Category: 未分类

DFP 深感荣幸能够资助 Haven 基金会

Haven 基金会是 2006 年成立的一家非营利组织,旨在为患有精神病的人筹集资金和提供住房。 DFP 正为于 8 月 26 日星期五在墨尔本举办的“春天来临”(“The Coming Of The Spring”) Haven 基金会年度慈善舞会提供资助。 如需了解关于 Haven 基金会的更多信息或购买舞会门票,请访问网址。

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DFP 欢迎 Graeme Boyd 加入悉尼办事处

Graeme Boyd 是富有经验的房地产融资专家,最近加入 DFP 悉尼办事处团队,担任副董事。 Graeme 运用丰富的经验帮助我们增加客户群,这些客户面临资金挑战和机会。 Graeme 拥有逾 30 年的金融服务行业经验。 他曾在四大银行中的两家担任关系管理的高级职务。 Graeme 直接与中型到大型企业合作,帮助他们实现财务目标。 这些年来,他也曾在商业和商务银行部门内担任信贷风险管理职务,负责贷款审批,最近曾担任太平洋岛屿 (Pacific Islands) 的国家信贷主管职务。 Graeme 持有 CSU Bathurst 的管理专业研究生证书以及金融和抵押贷款经纪专业四级证书。Graeme 在职业生涯中在房地产投资/开发、贸易、制造业、农业、酒店业和专业服务行业积累了良好的知识和经验。 Graeme 对风险有很好的了解,在信贷风险和销售之间持有良好的平衡观点,这激励他确保为客户找到合适的解决方案。 Graeme 的联系方式如下: 电话| 0421 418 994 电子邮箱| gboyd@dfpartners.com.au

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DFP 欢迎 Michael McCluskey 加入布里斯班办事处

Michael McCluskey 是最近加入 Development Finance Partners 团队的富有经验的金融专家和顾问。 Michael 加入布里斯班办事处,带来了他逾 30 年的银行和金融行业经验。在这些年里,Michael 一直参与管理众多复杂的银行与团体关系。这些团体拥有广泛和多变的商业利益。 在其职业生涯中,他主要专注于建设、开发和房地产投资。Michael 曾在 Westpac、NAB 和 ME 银行担任关系管理的高级职务。他还曾经营过自己的金融经纪和咨询公司,是澳大利亚抵押贷款和金融协会成员。Michael 持有金融和抵押贷款经纪专业文凭。 如需商讨您的房地产开发金融需求,请与 Michael 联系: 电话| 0409 017 848 电子邮箱| MMcCluskey@dfpartners.com.au

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土地银行建设融资——阳光海岸 (Sunshine Coast) 豪宅

介绍 2015 年年中,一个建造商找到 DFP,请其协助提供资金购买一处开发场地,以建设豪华型投资房地产。购买价格为 120 万美元。处于为拥有独立泳池房的大型住宅准备开发申请的初期。DFP 能确保以 50% 的贷款与价值比率 (LVR) 获得闲置土地资金,从而能购买场地和有充足的时间获得对“自建业主”有利的建设资金。 _______________________________________________ 问题 客户有其他建设项目正在进行,并且没有当前的财务报表。 鉴于贷款服务、信贷规定的合规、无预售和自建业主考虑,主流资金选择受到限制。 范围 DFP 受聘迅速完成满足客户无预售/财务报表的自建业主建设资金需求的资金解决方案。 DFP 对开发和拟议项目项下的资产组合进行了详细的分析。 DFP 完成了考虑土地和建设的承保提案。 结果 DFP 能从非银行市场获得符合客户要求的土地和建设资金。 这将实现现有项目的顺利完成和从土地贷款到建设完成的新项目过渡。 这一端到端的解决方案是 DFP 良好承保能力的完美例证,其涉及以有限偿还策略克服自建业主完成投机性质的住房建设的传统借贷困难(例如无当前的财务报表和无预售)。 _______________________________________________ 客户评论: 当我寻找资金时,在与 DFP 合作过程中,我对有关费用心存疑虑。在这个我们生活的世界上,在我需要时有可以联系的人,并且可以始终与其交谈,这真是太好了。如果我需要,我始终可以联系他们。他们接听电话、接收电子邮件并给予回复。这真是太好了。 与 DFP 合作的结果是,我能够将一些我可能会拖延的建设事项推进。 我会向其他与我状况相同的开发商推荐 DFP。如果您希望推进项目或小型房地产开发,要获得融资可能会很困难。如果有人能向您提供资金,并且存在利润价值,那么就值得去做。 Beachside Homes 常务董事 Sean Whitworth

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房地产开发商从顶级金融交易者身上吸取的经验教训——第 1 部分

房地产开发不适合意志薄弱之人 众所周知,房地产开发并非适合每个人。您的资源始终处于应对竞争性需求的压力之下。极少数职业或业务选择像从事开发商这一职业那样给您带来挑战。 一个类似的职业是专业金融交易者。如同房地产开发商一样,金融交易者使用不完整的信息进行操作,并根据职业生涯中积累的技能、专业知识和直觉进行决策。 专 业交易者兼退休美国陆军上校 Ken Long 曾是 1991 年沙漠风暴行动 (Operation Desert Storm) 中亲临现场的第一批军官之一。他曾在西点军校(美国排名第一的陆军军官学院)教授决策和军事战略课程,因此知道关于在不确定情况中运作的一些事情。 15 年前,我听到了对 Ken Long 进行的电台采访……Ken 所说的这句话一直留在我的记忆里: “我曾经为祖国冒着枪林弹雨,而交易完全如同战斗那样充满压力,处理交易的心理状态一定与战斗的心理状态相同。” 房地产开发商可能患上创伤后压力心理障碍症 在 1929 年 10 月引发大萧条的华尔街股市崩溃期间,历史证明至少 8 名市场参与者选择从摩天大楼跳下而非面对破产。他们超越了自己的心理承受极限。 2009 年,我看到许多身价一千万美元以上的房地产开发商失去一切。 我所知道的一些开发商选择在仍有数百万身价时结束生命。 在经历了失去大部分净值的创伤后,他们超越了“短期的”心理承受极限。 如今研究确认,持续或单独的创伤事件(例如家庭暴力或车辆事故)可使人员永久性残废。 创伤后压力心理障碍症对于房地产开发商可能像对战争退伍军人那样真实。 经验教训 1“这是我的错——我之前不知道这是个错误” 据金融交易心理学家 Van Tharp 博士称,“这是我的错——我之前不知道这是个错误”是全世界交易者会犯的头号错误。 本质上,最佳的金融交易者: 为每个可想象的情境制定计划。 谋求生存第一,利润其次。 如果无法想象的情况发生,则退出。 对于开发商这意味着: 在任何行动之前考虑每个可能的结果; 变化:开发申请、估价、质量标准、销售成本/期间、建设成本/期间、竣工价值、购买价格 提前规划您的应对方法 按照计划行动 以下是如何将其应用于实际项目的两个示例。 在没有建设资金的情况下开始建设 您的土地估价仍未改变,但您怀疑销售价格正在下跌。 1.在没有建设资金的情况下开始建设 几乎每个月,我都会与已经在其场地上开始建设的业主建造商/开发商见面。他们擅长自己的职业,他们通常的贷款人向其承诺不久就批准贷款。 […]

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悉尼居住用地划分,380 万美元贷款;总共实现 55%

背景/问题 一位新客户找到 DFP,其项目包括与供应商的合资企业; 鉴于土地划分之后会进行中等密度的开发,他们在如何建立分阶段项目的模式方面存在困难。 范围 DFP 受聘提供分阶段的资金解决方案 结果 DFP 将项目设成两个阶段的模式,首先是土地划分作为第 1 阶段,然后是中等密度开发作为第 2 阶段。考虑到建造商有预售,会在其中一个地块上进行 6 个单元的开发(独立式),在完成土木工程项目后有效构成预售,这种方法得到采用。 资金模式(分两个阶段)清楚显示了每个阶段的可靠度量,更重要的是,从第 1 阶段转移至第 2 阶段的能力。 DFP 能在四天内为第 1 阶段提供资金要约。 客户对我们协助他们建立资金模型感到很满意,并且更满意的是现在已获得第 1 阶段的资金。 _______________________________________________ 客户评论: 这个项目中,我们有一个独特的购买结构,供应商本质上处于交易中。传统的银行在提供资金方面优柔寡断,即便项目有较强的回报标准,他们难以应对任何非普通购买结构的项目。 最初,我对于 DFP 合作有些心存疑虑,因为我以前没有听说过他们。我之前与 Baxter 见过面,但是是在一个规模大得多的交易中。现在我对他们产生了真正的信赖,因为他们说到做到,这令我觉得安全可靠。 与他们打交道时,他们的速度和直率让人耳目一新。没有拐弯抹角。这很好,这是我做生意的方式。我难以形容他们完成所有这些事情的速度是多么令人印象深刻。 我们获得一份要约文件,他们说我们会在四天内获得该文件,实际上在三天内就送达了。现在资金已经提供,没有任何问题。 我会向其他开发商推荐 DFP。我认为他们所提供的服务填补了市场空白。 Ashton Rowe 董事 Jonathon Tiery

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您无法从银行获得的四个开发项目注资选项

由于银行没有解除对希望迅速、连贯、灵活地获得批准的开发商设置的速度障碍和路障,因此开发商仍然会坚持不懈地寻找替代方案。 Development Finance Partners (DFP) 经常接到客户打来的电话,说他们被自己在银行遇到的事情搞得兴趣缺缺,前线销售团队说一套,信贷部又给他们说另一套。 DFP 与金融机构的高级决策人建立了关系,它了解他们有什么要求。这样可以节省大量时间并且“单刀直入地说明”可能出现的结果。 但是,DFP 的专长远不止于此。我们与非银行对手方维系着牢固的关系,它们确实能迅速结算资金、连贯地做出决定以及灵活办理事务,并且强烈希望与优质客户建立关系。 银行以外的注资选项包括: 使用优先股权 (PE)。银行一般会按照总项目成本的 75% 注资。对于适当的项目,PE 提供商的注资将高达 90% TDC。对于缺乏经验的开发商,DFP 拥有内部开发管理和项目管理能力,它将相应地缓解项目风险并让 PE 提供商安心。这一股权支撑使客户能够将其现金股本分散到更多的项目中,同时又能继续维持健康的股本回报率。 优先股权还可用于将优先银行债务降低至与迄今为止实现的预售相匹配的水平。客户可以通过将 PE 注入到一定水平的方式实现 65% 的债务偿还比率,目前的预售水平相当于 100% 的净债务偿还比率。 混合一按。DFP 可以按照提高的贷款价值比率提供私人注资,利率也按比例提高。这就是“风险定价”,它是优先股权的另一个替代方案。当实现的预售额远低于银行要求的水平而股权又达不到银行门槛时,这个方案就行之有效。 以预售实现 100% 的净债务偿还比率。DFP 不理解为什么银行在大多数情况下似乎都不踏入这片安全的领域。DFP 拥有强大的能力,能够为所有规模的项目(从净债务偿还比率为零的小型项目到大约为 50% 的大型项目)提供来自非银行和私人抵押对手方的资金。这使开发商能够启动自己的项目,不必为了实现更多的预售以及与努力实现这一目标相关的成本而身负重担。 土地银行注资– DFP 也可在获取开发同意书的过程中获得土地银行注资。在某些情况下,备案(或即将备案)的 DA 符合针对该指定土地用途的规划。注资人认为(在对规划风险执行尽职调查后),理事会是支持申请的,因此申请被驳回的风险微乎其微。DFP 近期在没有 DA 的情况下对土地银行实现了 55% 的LVR。 如果您在为开发项目寻找资金时想争取更大的灵活性和更快的周转时间,那么 Development Finance Partners 可以提供专家意见和解决方案。

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为一个布里斯本住宅开发项目实现无预售建筑融资

简介 一名老客户接洽了 DFP,它是一名经验丰富的开发商,聘请了一家著名的昆士兰州建筑商在布里斯本一处已经建立的郊区修建 11 个单位。该客户正在设法寻找 300 万美元的建筑融资。客户希望在无预售的情况下完成项目,以便售价得到最大限度的提高。 问题 传统注资渠道不适用于无预售或高 LVR 的客户。该客户需要更高的贷款价值比率 (LVR),即总开发成本的 80%。   范围 DFP 受聘提供注资解决方案,让项目能够在无预售和更高 LVR 的情况下开展。   结果 DFP 已经能够及时地为融资提供正式批准。贷款在更高 LVR 和无预售的情况下满足了客户对土地和建筑施工提出的注资要求。 DFP 的融通是基于附有客户会计师之收入核实报告的简易型申请。它节省了大量时间,为客户带来了方便。 客户评语: “我再次找到 DFP 是因为我知道我可以得到我想要的。我想获得无预售要求的融资。我知道在我们之后会有一大批存量房投入市场,所以我们必须尽快启动施工工作。我们希望尽量抢在别人之前把我们的存量房投入市场。   我们与 DFP 接洽很大程度上就是出于预售要求。   我们完全没想到能有 11 个单位在无预售的情况下进行开发,这是任何一家大银行都不可能给我们达成的目标。我再次找到 DFP 是因为我们不久前才与他们一起携手共事过。我知道事情会牵涉哪些方面,知道他们需要哪些信息,也知道我们很快就能扭转局面。   他们真的是言出必行,行出必果。嘴上说能在无预售的情况下找到资金谈何容易。曾经有中介人说,“这就是我们要实现的目标”,但真正拿出成果的少之又少。这样的情况真是不胜枚举,中介人或金融家说他们会给你一个明确的解决方案,然而两个月过去了,一切还是杳无音讯。DPF 会履行他们的承诺。他们会据实以告的。这对我来说就是个信任问题,我相信 DFP 所说的话,这对我来说非常重要。   我肯定会把他们推荐给其他开发商的,我已经推荐了。”   Alasdair Baker, Omira Property Group 董事  […]

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房地产开发商是否准备就绪?

澳大利亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 提出了以新规则给房地产市场降温的可能性。   宣布上述意向是为了回应特别是在投资者融资领域出现的高增长率(目前以双位数速度增长,占到了新批文的近乎一半)。 “这一增长很多都是房价上涨环境下仅付利息的贷款,尤其是在悉尼和墨尔本”,他告诉墨尔本经济论坛。   Stevens 先生称,他发现引入新法规出现了极轻微的下降趋势,因为”宏观审慎工具”最好的情况就是可以改善局势,而最坏的情况不是不产生影响。   那么,什么是宏观审慎法规,Stevens 有可能选择哪些潜在工具? 宏观审慎法规是旨在缓解整个金融系统的风险(或“系统风险”)的金融法规。在全球金融危机之后,中央银行家和其他政策制订人日渐转向从宏观审慎角度出发的监管框架,比如《巴塞尔协议三》规定的监管框架。 虽然建议了许多工具,但是哪一个工具该在执行宏观审慎政策中发挥主要作用一直没有定论。   Stevens 先生可以酌情选择的大多数手段或工具如下: 贷款价值比率和贷款损失拨备的上限 债务收入比率上限   以下工具异曲同工,但是它们都有特定的额外功能,具体如下: 逆周期资本要求–避免处于困境中的银行带来的资产负债表过分缩水。 杠杆作用上限(融资) – 通过把银行资产与股权捆绑在一起的方式限制资产增长(融资) 非核心负债征费–减轻造成资产过度增长的定价扭曲。 因时间而异的准备金要求–作为出于审慎目的控制资本流动的途径,尤其是针对新兴经济体。   为了防止过多的短期债务堆积如山: 流动性覆盖率 处罚短期注资的流性风险收费 与到期错配规模成正比的资本要求附加费 有关资产担保证券的最低垫头要求 此外,不同类型的应急资本工具也可用于在危机事件中促进银行的再资本化。   当着眼于系统下基础金融机构的健康时,宏观审慎分析使用的指针提供了有关这些机构整体健康的数据,包括资本充足率、资产质量、管理绩效、利润率、流动性和系统风险敏感度。 “我并不天真,不相信这些工具是万灵药或者永恒的解决方案”,他说。 “但那并不意味着您不能在某段时间使用它们,只要它们有帮助,那么它们就是我所需要的,仅此而已。” AMP Capital 首席经济师 Shane Oliver 称,使用宏观审慎工具对抵押持有人来说是好消息,只要它推迟了正式现钞汇率的未来增长。 “焦点似乎在于更苛刻的资本要求以及银行在评估新贷款时运用的利率测试上,并不在于对 LVR 的限制”,他说。 “如果房地产市场没有很快降温,未来几个月可能会有公告发出。” 这对开发商来说是好坏参半,利弊兼有。   好消息 如果执行了更为苛刻的合格信贷准则,那么购买者有可能因为其经过事实验证的信贷能力而完成销售合同。这意味着拒绝预售是不太可能的。 […]

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新南威尔士州 Medowie 地区,Woolworths

问题 大股东在项目期间遭遇了财务困境,重大工程在地盘上竣工 银行认为股东使开发公司面临了风险,因此停止注资 很多承包商都未收到工程款 无法赶上关键承租人的最后期限,勉强延长了租赁协议的期限   Development Finance Partners 的工作范围 与关键承租人协商了延长租赁协议事宜(为了让项目切实可行) 与不会负面认知股东/开发商的贷款人一起安排竣工所需的高资产负债率替代注资。 新注资包括支付现有工程的工程款对未获付款的承包商。   结果 与关键承租人商定将交付日期推迟 6 个月 按竣工价值 83% 的极高资产负债率水平安排竣工所需的注资,包括为现有工程付款给承包商。 项目成功竣工。

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