Category: PCA通讯

开发项目的非银行融资

虽然传统银行业板块的流动性更大(它为开发商带来了诱人的出价和低利率),但是细节决定成败。 Development Finance Partners 副主任 Mark Trayner 提醒,在房地产开发领域,银行融资可能经常代表错误的经济。 随着非银行板块日益成熟,实现价格不再是唯一的可持续竞争优势这个愿望开始初见曙光。 “总体而言,虽然银行提供了更便宜的手续费和更低的利率,但是手握优质项目的开发商仍然可以采用其他途径,在没有沉重预售负担的情况下推动他们的项目“,Trayner 说。   使用非银行贷款人的一个有利条件就是,其融资批准相当灵活,尤其是相对于银行如何限定开发商的利息偿付能力而言。银行的严格审核程序经常严重限制开发商评估的借款能力。 “有时候,从长远来看,支付一点额外利息反而有好处,尤其是在加快项目开展方面,它能压缩项目的整个筹备过程,不必再去闯银行的重重关卡”,Trayner 说。 此外,银行要求的繁重预售条件实际上可能对利润率底线产生不利影响。“为了满足银行要求,开发商可能不得不降低价格并向经纪人支付更高的佣金“,Trayner 说。 典型的中型开发项目计算方式如下:24 × 50 万美元/单位,土地以股权购买,银行提供 6.5% 的利率,一般要求预售 50% 的单位,预售打 5% 的折扣,佣金为 6%;结果是,开发利润率为 15.9%,开发利润为 144 万美元。 相比之下,非银行注资的利率更高,为 10%,但是开发商不必给预售打折和支付高额佣金,相同项目的结果是,开发利润率为 20.8%,利润为 185 万美元。 但是,Trayner 明确提到,没有进行预售的开发项目对所有股东有一定的舒适度要求,即竣工时的最终产品将有充足的需求–它不一定是适合所有情况的最佳选择。

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西部贷款

Development Finance Partners 打开了从东到西的注资通道。 西澳州习惯了经济繁荣,但说到房地板块的竞争和金融方面的选择,它仍然是相对与世隔绝的。 西澳州房地产市场对新鲜投资管道的需求日渐高涨,它正在向东部各州寻找注资人脉。由于西澳州市场竞争主体比较集中,因此私人基金经理和承保人也在设法创造多样化投资组合。 “我们发现现在对东海岸资本的需求如海水般汹涌。以前,金融家和基金经理一直懒怠于去东海岸,因为距离实在太远了。因此,西澳州市场变得孤立和缺乏竞争”,Development Finance Partners (DFP) 负责人和副主任 Baxter Gamble 表示。 这一机遇指引 DFP 去打通跨接东西方的新注资走廊。 “我们希望调整西澳州有限的资金供应选择,市场迫切需要接触新的资金池”,他补充到。西海岸开发商对地理位置局限造成的有限供应感到痛苦不安,他们正在努力寻找承保人。 “西澳州的机遇是巨大的,但是它需要致力于服务该市场和建立关系。但是,新手总有不周到之处,我们希望从房地产方程式的各个方面扩大视野”,Gamble 称。“DFP 旨在将我们的专长运用到房地产开发和建筑融资与注资解决方案中,从而让我们把这些解决方案提供到东海岸,提供给这个服务水平低下的西澳州市场。” DFP的西澳州承保人客户在东海岸的贷款有限,他们正设法将来自西澳州的资金分配给上下东海岸的优先股权/一按房地产开发融资中。 “DFP 将引入当地以前没有的竞争并奋力投身于服务”,Gamble 说。“在将这一管道延伸到西部之后,我们将为一直对未知市场的贷款充满憎恶的投资者和开发商迎来一波双边机遇,为增长和创新拓宽资金池。”

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