Category: 精选

房地产开发商是否准备就绪?

澳大利亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 提出了以新规则给房地产市场降温的可能性。   宣布上述意向是为了回应特别是在投资者融资领域出现的高增长率(目前以双位数速度增长,占到了新批文的近乎一半)。 “这一增长很多都是房价上涨环境下仅付利息的贷款,尤其是在悉尼和墨尔本”,他告诉墨尔本经济论坛。   Stevens 先生称,他发现引入新法规出现了极轻微的下降趋势,因为”宏观审慎工具”最好的情况就是可以改善局势,而最坏的情况不是不产生影响。   那么,什么是宏观审慎法规,Stevens 有可能选择哪些潜在工具? 宏观审慎法规是旨在缓解整个金融系统的风险(或“系统风险”)的金融法规。在全球金融危机之后,中央银行家和其他政策制订人日渐转向从宏观审慎角度出发的监管框架,比如《巴塞尔协议三》规定的监管框架。 虽然建议了许多工具,但是哪一个工具该在执行宏观审慎政策中发挥主要作用一直没有定论。   Stevens 先生可以酌情选择的大多数手段或工具如下: 贷款价值比率和贷款损失拨备的上限 债务收入比率上限   以下工具异曲同工,但是它们都有特定的额外功能,具体如下: 逆周期资本要求–避免处于困境中的银行带来的资产负债表过分缩水。 杠杆作用上限(融资) – 通过把银行资产与股权捆绑在一起的方式限制资产增长(融资) 非核心负债征费–减轻造成资产过度增长的定价扭曲。 因时间而异的准备金要求–作为出于审慎目的控制资本流动的途径,尤其是针对新兴经济体。   为了防止过多的短期债务堆积如山: 流动性覆盖率 处罚短期注资的流性风险收费 与到期错配规模成正比的资本要求附加费 有关资产担保证券的最低垫头要求 此外,不同类型的应急资本工具也可用于在危机事件中促进银行的再资本化。   当着眼于系统下基础金融机构的健康时,宏观审慎分析使用的指针提供了有关这些机构整体健康的数据,包括资本充足率、资产质量、管理绩效、利润率、流动性和系统风险敏感度。 “我并不天真,不相信这些工具是万灵药或者永恒的解决方案”,他说。 “但那并不意味着您不能在某段时间使用它们,只要它们有帮助,那么它们就是我所需要的,仅此而已。” AMP Capital 首席经济师 Shane Oliver 称,使用宏观审慎工具对抵押持有人来说是好消息,只要它推迟了正式现钞汇率的未来增长。 “焦点似乎在于更苛刻的资本要求以及银行在评估新贷款时运用的利率测试上,并不在于对 LVR 的限制”,他说。 “如果房地产市场没有很快降温,未来几个月可能会有公告发出。” 这对开发商来说是好坏参半,利弊兼有。   好消息 如果执行了更为苛刻的合格信贷准则,那么购买者有可能因为其经过事实验证的信贷能力而完成销售合同。这意味着拒绝预售是不太可能的。 […]

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信贷警示——“盛宴已经结束”

当前信贷紧缩政策对房地产开发行业所产生的严重影响已经由DFP进行了详尽的报道,并且也经过其它媒体实现了更广泛的传播。从全球角度来看,我们都已经见证了由于监管和货币政策的突然转变而产生的市场动荡。 监管政策的突然调整对本地市场所产生的冲击的其中一个案例就是我们的监管部门APRA(澳大利亚审慎监管局)所制造的政策冲击。 2014年年底和2015年年初的时候,APRA鼓励主要银行减缓住宅担保信贷规模的增长,而这种信贷之前并没有受到任何的限制。不幸的是,由于悉尼和墨尔本当地房地产市场需求的剧烈增加,信贷规模的增长仍然远超过了监管部门所设定的年增长10%的上限。 APRA政策的突然大幅收紧是由于宏观经济所实际面临的下行压力以及全球和国内经济的极度动荡所造成的。 一方面,各家银行的商业、房地产和公司部门“房地产银行部”一直都积极(直到最近仍然如此)向房地产开发商提供信贷支持以满足市场上居民和非居民投资者对新住宅项目的需求。 另一方面,其零售部门也一直都在高贷款价值比(LVR)和低服务测试的基础上积极(直到最近仍然如此)提供贷款,因此一切都进展顺利。 房地产银行部所面临的不利情况是,零售部门被迫降低房地产预售合同所需的信贷规模,而房地产银行部则需要依赖这些预售合同来提供信贷。 因此,你觉得这向房地产银行部的信贷审核员们发出了什么信息? 实际情况是,由于APRA明确要求银行紧缩信贷的原因,提高了现存预售合同的清算风险。随时可得的低成本信贷在过去已经导致资产价值出现急剧的增长,因此后续出现了一定的向下调整压力。 这也正是我们在市场上所看到的现象,维持房地产市场发展的动力是随时可得的廉价信贷,但是APRA已经部分切断了这个动力源。银行信贷审核员们以及银行的评估师们都发现,同现有的非住宅物业购买方相关的清算风险也升高了。银行和房地产评估师的关注焦点都转移到预售合同质量及其清算风险上。 最终,针对银行和评估师,你需要了解到的是,银行所关注的是“如果一切都变得很糟糕的话,会发生什么情况”,即资产价值和流动性都出现突然变化,大量的投资者和非居民购买方都取出存款并违约,同时我们的负债规模处于最高点,并且贷款接近到期?答案在于利用当地代理将违约的合同出售给当地市场的能力。 事后来看,这针对那些本地市场非常狭小的开发商和银行提出了一些非常有趣的问题。 无论如何,不要一直存在这种想法…… 这些到底意味着什么?这些到底能带来什么,更重要的是,到底有哪些可能的解决方案? 这意味着,开发商预售之后,预售合同无法清算的风险升高,以相同价格替换的难度增大,并且以相同价格出售库存的难度和时间也都增大。对于负债累累并且贷款即将到期的房地产开发商和银行来说,这是个不好的消息。 更大市场的下行风险是,如果被迫大规模销售的话,我们将发现,现有库存产品的估值将开始下跌,这将是火上浇油的一件事,只会导致事情变得更糟糕。 有哪些潜在解决方案? DFP认为,应建立二级市场以帮助房地产开发商和房地产贷款机构缓解压力。通过对住宅施工贷款的再融资,二级市场能够给房地产开发商和贷款机构提供另一个出售住宅产品库存的渠道。 房地产开发商可以将库存作为长期资产或者通过拍卖的方式积极在市场上进行售卖。 从历史上看,贷款市场基本上没有兴趣向房地产开发商提供贷款。这主要是因为房地产开发商无法证明其长期收入流的稳定性和可持续性(不管从历史或未来预测角度来看)能够符合传统信贷的计算标准。此外,传统贷款标准要求贷款人根据“拍卖”标准来对房地产开发商的剩余库存进行估价,这就需要将其不动产进行折价处理,从而导致资产很难获得充分的贷款,从而无法完全偿还剩余的施工贷款。 很显然,传统信贷标准不支持银行和非银行贷款机构向房地产开发商提供贷款,从而导致无法创建一个之前所提到的二级市场。作为行业专家,DFP一直都同自己的资本合伙人合作,共同创造一项贷款产品来解决这个问题,并帮助创造一个二级市场和替代性的退出渠道。 我们能够以合理的价格为房地产开发商提供有关少文件和无文件贷款产品的咨询服务。这些产品是由DFP联合我们的资本合作伙伴专门针对房地产开发商所开发的。 因此,我们很骄傲能够为房地产开发商以及为房地产行业提供贷款的银行建立一个二级市场。 如果您想要了解更多有关DFP的房地产库存贷款的信息,请联系我们.

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Development Finance Partners 被视为澳大利亚最具创新性和成长最快的公司之一

在上月29日墨尔本举行的澳大利亚在线商业出版物SmartCompany’s Smart 50颁奖典礼中,Development Finance Partners名列最智能、发展最快的中小型企业之一。 Smart50对过去三年中连续实现年同比收入增长的快速增长型独立澳大利亚公司颁奖。 SmartCompany 的主编 Eloise Keating 主持了颁奖晚会。他指出,“Smart50奖项展示了澳大利亚领先中小型企业的才华和实力。我们很荣幸能够为这些卓有成就和经验的企业家颁奖。” DFP在所有50家企业中名列第40名,在过去3年期的收入增长率达到133.31%。 了解更多关于DFP如何实现其惊人的增长及其未来发展计划。

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开发项目注资–涉及到哪些实际成本?

开发项目融资–涉及到的实际成本 在考虑开发项目融资的成本时,房地产开发商最常提出两个问题: 1. ”什么是银行贷款的‘总计’费率?”- 即 BBSY(银行票据贴现率)加利润率加额度费 (Line Fee);以及 2. “夹层债务的费率有多高?” 很多人都不知道,这些问题的常见答案一般都是不正确的。 这就是为什么“总计”费用实际上比您预算的高! 对于银行融资而言,关键就是额度费,它是对贷款限额而非贷款余额收取的。 对于开发项目融资而言,由于贷款的余额每月逐步增加,所以贷款有效期内的平均余额一般为贷款限额的 60%。 因此,如果额度费为 1.5%,那么真正的现金流量比率为1.5%/60% = 2.5%。 由于这一放大效果被许多开发商忽略,所以请把这些费用视为“相当于”总计费率: BBSY Margin Line Fee “All Up” True Line Fee rate Real “All Up” 2.15% 2.50% 0.50% 5.15% 0.83% 5.48% 2.15% 1.50% 1.50% 5.15% 2.50% 6.15% 2.15% 0.50% 2.50% 5.15% 4.17% 6.82% 在完全相同的“总计”费率之下,差异为 1.34%。 夹层房地产融资同样忽视了这项真实成本,在该类融资中,融资人的报价通常都在 12% […]

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DFP 通过 First in Finance 为客户提供消费者融资

建筑和开发市场的顾问、债务与股权专家 Development Finance Partners 欣然宣布收购消费者融资公司 First in Finance。   First in Finance 提供住宅与商业抵押贷款、汽车、工厂和设备融资以及商业融资。 DFP 的主任 Baxter Gamble 携手 First in Finance 董事总经理BronkoKozel发言称,这两个品牌的客户现在可以利用强大的关系网络和高水准服务来满足他们所有的融资需求。 Gamble 接着说,DFP 的客户一直在寻找既能满足其个人和商业需求(超过建筑融资的范围)又能与 DFP 匹敌的专业服务和完善注资选项。 “我们一直在寻找适当的合作伙伴,现在,我们终于能够通过自己的姐妹品牌向客户提供全方位服务了,这让我们激动不已。” First in Finance 的董事们近期更新了品牌,明确显示它已与 Development Finance Partners 品牌结盟。这则动态必须传达给客户以及希望在消费者融资事宜上携手合作的其他专业人士,它们将体验到 DFP 品牌内根深蒂固的相同价值观。 Ben Flood 近期以联席董事身份加盟了 First in Finance 团队。他为公司带来了在消费者融资市场从业逾 20 年的工作经验,并且已经准备好投身到为日益壮大的客户群服务的工作中。   欲知详情,请联系Ben Flood M|0419 517 042 E| ben.flood@firstinfinance.com.au

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影响现今 RBA 现钞汇率

在 RBA 二月会议前夕,市场倾向于将 2.50% 的历史空前最低现钞汇率减少 0.25%,降至 2.25%。   在我们 2014 年 10 月的一篇博客文章“为什么澳大利亚住房市场将恢复活力”中,我们讨论过 Glenn Stevens 在 2014 年 9 月份季度对澳大利亚经济展望做出的评论。 当时,RBA 预计经济增长会低于未来 12 个月的趋势,但是现钞汇率将保存在 2.50%。它指出,澳大利亚元高于基本面支持的数据。当然,由于美元也日渐势微,所以汇率下跌的压力有所缓解。 现在让我们看看哪些因素将影响未来 6 个月现钞汇率的走向。 整体通货膨胀和基础通货膨胀 整体通货膨胀是一个经济体内总通货膨胀的计量单位,它受影响于可能突然出现通货膨胀飙升的市场领域,比如食品和能源。因此,整体通货膨胀可能无法准确地展现经济体的通货膨胀趋势,因为行业具体的通货膨胀飞涨不可能持续存在。这不同于核心通货膨胀(也称为非食品制造业通货膨胀或基础通货膨胀),它不包括食品和能源成本等因素。 RBA 网站上的通货膨胀计量单位(链接如下)揭示了 CPI 的季度走向。在十二月份季度,按年计算的整体通胀率为 1.7%,而按年计算的基础通胀率则为 2.1%。 这些计量单位都在 RBA 目标范围(2.0% 至 3.0%)的下端,因此,现钞汇率有空间继续下降。原油价格下跌将使 RBA 下调其通货膨胀目标。访问 RBA 网站以查看有关通货膨胀计量单位的更多信息。 失业率 预计汇率即将下跌的人士也预计不断攀升的失业率即将下跌。 某些人预计失业率在 2015 年 6 月将达到 6.5%,但是他们预计失业率上升是基于最近两个月的读数。 十一月和十二月新增了 8 […]

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2015 年联邦预算–摘要和房地产展望

本文中,我们概述了 2015 年联邦预算对消费者和企业的意义。我们还展望了今年预算对房地产和建筑板块的滚动式影响。 本周交出的 2015 年财政估算有三大目标: 刺激经济增长 尽可能地节省成本,最大限度地减轻政治后果 用高级用语表述联邦预算就是: 激励小型企业进行资本购置 为小型企业提供税务削减 提供额外的儿童护理注资(鼓励父母工作) 减少对更富有的自给自足退休人士的养老金付款 瞄准有避税计划的大型公司(有待引入新法律) 鼓励人们“走出困难试一试” 今年预算对房地产和建筑板块有何意义 经济增长有望改善,实际 GDP 预计将从本财年的 2.5% 提高到明年的 2.75%,此后有望攀升至 3.25,然后是 3.5%。同时,预算赤字将逐渐从目前的 390 亿美元减少至 2017 财年的 230 亿美元。 尽管对采矿业的投资出现了巨大落差,但是预测的情况是先抑后扬。政府的预测是基于非采购业板块的经济增长,包括房地产板块。 目前的低利率环境正在吸引投资和所有者/占用人进入住宅和非住宅型房地产板块,它将进而导致建筑相关行业的增长。 房地产建筑活动在近期有所回升。根据 2015 年第 2 季度 River Levett Bucknall 起重机指数,在澳大利亚关键城市作业的起重机数量在过去十二个月里上升了 39%。虽然该指数只提供了一个非常简单的计量单位,但它还是显示出建筑行业状况良好,尤其是在悉尼、墨尔本、布里斯本和珀斯这些关键市场。 预算没有考虑负资产负债比率的任何变化,如果房地产板块要推动经济增长,那么任何企图消除房地产投资激励的改变都是不可能的。 房地产市场的大致展望是比较成熟的,虽然是基于近期坚挺的价格提升(尤其是悉尼和墨尔本),但是在可预见的未来,房地产市场还是有可能有一段时间是平稳或稳固的。 We would like to hear your thoughts on this year’s budget […]

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如何在不断变化的经济环境下蓬勃发展

向房地产开发商、会计师和顾问介绍不断变化的市场情况 发布于:《经济与金融》 只要是开发性融资,我们就能帮助你 你该如何处理?2015年10月27日 是什么造成信贷紧缩?DFP演讲主讲人:Matthew Royal,DFP主任 中国股市泡沫破裂和GDP下滑;铁矿石价格下降;国际市场波动;悉尼和墨尔本房地产泡沫持续;主权债务不确定性;造成信贷紧缩的原因是什么? 廉价或免费的促进信贷/流动性的资产与股权泡沫 因APRA的不作为和银行业缺乏自律导致的突然性激进监管变化导致土地供应受挫。信贷紧缩本身增加了资本的银行成本。是什么原因造成的信贷紧缩持续? 两个关键 Basel 3 & APRA 比率 5 1. 当前杠杆比率计算为…. 权益资本 ———————-信用风险 2. 一级普通股资本比率 “资本充足率”计算为… 一级资本 + 二级资本 ————————————–风险加权资产 图1.一级普通股资本比率(左) 来源: APRA 截止2015年6月 愈加紧缩的宏观审慎贷款标准 APRA态度强硬:12月14日 – APRA宣布紧缩家庭贷款标准,尤其是对房地产投资者。5月15日 – APRA宣布进一步紧缩,更保守地测试服务能力,降低贷款与价值比率。APRA设定了住宅投资担保的贷款增长速度限制,即10% pa。 Precesators Benchmark关于服务的压力测试值从大约6.25%至6.5% pa 上升至7%-8% pa。不再计入:•全部租金收入•负杠杆利益•股息•奖金•其他“不确定性”收益 针对贫困线基准衡量借款人的实际支出 银行跟随: 这一切意味着什么?•增加债务成本+增加股票需求=增加持有成本,降低投资者净资产收益率,导致纠正资产价值•减少业主、占用人及投资者的信心•减少市场买方数量•已有产品恐慌性抛售•卖方市场转向返回买方市场,导致较低的拍卖清盘率,迫使银行将LVR从95%降至80% – 新常态9 商品价格低迷 银行信贷偏好与市场信心 完美风暴 希腊和欧元区危机 联邦政府预算修复日益恶化的情形 媒体和政治对房地产泡沫的猜测日益增加 当地信贷分配 […]

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影响房地产开发商的预售以及跨越预售障碍的技巧。

随着我们继续进军信用、房地产和经济周期的下游环节,整个房地产行业都压力倍增。 不可忽视的是,我们的客户也面临着这一压力,原因如下: 预售和现房销售速度放缓 一落千丈的地盘需求使估值师们望而却步,价格存在下滑风险 销售激励增大 预售佣金成本增加 营销和广告宣传成本增加 以往的销售渠道逐渐枯竭,原因在于: 鉴于其制定的限定性预售政策,银行严格限制向非居民购房者售房。 由于中国政府竭力阻止人民币流出中国大陆,位于中国的购房者越来越难以将资金调出中国。 相对单薄的本地市场因大量供应房投入市场而逐渐干涸,与日俱增的竞争性开发项目更使这一情况雪上加霜。 流动资金因银行将财务杠杆率从TDC 的 80%下调至 75% 和 70% 而减少。 银行现在都例行公事地设置了越来越严苛的预售障碍。限制性预售障碍从 80% 或更低的债务偿还率上调至 100%。 无法使项目进入市场导致的误工所带来的存置成本增加。 项目不得不封存。 施工成本因施工周期鼎盛时期建造的库存房过分充裕而增加。 现有预售因估值减记和购房者无法获得融资而难以解决。 综合以上因素,客户更加难以与银行开展业务。 总体而言,银行减少了手续费、下调了利率,但手握优质项目的开发商仍然能从其他渠道获得融资,从而在不受制于严苛预售条件的情况下推动其项目。 使用非银行贷款人的优势之一在于,其融资批准相对灵活,尤其是相对于银行对开发商偿债能力设置的条件而言。通常情况下,银行的严格审核程序极大地限制了评估的开发商借款能力。 从长远来看,有时候多支付一点点利息就能获得回报,尤其是加快每个项目的进程,从而压缩项目的整体筹备,无需强行攀越银行障碍。 此外,银行设置的严苛预售条件实际上有可能对底线盈利能力造成不利影响。为了满足银行要求,开发商可能不得不骤降房价和支付更高的佣金给房屋中介。 在当前行情下,获得银行注资的中型开发项目一般具有以下典型特征: 24 个价值 50 万美元的单位, 以股本购买的土地, 提供5% 利率的银行一般会要求预售 50% 的单位,预售额打九五折,佣金为6%, 计算出的结果为,开发利润率为9%,开发利润为 144 万美元。   获得非银行注资的中型开发项目一般具有以下典型特征: 24 个价值 50 万美元的单位, 以股本购买的土地, 10% 的更高利率,但是不必给预售额打折,也无需支付高额佣金, 相同项目的结果是,开发利润率为8%,利润为 185 […]

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建筑和开发项目融资的信贷短缺原因何在,您可以采取哪些应对措施

在帮助房地产开发商为其项目获取融资的业务领域,我们是最早意识到银行开始收紧注资的公司之一。 几个月来,我们一直在 Development Finance Partners 提醒客户,为开发项目融资和建筑融资寻找资金将越来越难。 那么,是什么引起了房地产开发商和住宅式房地产投资者的信贷短缺? 信贷短缺的致因在于大量全球和本地市场因素。这些因素有: 中国股票市场泡沫破灭 铁矿石价格下跌影响本地出口 APRA(澳大利亚审慎监管局)强迫银行将定量贷给房地产投资者并筹集更多资本 媒体揣测悉尼和墨尔本的房地产泡沫 希腊和欧元区经济危机 为了破解各个因素及其本地影响,我们调查了以下方面: 中国的形势如何? 近几周卖空中国股市引起了广泛的全球担忧。 在六月中旬达到七年最高水平之后,上海证券交易所 (SSE) 综合指数在过去三周暴跌了 30%,使得股票价值凭空蒸发了逾 2 万亿元人民币,这个数字相当于中国 2014 年 GDP 的 1/3。 7 月 8 日,一千三百五十 (1350) 家 SSE 上市公司或上海和深圳 51% 的 A 股被中国政府暂时停牌以避免进一步损失。 暴跌是由股市泡沫引起的,它反映出流动资金丰足但缺乏坚实的经济绩效。当 2014 年以来的上升趋势逆转时,投资者自然而然地支取现金离场以锁定利润。这一过程因随着泡沫发展的保证金融资去杠杆化而加快。 中国目前的金融危机让 RBA 在近几个月里数次提出的担忧一语成谶。“商业房地产板块大规模重新定价和相关市场混乱的风险有所增加”,RBA 在《三月稳定性评论》中表示。 根据研究分析师所说,“住宅市场一直流传着个人购房者因金融局势的意外变化而推迟购房或没收定金的一些轶事性报道”。 新加坡惠誉评级公司 (Fitch Ratings) 高级董事 Kalai Pillay 认为,虽然中国开发商拥有良好的状况,可以平安渡过股市低迷时期,但是购买者可能受到更沉痛的打击。“我们可以看到中国海外购房者(包括澳大利亚)的购买量在节节败退“。 一直影响着我们本地市场的几家中国上市房地产开发商也被困在中国股市崩盘中动弹不得,包括福星惠誉房地产(澳大利亚星光乐园)、北京首都开发控股(澳宝)、中国保利、绿地和富力地产,所有公司都深受其害,市值贬值 […]

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