我们的客户,这是他们现在开展的工作,他们需要为自己现有的贷款再融资,他们需要建筑融资”。DFP 的反馈超过了我们对纯粹财务中介人的预期,他们对实际开发项目本身也提供了额外反馈。他们不惜不远千里地寻找额外信息,比如预售还有开发展可以考虑的不同角度。   我们的客户实现了他们在其他任何地方都不可能实现的结果。 他们可以按照比过去更优惠的利率为其土地的现有债务提供资金和融资,同时又能调合建筑融资以完成施工的前三个阶段。 如果完成不了,他们就必须在其项目中提供优先股权或次级债务了。DFP […]

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意大利论坛

地址 巴尔曼路 20 号 新南威尔士州莱卡特   开发项目 157 套住宅公寓 2 层零售和商业铺位,478 个停车位 文化中心和图书馆   开发商 Chase Property Investments Pty Ltd   贷款金额 $54,000,000   最终价值 $82,000,000   案情简介 为独一无二且未经证实的开发模式以及从未承揽过这种级别项目的开发商提供资金(利用 DCF(设计、施工和融资)交钥匙组合方案)。   解决方案 我们安排了俱乐部银行贷款(由两家银行参与,分别提供不同的金额)来负责现金预付款和银行保函的资金,因为金额实在太大,一家银行无法承担。   现金预付款帮助开发商为收购债务的再融资提供资金,为承揽各种工程提供进一步资金,同时还有助于销售地盘上的单位、零售和商业套房。   银行保函给建筑商(土木和市政)派了定心丸,因为他知道在竣工后能收到建筑物施工的工程款。   它有效缓解了从经验不足的开发商到母公司为上市公司 (Lend Lease) 的专业建筑公司承担的开发风险。

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土地银行 – (在21天内解决了 1150 万美元的贷款

新南威尔士州,悉尼 在 21 天内批准和解决了一笔 1150 万美元的非银行贷款。DA 在理事会备案了 117 个住宅单位,目前正待联合区域规划委员会 (Joint Regional Planning Committee) 同意。尽管有规划风险,客户仍然有选择权,而且必须解决问题。贷款在 21 日获得和解决。   问题 客户对地盘享有选择权,该地盘备案了 117 个单位的 DA。他们收到了传统注资渠道出具的条款书,但是他们一等再等,结算已经迫在眉睫。 鉴于开发同意书一直没有颁发,规划风险可能存在。 客户将在联合区域规划委员会颁发同意书之后出售地盘。   范围 Development Finance Partners 受聘于在 21 日 内交付融资批准和结算。 对回复理事会的城镇规划和开发申请进度完成彻头彻尾的尽职调查。 审查估值 在理事会和合规 DA 的支持下构建减轻规划风险的模式。 对客户的总体财务状况和运行中的其它项目完成尽职调查。 向融资人提供附有更高票息的简单债务/权益模型。 确定准备好接受更低规划风险的潜在注资渠道。 获得融资   结果 7 天 – 这是 Development Finance Partners 从初始权益到提供 1150 万美元的正式贷款批准所花费的时间。 14 […]

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按估值的 60% 为南海岸短期居留住宿项目提供土地银行注资

背景/问题 客户在为 Shoalhaven 地区的一个开发项目寻找资金时遇到了麻烦。DA 批准的地盘是用于修建 16 栋住宅式分层别墅和 1 个咖啡厅。根据划分的土地用途,即 SP3 旅游业,别墅是供“游客”短期居留的。 问题主要涉及到土地用途的“短期居留”性质。   范围 Development Finance Partners (DFP) 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 建议客户进行符合商业公平原则的估值,它将提供有待办理的明确项目可行性数量,还可以为开发提供支持。我们推荐了一家公认的估值事务所,该事务所是各种贷款机构的专家组成员。估值确认,在紧邻沙滩的范围内,这个地点是缺乏短期居留住宿的。 审查估值并完成尽职调查。 首先提出土地银行注资建议书,它随后将以建筑施工贷款再融资。   结果 DFP 完成了一笔为期 6 个月的土地银行贷款的注资建议书。 客户将因此获得地盘、启动初期工程和营销,从而完成支撑建筑施工贷款的预售。一旦达成了这个目标,建筑施工贷款的后续再融资将由最终产品的市场证据支撑(其中一个证据就是这个位置缺乏存量房)。 DFP 在收到估值后一周内收到了给地盘提供资金的意向通知。 结算现已完成。   客户评语: “多亏了 Development Finance Partners,我们的一个区域性旅游项目才获得了注资。迄今为止,我们与 DFP的往来都愉快至极。他们愿意花时间了解融资的要求和限制,也愿意花时间整理可行的注资方案,这绝不是任何大银行可能提出的方案。我期待在这个项目和其他项目中继续维持我们的关系。”   Tom Bishop[:]

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维多利亚州墨尔本市的地标式项目

中密度住宅开发项目(在 10 日内解决)   问题 客户拥有一处未设置产权负担的地盘,还获得了 23 个单位和一个临街零售店铺的开发同意书。他们收到了一家大银行交给他们的建筑施工注资条款书,其中 60% 的债务偿还比率已经实现(10 项预售)。 基于此,客户以其自有资金开工。建筑商也以其自有现金流量完成了进一步工程。 银行把门槛上调成了 100% 的债务偿还比率。 客户最后落到欠建筑商一大笔钱、被迫停工、没有资金来源、自己的现金资源全部被套在项目里的惨淡局面。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供注资解决方案 完成项目可行性研究,包括查明迄今竣工的工程、已经支付给建筑商的款项以及尚未支付的款项。 为项目现金流量建模,核对总开发成本、债务和权益配置。 与建筑商一起视察地盘,确定目前的情况、未付款项和战略。 提出临时注资解决方案以及竣工所需成本的注资解决方案。   结果   Development Finance Partners 获得了一笔临时(6 个月)注资(250 万美元) 拨付的资金是用于向建筑商支付所有未付清的款项以及给未来两笔进度款提供资金(它满足了建筑商的要求,工程重新启动) 融资模型确定了项目中的权益以及建议书指标中的潜力,它们将支撑后续的建筑注资批准 临时注资在客户接洽 DFP 之后 10 日内完成了结算。

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摩林顿半岛

地址 St Andrews Beach, 维多利亚州摩林顿半岛   开发项目 St Andrews Beach   开发商 Golf Club Properties Limited   贷款金额 1175 万美元   案情简介 Golf Club St Andrews Beach 是位于维多利亚州摩林顿半岛杯子酒庄 (The Cups) 中心地带的高级高尔夫俱乐部开发项目。 该开发项目由国际著名的高尔夫球场建筑师 Tom Doak 设计,其特点为两个经典的 18 洞“林克思”式球场以及锦标赛合成布局。   客户 Golf Club Properties Limited 接洽过许多传统的银行机构,向他们解释说他们希望让股权合伙人在开发项目中占有一席之地。 银行提出了给开发项目融资的保守方法,并且提供了较低的 LVR(贷款价值比率)。 因此,客户难以获得他们可以接受的交易,这样会危及开发项目的开工。     解决方案 我们仅在三日内就制定出并找到了替代的融资解决方案,它不要求客户让股权合伙人在开发项目中占有一席之地。 Development Finance Partners 主任们为客户实现了总额达到总成本 […]

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新南威尔士中央海岸的住宅分项工程

  问题 市场恶化使内在 DA 价值作废 客户不再能够偿还 500 余万美元债务 抵押权人继续敦促出售房地产 企图出售房地产以供抵押权人备用但未获成功 抵押权人企图动用个人担保但却遭到了反诉,从而导致了长时间的法律争议   Development Finance Partners 的工作范围 完成“最大和最佳用途”评估 完成详细的项目可行性研究 评估和比较出售原始状态的地盘和完成开发后的地盘的市场 代表客户与抵押权人协商 适当时安排替代注资   结果 在目前的市场环境下,任何类型的开发都被视为不可行 确定真实市场价值显著少于未偿还的债务 Development Finance Partners 协商了以下解决条款 债务面值减少了 60% 抵押权人采用警告方法来追讨任何未来的销售利润 客户终止了对抵押权人提起的正式法律程序   虽然抵押权人确实蒙受了损失,但是他们仍然将结果视为商业上合理的成功。  

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海风

地址 1-5 Dee Why Parade Dee Why, NSW   开发项目 73 个住宅单位 加上两栋 9 层和 10 层建筑物的零售和商业铺位   开发商 Topland Pty Ltd   贷款金额 $20,130,000   最终价值 $35,500,000   案情简介 客户收购了地盘并需要为 DA、专家费和两栋高楼的建筑施工获得注资,这两栋高楼将包括 11 个工作室公寓、15 个单卧单位、27 个单卧加书房单位、7 个双卧加书房单位、9个零售单位、4 个商业单位和 132 个停车位。 虽然客户在交易中提供了相当可观的股权,但是主要赞助商是离岸设立的,在澳大利亚几乎没有开发经验。   解决方案 我们重组了建议书,并在 14 日内从一家大型国际银行获得了正式批准,这家银行曾拒绝过这笔交易。而且我们获得的贷款金额比最初拒绝的金额还要高。

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优先股权 vs 合资企业注资

背景 Visie Properties 设法为昆士兰州 Lutwyche 一个 31 间公寓的项目建立合资企业,以便有效地将其资本分散在布里斯本高需求区域的系列项目中,从而在目前坚挺的市场中最大限度地开展活动。 “Zephyr” 项目位于布里斯本称为高增长内北地区的区域之内,该项目设定了经济适用价位,地处僻静街道,距市容设施(包括新公交专用车道站和购物中心)尚有一段步行距离。 这些因素不仅吸引了购房者,也吸引了潜在的合资企业合伙人。 结果 Development Finance Partners 迅速获得了优先股权连同大银行优先债务的贷款发放,Visie 接受了这样的结果。 优先股权投资人提出的预售要求并不比银行的障碍高。 与合资企业协议相比,使用 DFP 的优先股权之后,Visie 的利润份额预计超过 56%,而他们的股本回报率预计将从 91% 大幅提升至 160%。 Zephyr 目前正在完成预售工作,施工工作将在 5 月开始。   客户评语: “如果您准备好多花一笔费用来选择这个方案,那简直太好了,因为您最终得到的利润多得多”。 “我们绝对会再次考虑使用优先股权。”   Warren Swanton,Visie Properties

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优先股权 – 中密度开发项目

维多利亚诺贝尔公园 – 总开发成本的 91%   问题 客户有许多项目已经开工/准备开工,其重大权益与项目息息相关。 他们的模式就是按照 100% 的债务偿还比率预算,以便获得所有项目的银行注资。 客户要求的优先股权相对市场而言(即,一般最低金额为 500 万美元)金额较小。   范围 Development Finance Partners 受聘于提供股权解决方案 制定借款/担保结构 (PE) 要求的注资模式,其资本和票息回报与 PE 市场一致 基于优先和 PE 层面为客户构建股本回报率模型(这实际上证明使用 PE 能获得更高的股本回报率) 提供 PE 融资   结果 Development Finance Partners 向 91% TDC 提供了优先股权 Development Finance Partners 在 14 日内促成了结果 客户拥有了能利用到其他开发项目中的股权   客户评语   “从开发商的角度来看,它让我们能够依令使用被封锁的股权,从而为我们下一个项目提供资金。 结构健全的交易(大约数百万美元)并不能轻易地从银行获取,而 DFP 提供了一个可行的解决方案。” […]

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