Hockey，Costello，是否存在房地产泡沫？

Hockey，Costello，是否存在房地产泡沫？

本周，有关澳大利亚房地产市场的揣测就像政治足球一样被纷传，媒体上有关房地产和房地产开发经济展望的主要评论来自于现任澳大
利亚财政部长 Joe Hockey 和前财政部长 Peter Costello 以及各种各样的经济学家。

迄今为止的辩论似乎一直围绕着两大主题。- “市场坚挺，我们完全不用担心”还是“市场过热，泡沫到破灭了”。

在 Development Finance Partners，我们的团队经历了几个房地产周期以及因此产生的市场影响。有了这一经验，我们对市场得出了以下认知，知道它对开发商意味着什么。

Hocky vs Costello –谁才是对的？

抛开政治不说，我们支持 Costello 的观点多过Hockey，原因很简单，作为现任财政部长，Hockey对评论经济有既得利益（因此，他的工作做得很出色）。

此外，Costello 并没有以经济学家身份获得任何一家银行的酬劳–经济学家通常也有既得利益–如果他们哭天喊地说天要塌了，每个人听他们这么说都会惊恐不安，这样经济就会每况愈下。

经济学家、开发商和消费者必须谨记什么

经济学家对消费者信心乃至于投资有直接影响，因此，他们公开表达的意见可能经常与他们真实的个人意见相左。我们的观点就是将经济学家的观点视为无物。

一些关键事实

• 许多地区的供应仍然不足 = 涨价

• 虽然某些地区的供应（尤其是市内公寓）正在迅速增加 = 对涨价的稳定化影响
• 对新存量房的需求（尤其是来自投资购房者）正在增加（在过去两年，投资房屋贷款增加了4%，所有者/占用者贷款增加了 10.8%）= 涨价

• 但是值得商榷的是，投资需求脱离了强劲的收益率和低利率，因此最终导致了租赁存量房的增加 = 更低的收益率，当利率上升时，大多数投资房地产都将承担严重的负资产债务比率 = 许多投资者可能都想卖房

• 上个月的失业率轻微下跌，但是仍然呈上升趋势 = 应当支持利率保持在低水平

市场往往难以预见未来，由于响应缓慢，经常会导致供应出现高峰和低谷，而需求和价格往往反应得快得多。

那么这意味着什么？

市场不仅仅复杂，它们还难懂–正因为这个事实，极少数经济学家能准确预见到未来 5 至 10 年（或更短时间）内会发生的事情，房地产市场也是如此。

关键考虑因素

房地产开发商和投资者始终应当谨记在规划项目或投资项目时需要考虑的关键基本面，包括：

• 集中在就业、交通、教育等方面便利的地区；

• 高杠杆作用应当以适当的风险缓解因素加以平衡，以免市场在竣工前改变方向；

• 项目期限应当尽可能地缩减，以免拖延到下一个周期。

如果您的项目需要进一步的帮助、意见或支持，考虑到预期市场周期，我们的顾问乐意与您详细讨论。