Category: 实例探究 - page 3

按估值的 55% 提供商业贷款,新南威尔士波茨点

背景 一名 DFP 老客户在波茨点拥有两处相邻的物业(DFP 曾为它们找到了注资)。他们达成了一份合同,购买了与这两处物业相邻的第三处物业。现有承保人无法为第三处物业提供资金,因为他们已经超过了每个债务人的审慎限额。其最终目标就是把开发地盘合并起来,因为客户联络到 DFP,希望 DFP 能帮忙找到资金,帮助他们实现目标。   问题 该处物业具有商业性质,其临街铺位创造的租金收入占到了总租金收入的相当大一部分。此外,加权平均租赁到期日 (WALE) 也是短期的。 仅论租金的偿债能力就是 1.1 倍。 当租金偿债能力的单项指标紧缩到 1.1 倍时,WALE 较短的商业房产只能使用有限的主流注资渠道。   范围 DFP 受聘于加急提供符合客户要求的注资解决方案。 DFP 为铺位概况展开了详细分析,包括与当地经纪人讨论了合并地盘的潜能。 DFP 制定了完整的承保建议书   结果 DFP 从私营市场获得了符合客户要求的注资。8% 的利率是极其诱人的,而 55% 的 LVR 是客户基于建议书的总体价值乐意做出的让步。 它将帮助客户获得地盘,随后考虑开发机遇。 DFP 基于客户的总体偿债能力和房地产的价值基础、尤其是总体开发潜能提出了建议书。 [:]

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索菲亚之屋

地址 127- 133 Leicester Street, Carlton, VIC   开发项目 106 个学生单位,建在一栋 9 层建筑物上,加上一个临街零售咖啡店和 11 个停车位。   开发商 与 Spencer Lawyer Partners 组成的合资企业中的索菲亚之屋   贷款金额 $11,500,000   股权 $3,000,000   最终价值 $20,735,000   案情简介 提供债务和股权,为 109 个学生单位的开发项目融资。标的土地构成了规模更大的开发项目的一部分,该开发项目包括另外 90 个学生单位的地盘,而同时承接两个项目将牵制开发商的资源。   解决方案 我们引见了一群高净值个人,他们与开发商搭挡提供了大多数股权。私营贷款人没有对建筑融资设置预售要求,其最初 LVR 为 GRV 的 65%。

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电网

地址 72-78 Bayswater Road, Rushcutters Bay, NSW   开发项目 39 套住宅公寓、 1 家零售店和 27 个停车位 开发商 Chase Property Investments Pty Ltd   贷款金额 $14,385,000   最终价值 $18,480,000   案情简介 我们受聘于提供超过正常建筑施工贷款标准的注资方案。客户需要获得超过总开发成本 90%、同时又降低预售要求的债务股权融通。   解决方案 我们提供了分为两部分的贷款融通,由当地代表性国际保险公司给债务提供资金,则国际融资机构则提供股权。   分两部分(即债务和股权)提供贷款融通能使客户在债务融通下继续进行最低程度的预售,同时以提供第三方股权的方式减少要求他们提供的资本。  

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新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

地址 39-47 Ferodale Road MEDOWIE, NSW   开发项目 Woolworths   开发商 BDS 3 Pty Ltd   案情简介 开发商接洽了 DFP 及其团队,称其资产负债表中存在一些遗留问题,因为其大股东在财务上陷入了困境,因此市场认为附属的的开发公司也将出现相同问题。更复杂的是,开发商为地盘上的重大工程提供了资金并要求偿还这些资金,这使得竣工时的 LVR 为 83%。   解决方案 DFP 的项目悉尼主任 Baxter Gamble 与客户合作,共同从一家大型的离岸贷款人处获得了注资,从而进一步在澳大利亚市场了打响了名声。资金是按照竣工所需成本的原则在必要的程度(83% 的 GRV)上提供的,预计移交给 Woolworths 的日期为 2014 年 5 月。   贷款金额 $13,700,000   最终价值 $16,400,000

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City Quarter

开发商 Sterling Estates Pty Limited 及其子公司。   案情简介 为了购买以前的亚历山大皇家儿童医院 (Royal Alexandria Hospital for Children) 并协助客户,为其在 5.7 公顷城市村庄环境下修建的逾 1000 套带商业和零售场所的一排并列公寓寻找资金。   地盘标书有待重新划分土地用途,即从医院改为住宅,不幸的是,客户接洽了银行,而银行鉴于工地内在的风险(即石棉和营运 150 年来倒在工地上的其它物品造成的肆意污染)要求提前获得股权。客户在周四接洽了主任,请求他在下周一解决贷款事宜,前提是贷款人不能参股。   解决方案 主任通过私营贷款人为第一期结算达成了长期土地银行注资方案,这样就能结算工地购置款,也能让开发商有适当的时间来完成工地的分期施工。   优先债务 $250,000,000   最终价值 $350,000,000  

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帮助中标人编制切实可行的开发计划

我们的客户基于其在住宅房产行业的丰富经验,已经获悉一个通过招标流程从州政府部门购买布里斯班一个拆迁地段的独特机会,并由土地出卖方提供加快DA批准。 问题 客户根据其背景知识编制了一份住宅混合用途项目可行性报告,但发现基于地段卖方的期望价格,该可行性报告很难站得住脚。考虑到该房地产的详情,客户知道一定能有一个可实现的理想可行的解决方案。 范围 由于时间紧迫和不能确定最佳解决方案,客户向DFP寻求咨询服务,希望能够为其提供一个完整的端至端解决方案,包括: 评估该地段的最高及最佳使用价值 建立一个完整的项目可行性研究,包括所有收入、成本、现金流以及以现有权益在项目各个阶段所需的融资能力要求 完成向州政府的投标以购买土地 推动规划、设计、销售和施工招标/签约过程 为土地购买和开发进行融资,需要超出标准银行LVR比率提供资金 提供完整的开发和项目管理服务,包括按照时间规定和预算成功交付的责任 调查发现 由于客户仅在住宅物业方面有经验,因此未重视任何商业开发的潜在机遇。 基于在各个行业的广泛丰富经验,DFP初步认为商业开发应该极有可能是最佳解决方案,但需要进行一次全面评估来确定这一点。 DFP采取了一个务实有效的做法: DFP任命了一家全国领先的城市规划公司,其当地主管与出售土地和进行DA决策的政府部门内部决策人员有非常牢固的关系。利用这种关系,确定得知该部门对该地方社区的理想解决方案包括零售商店和幼儿中心。获悉这一点之后,城市规划师建立了初步理念。 利用其广泛的行业经验和知识以及商业地产代理商、工料测量师和估价师等外部专业人士的建议,根据可实现的市场租金、收益率和开发成本编制了一份包括多阶段现金流的可行性研究报告,从而确定了一个能够实现政府(以及招标决策者)的社区目标同时又非常可行的解决方案。 有了一个值得进行的概念验证后,DFP代表客户编制了向政府提交的正式标书,包括客户建筑师的最初概念设计。 为确保客户能获得最佳谈判和合同条款结果,DFP任命了在同一政府部门多次类似投标收购项目中拥有丰富经验的信托财产律师。 结果 客户成功中标,以优于其预期的条款签订了该地段购买合同,包括采购价格更低、结算期延长及根据投标书中提出的设计以获得DA批准为前提。 随后 DFP任命了其具有丰富经验的开发总监开始提供全面开发及项目管理服务。他上任最初几周就开始产生利益,他确定了一个关于停车场的创造性解决方案,从而完全排除了建设地下停车场的需求,节省了大额开发资金,这使本就可行的项目可获得更大利润。 现在要立即任命租赁代理,预出租一家当地超市、专业零售商店、一家医疗中心和健身房。由一家具有高度经验和良好声誉的幼儿中心咨询及管理公司全权负责项目该部分的建设与运营。 在商业领域有一句俗语,“知识重要,人脉更重要。”在DFP我们认为两者同样重要。通过综合利用我们内部团队成员的经验、知识和能力,以及利用我们广泛的行业关系与可信赖的专业人士,而且我们知道他们也具有同样的人脉,DFP能够为其客户提供优秀的解决方案和成果。

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